每經(jīng)記者｜陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯｜甄素靜    

“為了避免影響其他片區(qū)房價(jià)，高單價(jià)房源我們都是線下推廣的，外網(wǎng)無法顯示。”

某頭部機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人李巖（化名）說的高單價(jià)房源，報(bào)價(jià)18萬+/平方米，即今年五一期間幾乎憑一己之力霸榜北京二手房成交的西城區(qū)宏廟小學(xué)學(xué)區(qū)房，而這一價(jià)格區(qū)間的在售房源目前在各中介機(jī)構(gòu)平臺(tái)已經(jīng)看不到詳細(xì)信息。

圖片來源：中國房價(jià)行情網(wǎng)

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，宏廟小學(xué)學(xué)區(qū)房在7·31后的幾個(gè)月里依然搶手，臨近年底更是成交火熱。另據(jù)中國房價(jià)行情網(wǎng)，11月北京小區(qū)房價(jià)排行榜前十中，宏廟小學(xué)學(xué)區(qū)房占據(jù)三席。

年底學(xué)區(qū)房成交量高企

李巖提供的數(shù)據(jù)顯示，宏廟小學(xué)的學(xué)區(qū)房庫存量（如周邊的豐匯園、豐僑公寓等小區(qū)）已經(jīng)大幅下降，“基本是這兩個(gè)月成交的，這兩天又賣了10多套，還是挺理想的。大家預(yù)計(jì)調(diào)劑到其他學(xué)校的概率很小，臨近年底，出手的客戶不少，都擔(dān)心明年執(zhí)行后漲價(jià)。”

7·31政策指的是，自2020年7月31日后，在西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。

在此之前，西城區(qū)是北京最后一個(gè)未實(shí)行多校劃片的優(yōu)質(zhì)教育資源區(qū)域，區(qū)內(nèi)牛小云集。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，在今年5月4日到5日中午這36小時(shí)內(nèi)，豐匯園成交了3套千萬元級(jí)老破小，最高單價(jià)超過25萬元/平方米。五一小長假那幾天，宏廟小學(xué)學(xué)區(qū)每天的房屋成交量都在8～10套。

一般來說，小學(xué)的入學(xué)資格認(rèn)定時(shí)間都集中在5月，再疊加7·31政策，這也是為什么今年五一西城學(xué)區(qū)房成交暴增的主要原因。從鏈家在北京的實(shí)際成交數(shù)據(jù)看，2020年五一假期，西城區(qū)二手房交易量同比和環(huán)比增長均超過100%，尤其是金融街和德勝片區(qū)。

李巖感嘆，7·31那一波買房的真是太多了，現(xiàn)在的房源基本都更新一輪了。

在貝殼找房，記者留意到，離宏廟小學(xué)較近的豐匯園目前的掛牌房源只有10套，7·31后成交的只顯示一套，11月成交，兩室一廳面積65.5平方米，總價(jià)約1200萬元。

據(jù)李巖透露，現(xiàn)在片區(qū)內(nèi)學(xué)區(qū)房的價(jià)格相比8月和9月略有反彈，已經(jīng)跟7·31之前持平。而從各機(jī)構(gòu)平臺(tái)發(fā)布的信息看，7·31之前豐匯園成交房源單價(jià)在20萬+/平方米的為數(shù)不少。

“我這邊很多業(yè)主已經(jīng)不打算賣了，就是想搏一搏明年漲價(jià)。對(duì)有購房意向的業(yè)主來說，現(xiàn)在倒是個(gè)時(shí)候。”不過李巖還是為記者推薦了離宏廟小學(xué)不遠(yuǎn)的另一個(gè)小區(qū)，理由是，相比之下，7·31后豐匯園小一居沒有成交，而該處成交了3套，“即使以后學(xué)區(qū)有大的變動(dòng)，這種小區(qū)波動(dòng)也不會(huì)太大的”。

但記者查閱貝殼、我愛我家等多個(gè)平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，這一小區(qū)目前均只有兩套掛牌房源，沒有短期成交記錄，其中一套的掛牌周期已經(jīng)一年，且均價(jià)17萬元/平方米、總價(jià)1500萬元級(jí)別。

單價(jià)18萬+的學(xué)區(qū)房交易轉(zhuǎn)為線下

從目前豐匯園的成交情況看，價(jià)格相比5月回落不少，20萬+單價(jià)的房源已經(jīng)不見蹤影，黃金區(qū)位的學(xué)區(qū)房真的降價(jià)了？

“基本看不見小一居的在售信息了，現(xiàn)在單價(jià)高的這類房源我們都不顯示了，都是線下成交。”李巖向記者透露了這樣一個(gè)信息，“成交單價(jià)18萬元以上的都不顯示，5月時(shí)您看到的20萬+單價(jià)成交房源也只是一小部分，外網(wǎng)看不全。”

也就是說，以上述宏廟小學(xué)學(xué)區(qū)房為例，減掉掛牌的10余套房源，目前應(yīng)該還有70余套沒有公開掛牌的高單價(jià)小一居。比如李巖推薦的那個(gè)小區(qū)，在售其實(shí)就包括57平方米報(bào)價(jià)1160萬元和58平方米報(bào)價(jià)1170萬元的房源，據(jù)此計(jì)算的單價(jià)都超過20萬元/平方米，但由于超限價(jià)，鎂編無法從機(jī)構(gòu)平臺(tái)進(jìn)入查看到這些房源的具體信息。

事實(shí)上近年來北京一直嚴(yán)查學(xué)區(qū)房炒作，也數(shù)次下架高單價(jià)房源。

2016年2月，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，一處位于西城區(qū)文華胡同的平房遭遇下架，該處房源報(bào)價(jià)380萬元，面積只有6平方米，單價(jià)超過60萬元/平方米。

同年3月，北京下架單價(jià)超過15萬元/平方米的高價(jià)房源，一時(shí)間，市場出現(xiàn)了眾多14.99萬元/平方米統(tǒng)一價(jià)的學(xué)區(qū)房。

2017年3月24日，北京市教委等多部門聯(lián)合使出重拳，打擊“過道學(xué)區(qū)房”，防止惡意炒作此類學(xué)區(qū)房的現(xiàn)象發(fā)生擴(kuò)大。

但北京家長們對(duì)于學(xué)區(qū)房的熱愛從未褪去。借力今年的7·31政策，盡管18萬元+單價(jià)的學(xué)區(qū)房在線上已經(jīng)難覓蹤跡，線下成交依然火熱。

李巖告訴記者，“5月的時(shí)候外網(wǎng)確實(shí)還能看見一些每平方米單價(jià)超過18萬元的房源，但沒幾天就被約談了。”

記者檢索后發(fā)現(xiàn)，目前在各中介機(jī)構(gòu)平臺(tái)，豐匯園、豐僑公寓等宏廟小學(xué)在售學(xué)區(qū)房的最高價(jià)顯示約17.98萬元/平方米。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)