每經記者｜吳若凡    每經編輯｜陳夢妤    

政策的威力正在顯現。

自三道紅線和貸款集中度政策出臺后，房企融資供需兩端持續收緊。

據克而瑞不完全統計，2021年上半年100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環比下降29%，是2018年以來的最低水平。與此同時，企業融資情況不容樂觀，僅有36%的房企融資規模有所增加，規模減少的房企中有約30%企業同比降幅超過50%。

部分房企借勢擴張

在各種政策持續收緊下，房企融資規模大幅下降，房貸集中度管理成效初顯，銀行業房地產貸款同比增速創歷史新低。從政策調控的穩定性、連續性來看，下半年融資環境將維持收緊態勢。

一個值得關注的點是，中型房企融資規模下降最為明顯，直接攔腰一刀。

具體來看，四大規模梯隊房企融資量均同比下降。克而瑞數據顯示，TOP31-50的房企上半年同比減少53.50%至922億元，TOP11-30規模的房企融資規模下降幅度為23.48%，降幅最小。

對此，一家TOP15房企的財務總告訴《每日經濟新聞》記者，房企融資規模下降主要有三個原因，一是去年末人行對商業銀行雙限（對公、按揭）造成今年貸款和按揭規模收縮，融資體量下降；二是地產風險事件頻發，有限資源更加集中頭部房企，國央企議價能力提升，平均成本下降；三是今年上半年城投債發行同比去年下降40%，市場流動性充裕，也造成資金成本下行。

上述財務負責人告訴記者，有息負債的下降會直接體現在融資規模上。

TOP30~50房企融資規模減少一半主要是因為降杠桿的需要，由于這類企業在踩線之后停止擴張，降負債抓回款就成了他們的唯一選擇。

整個行業面臨三道紅線的監管，排名靠前的房企面只要沒踩紅線，面對壓降有息負債的壓力不大，就不會對融資造成太多的影響。如果財務相對穩健，負債情況不會出現大規模下降。

相比之下，頭部存量比較多的，就不加杠桿了，把存貨做起來。

而排在TOP10~30的房企，有加杠桿空間的，可能會多拿一些地，而必須降杠桿的一些企業，今年拿地就會少一點，以此來控制負債規模。

在此背景下，房企會根據自身的資產負債表來調整策略。目前，房企普遍采取兩條經營策略，一個是以降杠桿為主，另一個是原先杠桿不高，在綠檔內的企業則借機沖一把規模，借勢擴張。

最典型的是招商蛇口，克而瑞數據顯示，截至2021年上半年末，招商蛇口新增貨值1890億元，拿地金額同比增長近95%。

2018～2021年上半年房企季度融資情況 來源：克而瑞

融資成本持續下降

克而瑞數據顯示，截至2021年6月，100家典型房企新增債券類融資成本為5.59%，較2020年下降0.48個百分點，其中境外債券融資成本達6.86%，下降0.97個百分點，境內債券融資成本4.40%，較2020年下降0.03個百分點。

上半年融資成本下降的原因是，如招商蛇口、保利等融資成本相對較低的龍頭企業發債量較多，其中境外融資成本下降1.66個百分點；同時TOP31-50房企中遠洋、越秀發行了數額較大的境外債，使得該梯隊房企境外融資成本下降0.73個百分點。

為何融資規模下降，房企融資成本反而降低了？上述財務總告訴記者，從資金角度來說，與銀行合作深入的房企，在有息負債控制的情況下，反而會導致融資成本降低，因為房企資金需求量并不大，原先可能有10%~20%左右的資金增量需求，但在三道紅線的管控之下，房企獲得增量資金的空間有限。

“假設今年A房企的有息負債規模是1000億元，在不增加規模的前提下，一分錢增量的開發貸都沒有，意味著房企需要開發貸的缺口很小，這就導致銀行要和頭部房企合作，就必須主動降利率，誰的利息少，就和誰家合作。”

各梯隊房企融資規模變化 單位：億元 來源：克而瑞

國企央企優勢明顯

從企業性質來看，6月民營企業的融資規模較5月相比變化不大，但國有企業的融資規模大幅回升，主要由地方國有企業債券發行增加所致。6月國企融資規模達452.4億元，較5月環比大幅上升123.1%，占本月總融資規模由5月59.6%上升到78.9%。同時，國企的比重進一步提升。地方國企方面，6月地方國企信用債融資規模上升至334.7億元，占總融資規模的比例由40.3%上升至58.3%，其中主要是地方性房企發行增加。

在6月的新聞通氣會上，銀保監會發言人表示，上半年以來，房地產融資已經呈現出“五個持續下降”的特點，房地產貸款增速、房地產貸款集中度、房地產信托規模、理財產品投向房地產非標資產的規模、通過特定目的載體投向房地產領域資金規模均出現持續下降的趨勢，資金過度流入房地產市場問題得到改善。

總體而言，監管當局對房地產行業的融資依然保持警惕和收緊態度，對房企來說，加快銷售回款，改善企業內部經營管理，提高資金的使用效率，依然是接下來的核心主題。

封面圖片來源：攝圖網