每經(jīng)記者｜吳若凡    每經(jīng)編輯｜陳夢(mèng)妤    

在剛出版的新書(shū)《心若靜，風(fēng)奈何》里，吳建斌分享了不少新的經(jīng)歷和感悟。在與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的專訪中，作為陽(yáng)光控股執(zhí)行董事、陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁、全球合伙人，吳建斌在疫情后，看待房地產(chǎn)企業(yè)、包括陽(yáng)光城自己，都有新的認(rèn)知。

房地產(chǎn)步入精細(xì)化時(shí)代

吳建斌認(rèn)為，后疫情時(shí)代，國(guó)內(nèi)各行業(yè)恢復(fù)很快，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的政策已經(jīng)從短期放松，慢慢恢復(fù)到平常水平，尤其從信托限制、開(kāi)發(fā)貸管理、Reits指導(dǎo)等融資端大批能夠充分感受，境內(nèi)和境外發(fā)債也恢復(fù)到平常水平。

與此同時(shí)，國(guó)家在財(cái)政和貨幣發(fā)展策略方面，應(yīng)該會(huì)接著去年的政策繼續(xù)推進(jìn)，目前“三道紅線”政策已經(jīng)浮出水面。

這意味著，房企的融資環(huán)境是中性的，負(fù)債該降就得降。

上半年，很多房企業(yè)績(jī)不達(dá)標(biāo)，不達(dá)標(biāo)時(shí)間超過(guò)2～3個(gè)月，甚至有些房企的業(yè)績(jī)只有2019年的30%。

規(guī)模有壓力、融資有壓力，還必須降低債務(wù)。

在這個(gè)背景下，每家公司的預(yù)算都在調(diào)整，土地儲(chǔ)備、供貨量、銷(xiāo)售量也都偏謹(jǐn)慎行事，因?yàn)楸仨氝m應(yīng)市場(chǎng)的變化。

所以總體而言，吳建斌指出，如果過(guò)去20年，房地產(chǎn)公司是野蠻增長(zhǎng)（產(chǎn)品只要價(jià)格合理就能暢銷(xiāo)），未來(lái)20年一定是精細(xì)化生長(zhǎng)的年代，需要管理的精細(xì)化、財(cái)務(wù)的精細(xì)化、運(yùn)營(yíng)的精細(xì)化。

“房企要更多適應(yīng)市場(chǎng)，建老百姓所需的房子，無(wú)論品質(zhì)、質(zhì)量還是服務(wù)，都需要深究。否則，未來(lái)野蠻生長(zhǎng)造出來(lái)的房子，是賣(mài)不出去的。”吳建斌表示。

物業(yè)真正紅利在于深耕

也正是截然不同的行情，給了房企不同的生存邏輯。

吳建斌告訴記者，房企規(guī)模擴(kuò)張的度，要依據(jù)“安全墊”來(lái)定，而“安全墊”則需要根據(jù)市場(chǎng)的上行、橫盤(pán)、下行等各階段來(lái)定，并且要明確利潤(rùn)空間。最后，根據(jù)企業(yè)是定位“機(jī)會(huì)主義者”，還是“長(zhǎng)期主義者”，來(lái)選擇具體的發(fā)展策略。

在吳建斌看來(lái)，疫情之下行業(yè)會(huì)繼續(xù)進(jìn)入下行通道。

有限的利潤(rùn)空間，讓絕大部分房企不得不將方向轉(zhuǎn)到細(xì)節(jié)領(lǐng)域，深耕出效益。

例如，物業(yè)管理服務(wù)，以及房地產(chǎn)公司能提供的其他各類(lèi)服務(wù)，如智能化、環(huán)保等，建立起以人為本的社區(qū)服務(wù)。吳建斌直言，這是一門(mén)大生意。

“如果哪家房企能把產(chǎn)品做好、把服務(wù)做到家，我想未來(lái)的10年、20年，這家公司一定會(huì)有非常好的發(fā)展。”

吳建斌認(rèn)為，這也是陽(yáng)光城尋找的方向。自2018年開(kāi)始，陽(yáng)光城著力打造品質(zhì)宣言，環(huán)保、教育，便是圍繞人性的根本需求，借助樓盤(pán)、社區(qū)這些觸點(diǎn)表達(dá)出來(lái)。

“比如強(qiáng)調(diào)綠色環(huán)保，這包括房子的空氣、用水等，要適應(yīng)老百姓需要。再比如智能，無(wú)論遠(yuǎn)程操控，還是無(wú)接觸識(shí)別，都需要一點(diǎn)點(diǎn)真正深究到用戶需求和產(chǎn)品細(xì)節(jié)中。”

據(jù)了解，對(duì)此陽(yáng)光城已提煉出10個(gè)要素，4個(gè)標(biāo)段對(duì)應(yīng)產(chǎn)品線。同時(shí)，要求社區(qū)和物業(yè)管理要對(duì)小業(yè)主服務(wù)到位，深入到維修報(bào)建、理財(cái)、養(yǎng)老、學(xué)習(xí)、旅游等細(xì)節(jié)。

吳建斌很清楚，物業(yè)上市是一個(gè)風(fēng)口，但這稍縱即逝。

近年物業(yè)板塊得到資本市場(chǎng)青睞，平均市盈率已由2018年的15倍左右大升至現(xiàn)在的30倍。

“目前這一輪物業(yè)高峰，主要由于物業(yè)母公司或者關(guān)聯(lián)公司，通過(guò)大量的住宅面積交付和對(duì)非業(yè)主的增值服務(wù)，確保了2～3年內(nèi)業(yè)績(jī)的高增長(zhǎng)。但隨著合約面積天花板的達(dá)到，未來(lái)估值會(huì)趨于一個(gè)合理范疇。”吳建斌預(yù)測(cè)。

因而地產(chǎn)公司在抓住風(fēng)口的同時(shí)，也要意識(shí)到，這一個(gè)PE水平估計(jì)也就持續(xù)2年時(shí)間，物業(yè)的風(fēng)口來(lái)得快、走得也快，所以物業(yè)公司分化是大趨勢(shì)，只有做好本質(zhì)，才能獲取這一領(lǐng)域的真正紅利。

對(duì)房地產(chǎn)，吳建斌不乏信心。在他看來(lái)，房地產(chǎn)是一個(gè)已經(jīng)有百年歷史的產(chǎn)業(yè)，而中國(guó)的房地產(chǎn)才走了幾十年，市場(chǎng)還處在青春期。

“既然是青春期，機(jī)會(huì)就很多。”

封面圖片來(lái)源：受訪者供圖