每經記者｜董青枝    每經編輯｜林菁晶    

熟悉網購的消費者早已習慣了電商網站提供的“7天無理由退換貨”，但對于購房者來說，“激情購房”導致的退定金糾紛時有發生，以后這個問題在東莞有解了。

經過6個月多的公示，日前，東莞市住房和城鄉建設局在其官網上正式對外發布了《關于推廣使用《東莞市商品房認購書(范本)》的通知》，其中最受關注的一點是，買家在簽訂認購書后，“兩天內可無理由退定”。

上述規定將從今年3月1日起正式實施，并以優惠政策鼓勵房地產開發企業自愿使用該認購書范本。據悉，東莞也是國內目前唯一出臺“無理由退房”政策的城市。

對此，合富研究院高級分析師李興旺告訴“鎂刻地產”記者，東莞出臺“兩天無理由退房”政策，是東莞房地產行業規范的表現，保護和加強了購房者權益，對于購房者是重大利好；同時，政策也促使房企對品質的打造及營銷提出了更高的要求，總體來說對行業的健康發展具有積極意義。

“兩天無理由退定”避免非理性購房風險

其實早在2015年4月，恒大地產就曾宣布在全國范圍內實施“無理由退房”計劃。

對此，恒大總裁夏海鈞還宣稱，“我們是全行業第一個提出老百姓買房可以無理由退房的發展商，我們也希望未來無理由退房成為標志，使中央和全國人民希望的‘住房只住不炒’成為行業的風向標。”

隨后幾年里，保利、頤和、榮盛等幾家房企也陸續提出過實施“無理由退房”。但一些房企的“無理由退房”雷聲大、雨點小，喊著“無理由退房”但卻設定了苛刻的退房條件。

例如有房企要求，只有全款買房的客戶才能享受無理由退房，但在購房市場中，全款買房的極少，這讓絕大部分人被排除在外。

但根據東莞此次《通知》，創新實施“兩天無理由退定”，認購書范本設置了“乙方（買受人）可在認購書簽訂之日起兩個自然日內以書面形式提出解除認購書退還定金，如雙方尚未簽署《商品房買賣合同》的，甲方（出賣人）應當解除本認購書并退還定金”及“若存在甲方退還定金情形的，甲方應在乙方申請之日起20個工作日內退還定金”的格式條款。

東莞市住建局相關負責人表示，購買商品房是居民家庭的重大開支，但在現實當中，因買受人一時沖動倉促認購、事后要求退定解約，或因開發企業銷售行為不規范、認購書條款顯失公平等原因導致的退定糾紛卻時有發生。

上述負責人補充道，如今創新實施“兩天無理由退定”，旨在為買受人提供一個冷靜期和緩沖期，避免非理性購房風險，以最大限度減少后續合同糾紛；同時進一步規范房地產開發企業銷售行為，引導買受人理性購房，明確交易雙方的權利義務，營造誠信經營、公平交易的市場環境。

廣東省房地產研究會執行會長韓世同認為，“兩天內無理由退房”可避免因一時頭腦發熱被銷售忽悠的購房行為，對購房者無疑是一種保護，購房也更加理性；不過該政策是讓企業自愿選擇，還得看企業的意愿；另外，僅僅是2天時間，這個退房概率也不高，或許時間更長些會更好，整體來說，對市場影響不大。

此外，東莞市住建局提醒稱，使用該認購書范本的開發企業，不得與買受人另行簽訂補充協議改變該認購書的實質性條款；買賣雙方在自愿、平等條件下充分協商完成交易，杜絕“霸王條款”，按合同精神履行各自主體責任；買受人切勿認購未取得預售許可證或現售備案證書的商品房并交付預訂款，以免發生因開發企業經營不善未能取得預售許可證（現售備案證書）而造成的交易損失。

值得一提的是，該認購書范本采用自愿使用方式。

東莞市住建局相關負責人稱，制定商品房認購書范本是東莞市相關部門堅持“因城施策”、探索行業多方共治的一次創新。

東莞樓市進入深度盤整階段

有業內人士稱，“無理由退房”與“零首付”、“分期付首付”等都是一種營銷方式，也是樓市下行的表現特征，不過此次由地方政府牽頭出臺無理由退房，是一個極強的政策信號。

“鎂刻地產”記者近日以購房者身份實地走訪東莞多個樓盤時得知“低首付”“分期付首付”等現象較多。

在李興旺看來，2017~2018年為樓市集中調控年，需求受到抑制，較2015~2016年樓市狂熱年大幅回落。當前東莞樓市供求回歸至2015年之前的理性常態，2018年延續2017年的嚴格調控，總體以平穩為主，去庫存壓力相對適中，東莞樓市進入深度盤整階段。

樂有家研究中心數據顯示，2018年的東莞樓市整體表現不算太搶眼，受到新房嚴查社保、備案價限價、二手房三價合一等系列政策影響，樓市相對比較平淡。東莞2018一手住宅成交量再度遇冷，合計網簽45341套，環比2017年下跌10.3%；銷售面積521萬平方米，環比2017年下降7.6%；2018年房價環比2017年上漲5.1%，上漲幅度有所放緩。

截止2018年12月31日，東莞住宅存量面積約490萬平方米，庫存有所下跌；以近6個月的消化速度計算，目前東莞庫存面積的消化周期為10.09個月，雖然樓市整體表現頗為平淡，但庫存壓力不算太大。

但對于東莞，這座“世界工廠”來說，且不論48小時的“反悔藥”夠不夠吃，但就在全國范圍內率先提出消滅“霸王條約”，維護購房者利益的出發點，或為此后樓市的復蘇鋪平道路。