每經記者｜王佳飛    每經編輯｜陳夢妤    

6月26日，北京產權交易所顯示，此前已預披露的金茂所持北京昊遠置業(yè)有限公司34%股權，將以僅僅1元的底價進行轉讓。北京昊遠置業(yè)是金茂、路勁、中鐵建三家聯合成立的項目公司。

值得關注的是，路勁已于6月20日將所持33%股份轉讓予中鐵建，掛牌前尚未完成工商變更登記。也即，三家股東中的兩家都在尋求退出，而金茂幾乎是以一種贈送的方式。

但事情遠不止1元這么簡單。

尚在虧損

2018年10月，金茂、路勁、中鐵建三家聯合體在經歷25輪競價之后，以37億元總價競得北京經濟技術開發(fā)區(qū)河西區(qū)X89R2地塊，溢價率17.46%。銷售均價不超過52695元/平方米，且最高銷售單價不得超過55330元/平方米。

據相關媒體報道，該地塊案名定為“西派公館”。項目采取7層～18層高低配設計，預計推出1137套房源，目前尚未開售。

轉讓公告顯示，北京昊遠置業(yè)截至2019年5月31日尚無營業(yè)收入，凈利潤-294.86萬元，擁有38.8億元負債，所有者權益-294.86萬元。

對于此次轉讓，中國金茂執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官李從瑞在6月6日的股東大會上解釋稱：“拿地之前合作雙方都有協議，如果超過任何一方董事會的授權，那么合作就自行解除，并協助對方退出合作，北京這兩個地塊就是這么一個結果。”

關于為何會是“1元”轉讓，相關業(yè)內人士表示：“應該涉及三方的合作細節(jié)，金茂在前期可能沒有實質性投入，所占股份也只是三方協議的結果，所以金茂會接受低價轉讓。”

金茂沒有實質性投入，在公告中“中鐵房地產集團北方有限公司（中鐵建子公司）超額提供全部股東借款共計381685萬元，包含轉讓方應提供至標的企業(yè)的借款人民幣129772.9萬元”也得到了佐證。

隱藏條件

該轉讓雖底價為1元，但附帶的轉讓條件仍卻另有深意。

首先是需支付大筆利息。

根據轉讓條件，轉讓后，北京昊遠置業(yè)產生的收入需要優(yōu)先償還中鐵建借款本息。上文提及，中鐵建超額提供全部股東借款共計38億元，并按照年利率20%標準計息。也就是說，項目公司每年必須背負的借款利息就達7.6億元。

其次，交易條件似乎專門為中鐵建而設。

中鐵建是原股東，所以有優(yōu)先購買權，若無人有意向購買，則中鐵建會和金茂協議轉讓。即使有其他多家意向企業(yè)產生了最高競價，還是要先詢問中鐵建是否愿以此價格購買；如果中鐵建放棄購買，其他企業(yè)才能順利購買。

所以，1元底價很可能是為了讓中鐵建以一個盡可能低的價格獲得該項目。

最后，成功受讓方還需要向北京昊遠置業(yè)提供13.4億余元貸款。

具體情況為，中鐵建以股東身份向北京昊遠置業(yè)提供了38億元貸款，其中包含了本應該由金茂提供的其所占比例34%的13億元貸款。掛牌期間，中鐵建預計還會為北京昊遠置業(yè)提供1.5億元貸款。

交易條件規(guī)定，受讓方需要以此共39.5億元貸款為基準，向北京昊遠置業(yè)提供其所占34%股份貸款，也就是13.4億元有余。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示：“對于此類1元錢的交易，本質上是考慮兩點。第一，股權轉讓后，或也會讓渡債務，即接盤方是需要承擔相關債務的。第二，可以降低相關稅費成本。而且實際上從再具體看工程項目，其實很多還有抵押關系或其他關系，類似關系都需要接盤方去處置。而0元交易價格本身難以形成合同關系，所以會象征性報價1元的價格。”

所以，1元底價背后，還是幾十個小目標的游戲。

（鎂刻地產原創(chuàng)，喜歡請關注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網