每經記者｜陳夢妤    每經編輯｜林菁晶    

9月5日，第九屆中國價值地產年會在深圳舉行。會上，中房集團理事長、國務院發展研究中心資產證券化REITs課題組組長孟曉蘇做《落實房地產市場平穩健康發展的長效管理機制》主題演講。他指出，第一，要落實房地產長效管理機制；第二，要完善市場體系與保障體系；第三，要穩步推進“房地產稅”立法。

在孟曉蘇看來，中國的房地產市場不是一個穩定的市場，而是一個不斷回旋上升的市場。而近年的“短期刺激”，讓房地產市場不斷出現“三年周期”。

他此前在接受《每日經濟新聞》記者采訪時曾表示，我們不用發愁房企會怎樣，我們需要考慮的是房地產長效機制建設問題，避免房地產形勢出現幾年一個小周期的尷尬情況。

應全方位學習世界不同國家的城市建設經驗

孟曉蘇表示，目前我國大城市建成區域普遍偏小，國家規劃城市人均面積應達到100平方米，但很多城市只有70～80平方米。

他舉例道，比較而言，東京都市圈建成區6993平方公里，約等于我國北京、上海、廣州、深圳、天津和重慶六大城市面積之和。偏小的城市建成區域也帶來了交通擁堵、汽車限購等問題，當下汽車行業連續18個月產銷下滑，二者不無聯系。

“城市規劃面積偏小也導致了我國很多城市住宅用地都是偏小的，所以地價過高，人為地推高了房價。”

我們需要分析城鎮化過程中各個城市的不同情況，不要都套用一個模式。有些城市是人口凈流出的城市，就要做好人口減少的規劃，考慮流出人口如何更好安排，留下的人口如何過得更好。許多人口凈流出的鄉村，進城人口的房子還在繼續留著不能轉讓變現。出現的怪象是“村里的房子沒人住，農民工進城沒有房子住”。

“很多大城市在土地規劃和用地規劃方面都存在問題，應當全方位學習世界不同國家的城市建設經驗。”孟曉蘇認為，“我國大城市應走出單一的規劃模式，按照城市規劃用地指標，合理增加土地供給，科學擴大城市規模。特別是要增加城市住宅建設用地，防止因供地過少造成地價過高，人為推升房價上漲。”

從小產權房開始征房產稅

孟曉蘇表示，房產稅的方案可以通過三步走。

首先，應向全部城鎮住房征收房產稅。首套房免征房產稅的政策很難實施，一方面因為首套房的認定有難度，另一方面也引發“假離婚”等現象。

其次，每位居民“退稅一套”可保公平。每個居民可以有一套房產的退稅份額，也就保證了公平。退稅的憑據是身份證，這樣每個家庭成員都能夠有一套房的退稅名額。簡單說，即“見房就征，見證就退”，應當將商改房、政策性安置房都包括在內。如果操作按此，退稅系統可以在短期內建立。

最后，是從小產權房開始征房產稅。小產權房沒繳納過土地出讓金，如果不通過征稅的辦法，沒有辦法解決這個問題，通過房產稅可以很妥善地將此問題解決。稅率可以高一點，這樣的話小產權房就會成為穩定的稅源，同時可以讓賣房的農民、買房的居民和地方政府多方共贏。

征收房產稅能夠令政府每年獲得穩定的稅金，還能在此基礎上取消行政手段的限購與限貸，將房產稅變成市場調控的辦法。最后，若實施房產稅，就沒有再征收土地增值稅的必要了。

“房產稅的建立將是一個重大改變，是我國重大的制度創新。”孟曉蘇總結道。

（鎂刻地產原創，喜歡請關注微信號meikedichan）