房地產行業進入下半場，房企所比拼的不再僅僅是規模?？简炛科罂沙掷m發展潛力的維度有幾個方面，其中重要的一點是對資金的把控能力，此外是“護城河有多寬”，這兩個重要指標決定了企業在這個高烈度的競爭時代，能夠走得有多遠。

頭部房企中，招商蛇口在培育新的業務增長點方面，是具有代表性的一家。自2015年12月30日吸收合并招商地產實現無先例重組上市以來，招商蛇口開始謀求戰略轉型，公司將自身定位于“中國領先的城市和園區綜合開發運營服務商”，開始了順應時代及自身尋求高質量發展的“綜合發展”之路。

如今轉型的成效已經初顯。招商蛇口以“前港-中區-后城”獨特的發展經營模式，旗下社區開發與運營、園區開發與運營以及郵輪業務三大板塊協同發展。

此外，招商蛇口也是積極擁抱資本市場的典范，2019年，招商蛇口在中國香港上市了房地產投資信托基金；同年，完成了對中航善達的并購重組，重組更名后的招商積余作為招商蛇口控股子公司正式在深交所上市。

穩健經營拓寬護城河

宏觀經濟壓力下，招商蛇口仍然實現了穩健經營。1-11月，公司累計實現簽約銷售面積1013.46萬平方米，同比增加42.42%；累計實現簽約銷售金額1970.47億元，同比增加32.41%。

同時，從公司2019年半年報披露數據可以看出，截至上半年，招商蛇口園區開發與運營業務實現營收入40.08億元，同比增長31.26%；毛利率為36.52%，同比增加6.51個百分點，而營收占比較2018年同期增加8.58個百分點至24.02%。

融資能力和負債率是最能夠看出一家房企底色的指標。招商蛇口2019年中期平均融資成本為4.91%，在行業中處于最低水平之一；截止上半年，公司凈負債率為53%，也遠低于行業均值99.62%。

分析人士指出，從目前來看，招商蛇口正朝著轉型目標穩健前行，雖然短期來看，社區開發與運營仍占公司業務收入的主要來源，而園區開發與運營業務是貢獻穩定現金流的重要部分；郵輪產業建設與運營屬于需要大量前期投入的新業務。

但中期來看，園區的有效拓展將為社區板塊提供充足的高價值土地儲備，園區產業的聚集和基礎設施的完善也將有效提高住宅產品價值，公司提前布局的郵輪業務將助力公司打造特色的郵輪母港，并增強獲取城市綜合體的能力，為社區板塊儲備優質的土地資源；而長期看，三大板塊協作發展，交叉運營，不斷拓寬公司在行業競爭中的護城河。

實際上，2019年以來，招商蛇口圍繞“前港-中區-后城”模式，對應郵輪、園區、社區三大業務，通過整合集團資源，結合城市功能升級、生產方式升級、生活方式升級，持續打造和完善全生命周期產品體系，目前已呈現多元協同發展，遍地開花的趨勢。

招商蛇口直接或間接參與的郵輪母港及綜合配套已布局深圳、廈門、上海、湛江、天津等沿海城市，并在積極拓展長江沿岸的內河游輪項目；另外，公司多元化發展板塊業績也有所上升。

如在長租公寓方面，截至2019年上半年，在精耕深圳市場的基礎上，全面覆蓋北京、上海、南京、杭州、武漢等15個城市，合計在全國布局2.5萬間，管理規?？傆嫾s100萬平方米；在大健康領域，從養老、醫療、健康管理等方面推進大健康業務，打造標桿項目，探索盈利模式。在大文創方面，初步形成了整體產業規劃，文化教育方面確定了產業進入的思路與策略，國際學校項目持續推進，積極拓展公教合作等等。

招商蛇口表示，公司始終堅持“質量第一、效益優先、規模適度”的戰略原則，以綜合發展模式，實現高質量可持續發展。要以定力、實力和耐心穿越行業周期，一方面要把目光放長遠，發揮央企的責任和擔當，積極響應國家戰略規劃，一方面也要穩健運營，為企業自身實現高質量可持續發展之路打造新引擎。

擁抱資本市場有望迎來利好

在央企行列，招商蛇口是積極擁抱資本市場的典范，2019年也是招商蛇口收獲頗豐的一年。2019年12月16日，招商蛇口正式完成對中航善達的并購重組，重組更名后的招商積余正式在深交所上市，為央企改革再添經典案例。

“積余”意為對存量資產的管理、運營及服務，招商積余的上市，不僅意味著中國A股市場上物業領域又一巨無霸的誕生，同時也承載了招商蛇口對布局存量資產管理、運營和服務的“大物業”領域未來莫大的期待和信心，招商積余未來將成為招商蛇口的轉型發展新引擎。

其實，為了盤活手中大量的存量資產，招商蛇口不僅將旗下物業資產借道中航善達實現在A股上市，此前還不斷試水包括CMBS、ABS、ABN等在內的資產證券化手段，最引人矚目的是，2019年12月10日，招商蛇口發起的招商局商業房托在港交所成功上市，這不僅創下了香港REITs市場冰封六年之后的首單IPO，更是首只由央企在香港上市的房地產投資信托基金，也為不動產金融開啟了一種全新的思路。

不僅如此，招商蛇口的前海土地整備也已圓滿落地，未來將為公司的業績增長作出貢獻。2019年12月30日晚，招商蛇口發布公告，招商蛇口2019年第四次臨時股東大會審議通過《公司與深圳市前海開發投資控股有限公司共同增資深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司的方案》的議案，同意下屬公司招商前海實業和前海投控共同增資深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司。

這標志著前海土地整備事宜在2019年上半年全面完成后，前海合資合作事宜亦順利通過，至此，前海土地整備及合資合作項目圓滿落地。

根據公告，本次交易完成后，合資公司將依托招商蛇口與前海投控在產業規劃、制度創新、開發建設、運營管理等方面的成功經驗和優勢資源，加快片區開發建設、運營管理和產業引進，發揮產城融合效應，促進創新要素集聚，提升產業發展能級，落實國家“一帶一路”倡議打造企業走出去門戶基地，建設深港合作的平臺載體。

多份研報指出，招商蛇口在重組后多維度積極變革，管理改革、提升周轉、加速整合；公司坐擁一二線優質土儲，尤其粵港澳大灣區資源儲備含金量極高，具備“市場化+非市場化”強大拿地優勢。公司作為大灣區核心標的，資產價值有望進一步提升。公司前海土地整備及合資合作的完成，前海項目開發加速，將推動利潤表和資產負債表的改善。此外，招商積余和招商局商業房托先后完成上市也將有望增厚公司估值。

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