每經記者｜王佳飛    每經編輯｜陳夢妤    

“過完年再來。”就在《每日經濟新聞》記者準備離開走訪廊坊市區的最后一個項目時，銷售人員終于有了一句低調的暗示，“（代辦購房資質）大概耗時1個月，費用在七八萬元，我們領導有渠道。”

而這句話的背景，正是“河北王”榮盛旗下花語城項目被責令整改后，廊坊全城樓市的噤若寒蟬。

圖片來源：每經記者 王佳飛 攝

“河北王”年底沖關：違規操作太多

“他們的違規操作太多了。”廊坊市住建局工作人員向《每日經濟新聞》記者所指的，正是榮盛花語城。

12月17日，榮盛花語城因代辦購房資質、首付分期、三年后網簽等違規操作被廊坊市住建局責令整改，網簽被暫停。廊坊市住建局工作人員告訴《每日經濟新聞》記者：“我們在讓他們整改，整改通過后才能恢復銷售，具體時間還不能確定。到底會不會處罰，我們還在研究討論中。”

12月18日，記者來到項目現場，盡管售樓處大門緊閉，但通往工地的小路仍然車來車往，項目并未停工。記者隨后撥通了廣告牌公示的銷售電話，對方承認正處于封盤狀態，但對于封盤原因閉口不談，并表示“我們不提供任何代辦購房資質的服務”。

不過，在最后知曉記者并無購房資質的情況下，銷售人員為記者推薦了榮盛的另一個項目。

《每日經濟新聞》記者注意到，今年上半年，榮盛發展共結算項目面積229.27萬平方米，結算收入178.14億元，其中廊坊地區共結算67.70萬平方米，主力便是廊坊花語城。

該報告期內，廊坊花語城共實現效益4.7億元，但累計投入已經略超此前所募集的33億元。不過，榮盛對于這一項目充滿信心，在半年報中表示“廊坊花語城項目仍處于建設期，尚未全部達到結算條件，根據目前的銷售情況，可以達到預計收益”。

而此次遭遇整改，正處于年底沖業績的關卡，榮盛在廊坊的“小目標”實現與否成為疑云。要知道，近年來居高不下的負債和不容樂觀的現金流，已經讓榮盛飽受資本市場詬病。

Choice數據顯示，從2014年至2018年第三季度，榮盛的負債額從604億元激增至1816億元，而2017年至今的資產負債率則維持在約85%的較高位置。從三季報看，榮盛一年內到期的非流動負債余額為176.9億元，比年初數111.4億元增長58.77%。

另據中指院統計，截至11月，榮盛的拿地金額和面積同比分別下滑28.7%、33.3%。

房子不太好賣：一月兩套可成銷冠，去化周期高于北京

上市11年仍未跨入千億門檻，榮盛的業績一直不溫不火，甚至被同發跡于廊坊、上市更晚的華夏幸福甩下。

作為“河北王”，榮盛在大本營賣房的“點子”很多，廊坊花語城僅是其中一例。就在花語城被責令整改的同一天，榮盛在廊坊的另一個項目白鷺島，也因商鋪涉嫌售后返租被曝光。

而這些花式賣房背后，除了榮盛自身差強人意的業績，還有廊坊樓市這一年的跌宕起伏。

受益于京津冀一體化，廊坊樓市曾經一路高歌，房價接連“破2萬”、“破3萬”，漲幅甚至一度高于北京樓市。

2016年2月，河北省印發《關于化解房地產庫存促進房地產市場健康發展的若干措施》，提出“居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例下調至20%”。

根據安居客歷史房價統計，廊坊整體房價曾一路從2016年初的7000元/平方米飆升至2017年5月的20000元/平方米。

圖片來源：安居客

曾在廊坊多個樓盤工作過的銷售人員李程（化名）告訴《每日經濟新聞》記者：“那個時候樓市真是火爆，一個月一個價，幾乎在一年內翻番，北京的客戶一波一波地來，越漲越買，比現在生意好做太多了。”

但是，一切都在2017年6月2日戛然而止。

圖片來源：安居客

當日，廊坊傳言已久的限購政策塵埃落定。《關于進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》指出，非本地戶籍購房者有當地3年及以上社保或納稅證明的，限購1套住房；本地戶籍居民已經擁有兩套及以上住房的，暫停在當地購買住房。

這一舉措令廊坊樓市哀鴻遍野。

在李程的印象里，限購一年多來，每個月都有同事離職，就如同客戶詢問“怎么辦理購房資質”般令他習以為常。而他自己，也在一年中換了三次工作。

“我是這兒的金牌銷售，上個月我賣掉了一套疊拼和一套高層，在我們項目里業績最好。”被問及銷售業績，李程略帶驕傲。

如今，廊坊的新房成交均價維持在12000元/平方米，相當于2016年8月的水平。

上海易居房地產研究院《百城住宅庫存報告》表明，自2016年1月開始，在去庫存政策利好下，廊坊庫存面積從287萬平方米一直呈現下降趨勢，最低時達到了2018年2月的73萬平方米。但隨后，庫存面積又逐漸呈現上升趨勢，2018年11月達到117萬平方米，當月成交面積僅19萬平方米。

《全國100城土地儲備去化周期報告》表明，在火爆的2017年初，廊坊的商品房成交面積一直維持在高位，當年5月達到了65萬平方米高峰，6月出現了斷崖式下跌，商品房成交面積僅24萬平方米。2018年8月至11月，廊坊市商品房成交面積一直維持在23萬平方米左右的低位水平。

土儲去化周期也在被拉長。2017年5月，廊坊的土儲去化周期為17個月。而2018年以來大大放緩，到5月達到了51個月，為近3年來最高位，11月為33個月，依舊維持著較高水平。值得注意的是，同期北京的去化周期為21個月。

《每日經濟新聞》記者在實探中了解到，廊坊不少亮眼的樓盤售價均出現了不同程度下降。比如，首開·國風悅府的銷售均價11月從14500元降至12500元，K2·京南獅子城11月從20000元降至15500元，而鴻坤·理想瀾灣則是從16000元降至7月的15000元，目前均價為14000元。

李程坦言：“廊坊的樓盤大部分由我們這類代理公司銷售。現在廊坊房企的日子都不好過，其實就是欠100元和欠90元的區別。到年底了，大家都希望能盡快回款，所以你看我們的項目如果不是現在入市，售價是可以更高一些的。”

如今廊坊的房子，真的不太好賣。

廊坊某樓盤周邊 圖片來源：每經記者 王佳飛 攝

圍城怪圈：買房資格受限，銷售目標卻直指北京

“其實政策剛公布時，很多人是不以為然的。總覺得會有漏洞，比如補交社保、注冊公司。”李程如是說。

廊坊的房價最終還是降下來了，但同時也催生了一個怪圈：想買房沒資格，想賣房沒市場。

“沒錯，我就是在高位買的房，均價20000元的時候，并且是期房。”提起自己的房子，投資客王然（化名）滿是失落，“想轉手，現在的市場行情，大家都在觀望，賣不出好價錢；想出租，毛坯房還需要一筆裝修費，而且租金也不太高。要怎么辦呢？”

王然說自己入手之時從未想到政策變更，“看市場很火，就買了”。

而市場下行壓力下，規避政策也就成為了一些企業的無奈之舉，榮盛花語城僅僅是廊坊市場的一個縮影。

在走訪中，記者留意到，盡管對于外地人購房資格限制至極，有項目甚至在售樓處大門口直接貼出對購房者購房資質提明確要求的KT板，但幾乎每一個盤的銷售都直指北京市場。

一個月前，鴻坤·理想城在北京召開產品發布會，吸引北京客群的意圖不言而喻。“距北京500米”是該項目的口號，“我們的價格僅有亦莊一半”則是銷售人員反復向記者提起的參照標的。“本地客源和外地客源大概一半一半吧，我們在環京布局了很多項目，每個項目所在地都與北京通高鐵。”

北辰·香麓的銷售人員告訴《每日經濟新聞》記者：“很多北京客戶都會選擇我們這里，光今天就接待了兩撥團購。廊坊市住建局已經通知有特殊政策，凡是新機場的工作人員，都將獲得廊坊的購房資格，這里肯定還要升值。”

但是，經記者同廊坊市住建局確認，并沒有該銷售所說的“特殊政策”。

與此相似，在首開·國風悅府、K2·京南獅子城、榮盛錦繡御府等樓盤的介紹中，無一不是盡力用新機場、地鐵、高鐵、高速公路等字眼來敘述自身與北京的緊密聯系。

不過，也許是受榮盛花語城被責令整改的影響，在記者實探的樓盤中，所有銷售人員似乎都統一了口徑“購房資質需要您自己解決”，但同時也會表示“您可以打聽打聽，聽說是可以辦的”。

就在記者要結束調查離開廊坊時，情況出現了反轉。

“（代辦購房資質）大概耗時1個月，費用在七八萬元左右，我們領導有渠道。”一個多小時的溝通，終于換來李程一句低調的暗示，“過了年再來。”

這即是廊坊樓市的潛規則。