每經記者｜任伯懿    每經編輯｜師安鵬    

▲ 圖片來源：攝圖網

地產大佬們啞火了，連賣房小哥也不再亢奮。

2017年喊著“逼死觀望者”的那群置業顧問，如今朋友圈佛系了許多，“過年了給自己安個家，快快聯系我187********。”

某一線房企更狠，人力資源被派到銷售前線不說，朋友圈里每天房子都在打折。未來30天，找我買XX樓盤享受95折！并減3萬！尾盤9折！

終于，西安樓市在經歷了兩年的狂飆突進之后，回歸理性。

這種理性的得來，一方面源于中央對“房住不炒”的嚴控，當然，更現實的原因是近兩年對購買力的收割幾近完畢。

與此同時，一些不確定因素同樣存在，西安去年的精裝房政策，以及今年全國關于“取消公攤”的討論，給未來樓市又蒙上了一層未知。

2019年，西安房價究竟何去何從？

突如其來的“精裝房”

去年底，一張從微信流出的截圖，像一粒石子，在本已復歸平靜的西安樓市，濺出陣陣漣漪。

截圖中，《西安市新建住宅精裝修實施方案》格外顯眼，西安的精裝房時代真的來了？

一些樓盤的置業顧問像打了雞血，鼓吹西安房價的新一輪暴漲——

以后新房再無毛坯房，房價均價將會再次拉高！

趁價格還能接受，趁現在還有機會，趕緊下手！

剛開始還有部門喊話“此事正在研究還未敲定”，但兩周后，消息就已坐實，市政府辦公廳印發了文件，一片嘩然。

雖然文件中強調， “全裝修是指新建城鎮住宅中的集合式住宅，在竣工驗收前，必須達到所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完成”，與一般的拎包入住精裝修有所差別，但也足以引人遐想。

▲ 圖片來源：攝圖網

一位置業顧問感嘆，對于開發商來說，一旦政策出臺，小型房企資金沉淀期延長，可能又要逼死不少小開發商。其次，開發商成本增加，必然給了開發商漲價的空間。

漲價，就是人們最關心的。

過去兩年，西安“限購、限貸、限售、限價”全用上，幾乎用盡了所有調控手段。其中，限價更是牢牢控制了開發商的漲幅，一度造成部分區域二手房新房倒掛。

但如果既要限價政策，又要開發商推行“全裝修”房，勢必造成開發商利潤空間縮減，那么開發商為了賺錢，則會降低建造成本，進而就是房屋質量不過關，業主維權不斷。

而每一次維權都會造成政府的社會治理成本增加，這種結果是開發商、購房者和政府都不愿意看到的，那也就意味著，限價松動勢所必然。

反映在市場上便是，目前的觀望者在“買漲不買跌”的心理作用下，抓緊上車，遇冷的西安樓市仍是一江春水。

公攤取消推高房價？

比西安推行“全裝修”房更早的是，央媒對“取消公攤”的試探。

雖然，直到最近，住建部官網一句“住宅建筑應以套內使用面積進行交易”，才引發了大眾 “天下苦公攤面積久矣”的瘋狂吐槽。

但實際上，去年夏天，人民日報、新華社就曾對公攤面積提出質疑，中國這一獨有的奇葩制度，在沒有統一規定、明確條文的情況下，20多年來，成為了國人買房必須要吃的“黃連”。

即使香港已經廢止了“公攤面積”，但從香港學習這一制度的大陸，卻延續至今。

如今拿出來再討論，想是一場改革已經在路上了。

但公眾更關心的是“取消公攤”對房價的影響。

比如“羊毛出在羊身上”，現在100平的房子，總價100萬，平均下來每平1萬元，如果取消公攤面積，按20%算，套內面積只有80平，在總價不變的基礎上，實際上每平的價格變成了1.25萬元，均價上漲了25%。

▲ 圖片來源：攝圖網

此外，房屋面積目前還牽扯到物業費、取暖費、電梯費等等，如果這些按套內面積計算，購房者當然歡迎，但如果物業公司因此受損，降低了服務質量，又是購房者不愿意承受之痛。

而且，取消公攤造成的商品房單價上漲，也是與當前“房住不炒”的大背景相違背的。

可如果既要取消公攤面積，又不能漲價，其實又回到了上文談到的問題，開發商偷工減料，改變設計，樓道、會所、大堂等公共面積縮水，反而違背了取消公攤面積的初衷。

如何破題呢？

目前來看，地方政府是否甘愿把地價降下來或成為解決問題的關鍵。因為只有地價低，開發商的成本才能低，也才有盈利空間。

所以，對于西安來說，商品房未來如果按照套內面積計價，在仍依賴土地財政的情況下，房價難降。

誰來解局西安樓市

農歷新年剛過，本地媒體關于2019年房價繼續上漲的風，就開始吹了。

但事實，也可能確實如此，除了上文談到政策變動，西安的搶人政策、原材料成本上漲等原因，也可能助推房價，或者說為房價托底。

2月，西安市進一步放寬部分戶籍準入條件，具有本科(含)以上學歷的人員落戶不再受年齡限制，同時，全國在校大學生均可落戶。

陜西省房地產研究會會長王圣學接受媒體采訪時直言不諱，西安市的人口目標是到2020年城鎮人口達到1000萬，全市人口達到1500萬，而現在距離目標分別都有400萬的差額，每年至少100萬人口的增長速度，直接引發了旺盛的住房需求。

從這方面來講，2019年的西安樓市，從投資、開發、銷售等規模上來講，依然會是上升之年。

王教授甚至說，去年出臺的“兩個20%”的政策，從土地源頭保障了低收入人群的住房需求，商品房不應局限在價格公示的門檻里，隨著整個樓市的穩定發展，限價應在適當時候逐步放松。

▲ 圖片來源：每經記者 王朋 攝

這讓人多少有些擔心，西安的“一城一策”似乎也要來了。

微博上段子手已經躍躍欲試：

房產交易大廳里，一撥人賣掉了房，準備進股市抄底；另一撥人剛從股市解套，準備囤房。兩隊人馬擦身而過，互相瞟了一眼，心底都念了一個詞：SB。

現實往往就是這么魔幻，人生三次暴富的機會，賭徒們都相信自己能抓住。

我們的陜西鄉黨馮侖，年初就說了“如果是撿的錢就買房，如果是掙的錢暫時別買房。”

可惜好多人沒聽懂，按易會滿主席的話說，就是不懂敬畏。

西安此前的大漲，早已把購買力釋放得差不多了，小漲可能，但再想來一波大牛市，政策不允許，老百姓的錢包也不允許。

咨詢一個房地產業內的朋友對于今年西安樓市的判斷：

——穩中有升。

——原因呢？

——個人經驗。