每經(jīng)記者｜任鋼    每經(jīng)編輯｜畢華章

實(shí)在沒想到，一篇寫“2020年銀川房價(jià)漲幅全國第一”的文章，竟會(huì)讓不少榆林網(wǎng)友“意難平”。

畢竟在他們的印象中，過去一年榆林房價(jià)的漲幅才著實(shí)驚人，如西沙、開發(fā)區(qū)等區(qū)域的大多數(shù)新房價(jià)格就是在去年一舉跨過了萬元門檻，周邊區(qū)縣跟著普漲，有的項(xiàng)目一房難求，甚至要求全款優(yōu)先。

正如幾年前的西安一樣，熱度空前。

各種聲音眾說紛紜：高地價(jià)、城棚改、供不應(yīng)求、開發(fā)商炒作……

榆林主要領(lǐng)導(dǎo)甚至主持專題會(huì)議，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)決打擊捂盤惜售、虛抬房價(jià)、投機(jī)炒房等不法行為。

過去這一年，榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)到底發(fā)生了什么？這個(gè)GDP超過蘭州、銀川、西寧等西部省會(huì)，經(jīng)濟(jì)冠絕“呼包鄂榆城市群”的城市，樓市為何如此“瘋狂”？未來榆林的房價(jià)又將何去何從？

粉巷財(cái)經(jīng)（ID：nbdfxcj）趕赴榆林，期望找到答案。

現(xiàn)象：房價(jià)漲幅明顯，部分區(qū)縣均價(jià)過萬 

3月15日，榆林遭遇了十年不遇的沙塵天氣，灰黃的沙塵遮天蔽日，榆林全市中小學(xué)、幼兒園緊急放假，路上行人匆匆。

但這仍不能打消一些榆林人的購房意愿，建榆路上，天地源·丹軒坊項(xiàng)目仍有人來看房、簽協(xié)議，幾位中年人用濃重的陜北口音與置業(yè)顧問討論，是參與“老帶新”返利劃算還是找關(guān)系打折劃算。

即使這里的房子幾乎已經(jīng)在去年銷售一空，只剩十幾套178㎡的大戶型等著清盤。

再往北，文昌·泰安里、領(lǐng)航·君宸等項(xiàng)目也都是類似狀態(tài)，只剩一些低層的大戶型做最后的掃尾。

因?yàn)檫@些項(xiàng)目都在建榆路附近，又在去年幾乎同期開盤，且全部銷售火爆，被一些地產(chǎn)從業(yè)者合稱為“建榆七子”。

建榆路上一家中介人員至今都記得去年的瘋狂，“這些項(xiàng)目，如果不是托關(guān)系或者全款優(yōu)先，開盤很難買到心儀的房子。”

但幾乎也是在榆林樓市接近癲狂的同時(shí)，去年9月29日下午，榆林突然召開房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控專題會(huì)議，榆林主要領(lǐng)導(dǎo)直言不諱，一段時(shí)間以來，榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫過快，房價(jià)上揚(yáng)幅度較大，超出了社會(huì)心理預(yù)期，群眾反響強(qiáng)烈……

榆林西沙某在售樓盤案場(chǎng)〡每經(jīng)記者 任鋼 攝

的確反響強(qiáng)烈。

一位自稱畢業(yè)后回榆林工作的經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)大學(xué)生在地方領(lǐng)導(dǎo)留言板上寫道，“（榆林）棚改導(dǎo)致房價(jià)過高，上一波民間的次貸危機(jī)還沒有消化，新一波高額的房價(jià)又在沖走我們農(nóng)民家庭的積蓄。”

這位大學(xué)生發(fā)問，榆林經(jīng)濟(jì)下一步何去何從？言辭懇切。

事實(shí)上，關(guān)于榆林房價(jià)過高的討論從四五年前就開始了，那也是西安房價(jià)開始飆漲的時(shí)間。

榆林當(dāng)?shù)氐陌傩諉栒W(wǎng)上，關(guān)于榆林房價(jià)過高的吐槽最早可追溯到2017年。當(dāng)年7月一位讀者留言，“從去年開始，榆林的房價(jià)一路攀升，新開盤的樓盤價(jià)格高昂，剛賣完就在網(wǎng)上、房產(chǎn)中介處高價(jià)轉(zhuǎn)讓，說明炒房現(xiàn)象嚴(yán)重。房子是用來住的，不是炒的，希望市里出臺(tái)政策抑制房價(jià)虛高，打擊炒房行為，讓需要的人能買得起房。”

當(dāng)時(shí)回復(fù)這個(gè)留言的是榆林市物價(jià)局，核心意思是，“商品房價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。”

這些年，西安房價(jià)漲，榆林也跟著漲，但因?yàn)椴辉趪?0城監(jiān)控范圍內(nèi)，或許除了榆林本地人，很少有人注意到榆林房價(jià)的變化。

這一切，在2020年有了轉(zhuǎn)折，榆林一些縣區(qū)新房均價(jià)過萬，直接刺激了部分榆林剛需一族的神經(jīng)。

榆林市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年，榆林市商品房銷售面積186.64萬平方米，同比增長75.1%，商品房銷售額124.07億元，同比增長99.4%；2020年，榆林市商品房銷售面積245.83萬平方米，同比增長31.7%，商品房銷售額180.06億元，同比增長45.1%。

以此計(jì)算，2019年榆林商品房均價(jià)為6647.56元/平方米，2020年則漲到了7324.57元/平方米，漲幅超過10%。

而具體到住宅價(jià)格，安居客數(shù)據(jù)顯示，榆林市新房均價(jià)從2020年5月開始快速上漲，之后長期維持在8000以上。而具體到榆陽區(qū)，去年6月均價(jià)直接破萬，從8573元/㎡上漲到10362元/㎡。

個(gè)別項(xiàng)目的均價(jià)甚至超過1.6萬。

一位榆林購房者告訴粉巷財(cái)經(jīng)，“榆林房價(jià)直線上漲，老百姓壓力很大。”

原因：土地、人口與“炒房” 

為什么榆林房價(jià)近些年突飆猛進(jìn)，以至于讓很多購房者不得不在地方網(wǎng)絡(luò)問政平臺(tái)呼吁政府介入。

有當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)者認(rèn)為，是土地供應(yīng)緊張，新房項(xiàng)目推貨不足，打破了供需平衡。

先看土地，根據(jù)中指研究院土地云的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，2016年榆林宅地供應(yīng)36宗，成交23宗，2017年17（成交）/37（供應(yīng)），2018年54/70，2019年25/45，2020年46/62。

也就是說，大趨勢(shì)是供地逐漸增加，但個(gè)別年份偏緊。

從需求端來看，榆林經(jīng)過了2016-2019年大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，由此帶來的購房需求空前。

其次，榆林中心城區(qū)人口的增加，擴(kuò)大了熱點(diǎn)區(qū)域的需求規(guī)模。此前榆林提出目標(biāo)，到2021年中心城區(qū)人口爭取達(dá)到100萬人，但2015年榆林中心城區(qū)才只有65萬人。

6年時(shí)間增加35萬人，相當(dāng)于每年增加近6萬人。

粉巷財(cái)經(jīng)查了一下榆林全市常住人口數(shù)量，也才340多萬人，每年只增加不到1萬人。

也就是說，在總體人口規(guī)模增長有限的前提下，要實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)人口跨越式增長，必然需要大量周邊郊縣人口進(jìn)入榆林中心城區(qū)。

圖片來源〡每經(jīng)記者 任鋼 攝

榆林高新區(qū)陽光城·璞悅一位佳縣籍置業(yè)顧問稱，榆林市區(qū)人口不多，但主要是周邊縣城購買力強(qiáng)大，前幾年北六縣購買潮過后，近兩年南六縣如佳縣、綏德等也展現(xiàn)出強(qiáng)大購買力。“我們好多同學(xué)，哪一個(gè)在榆林沒房子。在佳縣上班，在榆林買房，一來是為了以后娃娃教育，再者就是周末能來榆林住。”

因此，中心城區(qū)也是榆林過去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)最火熱的區(qū)域。

當(dāng)然，一些榆林市區(qū)的富裕階層也是強(qiáng)大購買力，即使他們?cè)缒暌呀?jīng)在西安投資置業(yè)，但因?yàn)楣ぷ骰蚣彝ピ颍栽敢庠谟芰掷^續(xù)“買買買”。

“榆林人不只說西安有房，榆林也必須有房，我們這買疊拼、洋房的太多了，哪一個(gè)西安沒房。前幾天買疊拼的，曲江就有三套房，榆林就是他的根據(jù)地嘛，大部分時(shí)間還在這。”上述置業(yè)顧問表示。

最后一點(diǎn)，也是被榆林當(dāng)?shù)刭彿空弑г棺疃嗟模床糠珠_發(fā)商捂盤惜售，中介加價(jià)炒房。

一位當(dāng)?shù)刭彿空弑硎荆ツ昕粗辛宋魃骋恍陆潜P的大戶型產(chǎn)品，但選房時(shí)他看中的樓層全部售罄，只剩頂樓或一層，無奈只能放棄。

但不久后，他就在中介那里看到了有心儀戶型及樓層的房子，中介加價(jià)2-6萬轉(zhuǎn)讓房源，并保證能更名。

有置業(yè)顧問稱，“去年找關(guān)系最厲害的就是本地開發(fā)商的項(xiàng)目，而且好多找一般關(guān)系的還被刷下來了，比如案場(chǎng)經(jīng)理的關(guān)系都被刷了，都得找（公司）大領(lǐng)導(dǎo)。”

而這種現(xiàn)象不僅影響了市場(chǎng)公平，更擾亂了市場(chǎng)秩序，一些中介囤房之后加價(jià)出售，實(shí)際上是變相炒房，讓市場(chǎng)更加不理性。

去年榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控專題會(huì)議也提出，要堅(jiān)決打擊捂盤惜售、虛抬房價(jià)、投機(jī)炒房等不法行為。

未來：留住人才，讓榆林買房不用再找關(guān)系

3月9日，仍有網(wǎng)友在百姓問政平臺(tái)上發(fā)問，“榆林房價(jià)什么時(shí)候能穩(wěn)定？”

榆林市住建局回復(fù)：

“針對(duì)我市商品房價(jià)格上漲問題，市政府專門印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，并對(duì)各相關(guān)部門在房地產(chǎn)調(diào)控工作中所承擔(dān)的職責(zé)進(jìn)一步明確。

下一步，我局將按照《意見》精神，結(jié)合自身所承擔(dān)的職責(zé)，借助現(xiàn)代信息化手段提高市場(chǎng)監(jiān)管能力，確保我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

此外，粉巷財(cái)經(jīng)注意到，榆林市住建局正在招標(biāo)采購的新建商品房預(yù)售管理系統(tǒng)。

如果最終能像西安一樣，實(shí)行商品房意向登記，確認(rèn)每名購房者的信息和資格，對(duì)于意向登記超過房源數(shù)的項(xiàng)目，采取公開透明的搖號(hào)方式，有助于打擊可能存在的炒房現(xiàn)象。

榆林市住建局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理科一位工作人員表示，預(yù)售系統(tǒng)正在招標(biāo)，可能一個(gè)月左右會(huì)上線，上線后會(huì)對(duì)市場(chǎng)起到規(guī)范作用。

當(dāng)然，除了預(yù)售系統(tǒng)，穩(wěn)定榆林樓市，還應(yīng)多措并舉，這方面西安很多經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。

當(dāng)年西安開發(fā)商流行“全款優(yōu)先”的時(shí)候，也有不少剛需族上網(wǎng)投訴，金輝世界城選房突然終止成為拐點(diǎn)，隨后西安開始實(shí)行搖號(hào)政策。

后來越來越多的規(guī)范措施開始實(shí)行，包括對(duì)搖號(hào)的公證程序，公開透明進(jìn)行意向登記，嚴(yán)格開發(fā)商取得預(yù)售證的條件等，市場(chǎng)亂象逐漸得到糾正，才給了愿意來西安落戶安家的人信心。

榆林建榆路上一處房地產(chǎn)廣告〡每經(jīng)記者 任鋼 攝

近些年榆林也在通過各項(xiàng)激勵(lì)政策吸引人才。文章開頭提到的大學(xué)生，正是在外求學(xué)后回到家鄉(xiāng)的典型人才，他們才是榆林未來發(fā)展的希望。

但如果因?yàn)闃鞘衼y象讓這些人才重新用腳投票，不就有些得不償失了嗎？

打擊榆林樓市亂象迫在眉睫，更關(guān)系城市未來。榆林市去年召開的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控專題會(huì)議及時(shí)且必要，目前看已經(jīng)見效。

上述中介稱，現(xiàn)在中介基本都不太敢加價(jià)炒房了，一是政府管控趨嚴(yán)，大力整治，其次，大開發(fā)商的項(xiàng)目更名比較困難。

粉巷財(cái)經(jīng)注意到，一些地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)在案場(chǎng)明確表示堅(jiān)持“不更名”“不換房”“不退房”的原則，不予辦理非直系親屬的更名手續(xù)。

但也有項(xiàng)目置業(yè)顧問表示，“咱們這邊不用找關(guān)系，但如果你有特別硬的關(guān)系，你開個(gè)口比不開口強(qiáng)。”

所以，既然還有空子，那就要繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)違規(guī)行為的處罰力度，讓開發(fā)商、中介不能違規(guī)，不敢違規(guī)。同時(shí)，政府還要拿出更多手段調(diào)控榆林樓市，如金融、土地、財(cái)稅等手段精準(zhǔn)調(diào)控，保證供需平衡。

唯有此，榆林的房價(jià)才能穩(wěn)，“房住不炒”才能落到實(shí)處。

對(duì)于是否還有更多維護(hù)榆林房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定舉措的問題，粉巷財(cái)經(jīng)曾前往榆林市住建局采訪，該局房地產(chǎn)市場(chǎng)管理科工作人員表示，希望能在預(yù)售系統(tǒng)上線后再做回復(fù)。

315剛剛過去不久，相信榆林購房者和我們每個(gè)人都一樣，期望一個(gè)公平公開健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

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