每經記者｜陳利    每經編輯｜魏文藝    

土地拍賣市場一直以來被看作是樓市的風向標。

2020年受疫情影響，全國土地市場熱度呈前低后高態勢，下半年推地規模較上半年有所提高。具體來看，二季度土地市場逐步回溫以來，在企業積極補倉拿地、投資收斂聚焦等因素影響下，一二線熱點城市土拍熱度提升顯著，部分熱點地塊刷新區域甚至全市成交樓面均價，溢價成交占比持續提升。

值得一提的是，貝殼數據顯示，2020年TOP50房企拿地金額達到全市場近五成的占比。“一二線城市住宅用地價值兌現的速度與質素均要比三四線城市強，吸引房企做出市場化的選擇，2021年房企拿地重點回歸一二線城市或將續。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《每日經濟新聞》記者分析認為。

圖片來源：攝圖網

土拍金額創新高

中指研究院數據顯示，2020年全國300城市土地出讓金總額達59827億元，同比增加16%，再創新高。一線城市土地供需兩旺，攬金總額同比上漲逾四成，北上廣深收金同比均上漲；二線城市供求同比小幅上漲，樓面均價基本持平。值得一提的是，出讓金榜單收金水平同比上行，排名前十的城市年度土地出讓金額均突破千億元，其中上海以2952億元位列榜首。

與此同時，盡管年初房地產行業遭受疫情影響短暫陷入停滯，但在市場恢復后，房企拿地熱情不減。貝殼研究院數據顯示，2020年TOP100房企成交住宅用地權益成交金額累計同比增長14.8%，尤其是上半年，全國共有38城43次出臺土地出讓金延期繳納或分期繳納的相關政策，對沖疫情帶來的影響，協助部分企業渡過難關。

2020年土地出讓金額TOP20城市 數據來源：中指研究院

“這激活了居住用地市場，對房企積極拿地起到推動作用。特別是復工復產以來，一線城市及強二線城市加快推進住宅用地供應，優質地塊的爭奪十分激烈。”潘浩表示。

不過值得注意的是，盡管TOP100房企拿地金額與2019年相比有了明顯上漲，但同比涉宅類土地建設用地面積卻下降14.9%，這與拿地價格的上漲有著密切關系。如位居2020年房企拿地金額榜第三位的中海，2020年拿地金額為1281億元，比2019年高出227億元。但其拿地面積2019年為813萬平方米，2020年為955萬平方米，平均地價上漲約443元/平方米。

此外，50家代表房企2020年月均投資額2004億元，高于2019年月均水平。33家房企2020年月均拿地金額超過2019年月均值，其中越秀、佳源國際、奧園和遠洋集團全年月均拿地金額較上年增加一倍以上，拿地規模增長顯著；同時，17家房企全年月均拿地金額不及上年月均值，其中世茂拿地金額較上年減少40%以上。

平安證券分析認為，隨著銷售去化承壓、融資高頻監測，預計地市后續整體穩定為主；短期考慮房企年初拿地便于年內入市、近期債券密集發行緩解資金壓力，不排除房企土拍積極性小幅回升可能。

各地頻現“地王”

不過，盡管房企拿地面積有所下滑，但2020年多宗土地成交總價紀錄不斷被刷新，各地“地王”項目頻出。其中7宗土地成交總價超百億元，主要分布在了一二線城市，其中深圳、杭州各兩宗，上海、廈門、珠海各一席。

具體來看，2020年2月20日，香港怡和集團附屬香港置地聯合體以310.5億元成功競得上海徐匯濱江西岸金融港地塊，總開發體量約180萬平方米，成功刷新內地土地總價記錄，同時也是2020年唯一一宗成交總價超過300億元的地塊。

2020全國住宅用地成交總價TOP10  數據來源：中指院數據

2020年11月23日，華發股份與融創聯合競得一宗位于深圳市寶安區沙井街道地塊，成交總價達127.1億元。值得注意的是，剛剛邁入千億陣營的華發還先后在南京、武漢等地拿下了當地“地王”。其中4月以總價69.1億元、樓面價29821元/平方米競得南京秦淮區G05地塊，12月25日以94.3億元的成交總價競得武漢硚口區建設大道與航空路交匯處地塊。3宗地塊合計出讓金高達290.5億元。

“各地已轉變住宅用地供應思路，特別是去化周期較短的城市需要調整住宅用地結構，部分城市城市核心區加大住宅用地供應，由于區位優勢，上海、深圳、杭州、珠海、廈門等均有單宗住宅用地地塊成交金額百億以上。”潘浩向《每日 經濟新聞》記者指出。

中指院數據顯示，2020年TOP100房企拿地總額32337億元，拿地規模同比增長14.0%。其中，拿地金額超過千億元的房企有5家，碧桂園以1512億元居榜首，萬科、中海、保利、龍湖分別以1349億、1281億元、1225億元、1071億元分別第2至5位。

2020年房企拿地面積與金額TOP10 數據來源：中指研究院

“2020年50家代表房企拿地額增速均值顯著低于2019年，下降超20個百分點，銷售額在11~30的企業2020年拿地額增速的均值最高，銷售額前10企業拿地額增速的均值最低。”中指院分析指出，第二陣營房企在追求銷售規模快速增長方面動力強勁，其拿地表現也相應較為突出，拿地更為積極。

一二線土拍回熱

值得一提的是，隨著三四線城市需求透支、房價平穩下金融屬性減弱，后續調整壓力更大，2020年房企拿地逐漸回歸核心城市圈。

貝殼研究院數據顯示，TOP50房企2020年拿地金額占據全市場的50%，而最受房企關注的20個城市全部為一線及二線城市，其中前五大城市分別為蘇州、南京、成都、杭州、寧波，一線城市僅上海和廣州進入前20行列，分別排名第八和第十名。

2020年部分城市拿地房企數量情況  來源：貝殼研究院

以房企最關注的蘇州為例，盡管第一季度受疫情影響幾乎無土地交易，但從3月開始幾乎每月都有十余宗地塊拍出，同比2019年量價均有所增加。2020年共有34家房企在蘇州拿地獲取項目，其中深耕型品牌房企居多，如碧桂園、新城控股、綠地控股、建發房產、中國金茂等；新進房企如卓越、大發、復地、濱江、實地等。

另一方面，2020年TOP50房企土儲最充足的前20城市中，排在前五的城市分別是武漢1671萬平方米、蘇州1390萬平方米、昆明1384萬平方米、成都1327萬平方米、重慶1314萬平方米，一線城市僅廣州入圍并排名第九，其余均為二線及個別重點三線城市，主要分布在長三角、粵港澳、長江中游和成渝幾個核心城市群。

以廣州為例，據中指院數據，2020年廣州土地市場整體交投活躍，全年商住用地供應109宗，供應建面1988萬平方米，同比2019年增加48.2%，市中心優質地塊及南沙地塊受到房企熱捧。尤其是南沙，在人才落戶政策利好刺激下土地市場熱度較高，成交樓面價創歷史新高。

潘浩指出，一二線城市在2020年新房市場去化量好，且需要住宅用地市場提供新的供應，因此2020年收緊調控政策的33城中，14城提出加大住宅用地供應，預計2021年居住用地成交規劃建筑面積累計同比增速仍有擴大的趨勢。另外，從價值兌現的角度，包括上海等一二線城市住宅用地價值兌現的速度與質素均要比三四線城市強，吸引房企做出市場化的選擇，因此2021年房企拿地重點回歸一二線城市或將延續。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）

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