每經記者｜包晶晶    每經編輯｜魏文藝    

自今年5月份以來，房企融資的銀行渠道、非銀渠道、債券融資全方位收緊。

近日，同策研究院《2019年1-8月40房企融資利率排行榜》（下稱《排行榜》）顯示，代表了房地產企業的融資能力和部分特征的40家典型房企，在前8個月的133筆融資中表現顯著分化，最高利率達15.5%，最低僅為0.1%。

值得注意的是，其中公司債融資利率最高、發行筆數最多，利率9%以上的全部是美元債；另一方面，公司債利率波動也較大，部分企業利率能夠低于5%，但以國企、央企、大型房企為主。

對于為何企業偏好美元債，同策咨詢研究總監張宏偉張宏偉告訴《每日經濟新聞》記者：“主要是境內的融資渠道收得比較緊，房企要通過海外融資獲得資金，在前一階段應該還是有這種可能性。大環境導致一些企業對融資策略和渠道作了調整。”

圖片來源：攝圖網

房企融資成本分化加劇

今年5月份以來，銀保監會先后下發23號、64號文，嚴格規范房地產信托以及銀行開發貸，進一步筑牢房企融資“防火墻”。同策研究院認為，貨幣政策雖然呈寬松趨勢，但房地產作為結構性調整目標，對房地產融資放寬的可能性很低， 2019~2020年房企資金面仍然偏緊。

但房企對資金的渴求不減反增，這一點在融資利率上顯露無遺。當代置業兩筆票面利率高達15.5%的境外票據融資，位居2019年以來房企發債利率之首，在《排行榜》列出的133家筆融資中，當代置業另有一筆利率達12.85%美元債位居第四位。

當代置業2月21日公告稱，將額外發行一筆金額達2億美元的綠色優先票據，與2019年1月發行的1.5億美元票據合并發行，利率同為15.5%，款項用于為現有離岸債務再融資及為在岸項目開發融資。高杠桿帶來的負債壓力不容小覷，半年報顯示，2019年上半年當代置業的融資成本高達2.12億元，同比增長52.2%。

但并不是所有房企都選擇高息債券，陽光城、雅居樂、萬科、招商蛇口等都有不少利率低于4%的融資。其中，招商蛇口一筆150億元的其他債務融資，利率僅為0.1%。

133筆融資中，僅8筆為中期票據、2筆海外銀團貸款、24筆其他債券權融資。而且僅遠洋集團、京投發展、綠地控股、華瑞置地等為數不多等幾家公司獲準發行中期票據。

房企融資利率為何波動巨大，且以高息公司債居多？張宏偉向《每日經濟新聞》記者指出，“利率變化主要是跟企業幾個核心財務指標帶來的資本市場投資價值有關。首先是企業的經營狀況和行業地位，其次企業性質也有可能會影響利率水平；第三是企業規模的大小，收入、利潤、銷售都在某種程度上會影響利率；最后是與企業的自持或者是投資性物業的規模有關，以上因素共同影響企業的評級和利率。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進判斷，“從實際情況看，當前融資環境還會進一步趨緊，這是房地產企業所需要注意的。部分房企需要把精力放在銷售端，以加快回籠資金和降低庫存積壓的風險。”

典型房企融資規模降近六成

中央重申“房住不炒”，并強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。隨著樓市調控政策持續發力、行業金融監管再度加強化，8月單月，同策研究院監測的40家典型房企融資規模僅368.26億元，環比大幅下降近六成。

數據來源：同策研究院

同策研究院研究報告指出，2016年以來，為應對經濟下行壓力，央行通過多種渠道釋放流動性，從當前的銀行間同業拆借利率來看，隔夜SHIBOR處于歷史低位，反映市場資金并不緊張。但在此次降準前， 房地產市場已經從政策端與金融端被嚴格限制，樓市“以穩為主”基調不會改變。即使市場流動性充裕，也難違規進入樓市，短期起碼至四季度樓市調控繼續，市場調整基本面不變。

在房企融資渠道不斷收緊的背景下，數據顯示，8月份房企融資再度重現5月洼地，房企融資進入寒冬。即便此次降準后，房企融資依然難有好轉。

嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者：“對于融資方面的壓力，后續還是需要通過降價促銷方式來實現資金的回籠。同時在銷售過程中需要和投資者積極溝通，防范“資金斷裂”等市場錯覺。”

但下半年在以穩為主的政策基調下，房企仍然面臨市場需求動力不足的情況。同策研究院認為，今年三季度房企或將加速推盤節奏，四季度為沖業績將進一步打折促銷跑量，市場或將呈現“以價換量”現象，由此產生年底成交量“翹尾行情”。

同時，預計下半年土地市場量價熱度亦會有所下降。直到2020年二季度伴隨土拍復蘇與新需求積蓄，市場方有望逐步回暖。

（文章來源：鎂刻地產原創 喜歡請關注微信號meikedichan）