每經記者｜甄素靜    每經編輯｜魏文藝    

今年以來，深圳樓市在出色的“小陽春”表現后，還沒來得及淡靜，又迎來示范區、前海擴容、豪宅稅調整等一波接一波重磅利好，也使深圳樓市在4個一線城市里走出了獨立行情。

《每日經濟新聞》記者近日在深圳二手房市場走訪時發現，本月11日深圳豪宅稅新政實施后，二手房市場反應迅速，成交量增漲明顯。但新政實施半個多月后，深圳熱點區域幾乎無房可賣。

但與此同時，市場深處有置業者焦慮，即便接受現實不還價，仍沒能買到房子；有業主暗暗揣摩，怎樣以合理的理由、較低的違約成本，撕毀已簽的合約，攻防戰隨時上演；有西部中介開始挑選著客戶，推送市場新出的僅有的房源。

深圳南山區某大型社區 圖片來源：每經記者 甄素靜攝

“搞不定二手，我打算買新房了”

整整一夜，在動員業主出價、簽字的間隙，成陽（化名）來來回回，在業主家的樓梯間抽掉了半包煙。他在業主家坐著，價格一點不能還就算了，他還眼看著好幾波人來看房。

動之以情曉之以理，從天南扯到海北，甚至跟業主的老婆都硬攀上了半個老鄉關系，凌晨12點過，業主仍絲毫未見動容，沒有答應跟他簽合同。畢竟，在利益面前，新認的半個老鄉，不足以讓業主輕易放手。

“業主想反價，但又惜售，不肯再出價，也不知道出多少合適。”成陽很是無奈，干耗著無濟于事，于是他給帶看的中介使了個眼色：今天暫告一段落，走！

緩步走出業主單元樓，他們撞見了隔壁中介店的同行，正帶著另一波客戶在樓下等著跟業主談價。成陽和帶看的中介情緒瞬間都低到了極點，他們知道，這房子大概率買不到了，這單傭金也沒有了。

成陽同業主拒絕他一樣，拒絕了中介提出的再約其他業主的請求，并作出最后的決定：“搞不定二手，我打算買新房了。”他轉頭將一夜都緊緊捏在手里的一式三份購房合同還給了中介。

那天打車回家的路上，成陽一直不解，碧海灣發生了什么？豪宅稅新政真的能激活如此大的市場交易？那天，他回到家，已是凌晨1點。

這是豪宅稅調整后深圳西部市場發生的二手房市場案例。

“虛高”的錯覺

與成陽被迫轉戰新房不同，楊瑞（化名）幾個月前的匆忙成交，再回看時卻使他既驚又喜。

起初預算有限，買不到心儀的學區房，在市場初熱時被迫選擇了并不太喜歡的獨棟小區，宿舍式住宅、沒有陽臺、老破小區、公共交通不便……再次提起時，他仍舊不滿意地這樣評價自己被迫入手的房子。

圖片來源：受訪者提供

但即便這樣他十分看不上的戶型，目前的價格漲幅也遠超他預期，并再次刷新了他對深圳房產的認知。他再次打開鏈家時，發現小區房源基本已經售空，掛牌量僅為兩套，且同戶型的掛牌價，比他不久前關注時一下猛漲了50萬元，遠遠超過了幾個月前的成交價。

“市場確實火熱，但實際上并不是外界看到的那樣虛高，以楊瑞的購入小區為例，仍有部分低價房源，但大部分房源沒有上架，所以外網看到的僅是已經簽了委托協議的，報價比較高的房源。”深圳某中介員工劉青（化名）向《每日經濟新聞》記者介紹稱。

圖片來源：受訪中介提供的內網掛牌信息

“起初業主對中介不信任，不會跟中介簽委托書，但只有有委托書的房子才能上架，有一些業主他不想簽委托書等，就只有我們內部能看。但那套掛的絕對虛高了，同戶型差價在130萬元左右，高掛牌價也會影響到其它業主心態。”

“店里每天都有成交，示范區、豪宅線等利好頻出后，最近市場供不應求，這邊現在有很多業主看到市場這么好，反價得特別厲害，也有很多不想賣的。”

對于市場未來預期，劉青也相當樂觀。“現在各種利好政策惠深還有豪宅線上調，成交特別火，之前市場價的房子基本上都賣掉了，之后有些業主漲了一二十萬的，基本上也可以賣掉。剛需可能年前都沒有撿筍盤的機會了。”

美聯物業全國研究中心總監何倩茹向《每日經濟新聞》記者分析認為：“對于深圳來講，第四季度利好消息頻出，因此房價雖有波動，但漲幅仍在預期范圍內。政府也不愿意看到房價波動太大，未來房價漲幅若脫離預期，估計政府還將有后續辦法來應對。”

“成交向羅湖龍崗轉移”

8月份以來，特別是豪宅稅調整后，二手交易成本下降，市場迎來新的成交高峰。南山、寶安房源被持續消化，目前熱點區域基本上處于無盤可賣狀態。同時，市場熱度也在向遠郊和曾不太被關注的羅湖和龍崗區域轉移，輪動效應明顯且迅速。

據深圳貝殼研究院監測，豪宅稅調整后，全市二手房成交量上漲，其中中大戶型受稅費減免最為明顯，中高價位成交擴大，3房戶型成交占比最高。

數據來源：深圳貝殼研究院

成交方面，龍崗、大鵬、羅湖成交保持上漲，南山、寶安、龍華成交占比小幅減少。深圳貝殼研究院分析認為，一方面，新政后業主心理預期調高，尤其是南山、寶安對政策較為敏感、調價活躍的業主，部分業主漲價甚至超過減稅，令一些比較誠意入市的置業者轉而投向其他區域；同時，熱點區域優質房源迅速消化，也促使置業者購買其他區域；而龍崗、羅湖低價房源較多的優勢凸顯，剛需置業者受政策刺激，入市意愿更強，置業需求得到有效釋放。

均價方面，新政實施兩周來，政策逐漸被消化，全市二手房均價回調，剛需重新主導市場。中高價位物業成交占比減少，剛需重新主導市場，均價回調至政策前水平。據深圳貝殼研究院數據，300萬元以內物業占比變化不大，300萬~500萬元物業成市場主流，占比43.6%。主要是龍崗、羅湖低總價物業較多，成交占比擴大，推動均價結構性調整。

2019年11月前3周深圳二手房成交總價分布 數據來源：深圳貝殼研究院

此外，新政后，低價位成交占比縮減，中高價位成交占比擴大。據貝殼數據，300萬元以內房源成交占比下降13.1個百分點，主要是政策前僅龍崗、光明、坪山、大鵬普宅標準在300萬元以內，減稅后置業者能夠承擔更高價的房子；600萬~800萬元房源成交占比擴大5.4個百分點，主要是一些看房周期較長，但之前由于交易成本較高比較猶豫的置業者，在減稅政策刺激下紛紛入市。

而對于近期頻出的利好政策是否會將深圳房價推向新高度，一位不愿具名業內人士分析稱，沒有一個城市能在經濟基本面持續承壓的前提下房價持續走高。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號：meikedichan）

封面圖片來源：每經記者 甄素靜 攝