每經(jīng)記者｜董青枝    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

過(guò)去20年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、城市化迅速推進(jìn)，造就了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金時(shí)代”；但如今行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，人群和產(chǎn)業(yè)高度集中于幾大城市群，人民對(duì)美好生活的向往使得房企不能再單純地建房子，紛紛尋求角色轉(zhuǎn)變，踏準(zhǔn)步調(diào)，從“開(kāi)發(fā)商”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;生活服務(wù)商”，與城市群共成長(zhǎng)。

其實(shí)在城市群的崛起過(guò)程中，包括萬(wàn)科、碧桂園、恒大、保利等多家房企早已跳出傳統(tǒng)地產(chǎn)思維，參與到核心城市輻射經(jīng)濟(jì)圈的建設(shè)中，同時(shí)為應(yīng)對(duì)持續(xù)的樓市調(diào)控、增加新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，房企紛紛布局多元化業(yè)務(wù)，涉及到特色小鎮(zhèn)、長(zhǎng)租公寓、物流、教育、養(yǎng)老、農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域。TOP20房企中，均已或深或淺地布局多元化業(yè)務(wù)。

上海萬(wàn)科產(chǎn)城發(fā)展總經(jīng)理郭立超在9月27日每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的“大城無(wú)界”第八屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)表示，在中國(guó)城市發(fā)展過(guò)程中，過(guò)去單個(gè)業(yè)務(wù)發(fā)展的跑道越來(lái)越趨向于綜合發(fā)展，多個(gè)業(yè)務(wù)發(fā)展過(guò)程其實(shí)是一個(gè)自然連接的過(guò)程；而且黃金時(shí)代用地產(chǎn)的邏輯衡量業(yè)務(wù)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，現(xiàn)在做業(yè)務(wù)已回到業(yè)務(wù)本身，不會(huì)簡(jiǎn)單的去比較。

圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

圍繞城市群布局成房企新機(jī)會(huì)

城市群已成為中國(guó)城市發(fā)展的主題形態(tài)。“要以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。”十九大報(bào)告的內(nèi)容，早已明確了我國(guó)城鎮(zhèn)化的路徑和方向。

數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)從1998年的30.4%上升到2017年的58.5%，這無(wú)疑是推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的重要引擎。

實(shí)際上，在熱點(diǎn)城市調(diào)控加碼、中心城市拿地成本高企的背景下，房企的布局已經(jīng)出現(xiàn)改變，過(guò)去一二三四線城市的分級(jí)模式逐漸成為過(guò)去，而圍繞城市群布局成為房企投資和運(yùn)營(yíng)的新機(jī)會(huì)。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額還是商品房銷售面積，我國(guó)八大主要城市群都居于重要位置。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額方面，2017年八大城市群占比達(dá)到76%；商品房銷售面積方面，2017年八大城市群占比達(dá)到71%。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，城市群將成為下一個(gè)時(shí)期中國(guó)城市發(fā)展的主流趨勢(shì)，因此，深耕城市群將成為房企最有效的布局策略。

以恒大為例，2017年恒大約91.1%的土地儲(chǔ)備位于國(guó)家批復(fù)或者規(guī)劃的城市群，恒大長(zhǎng)三角城市群、長(zhǎng)江中游城市群、山東半島城市群及成渝城市群土地儲(chǔ)備較大，均在3000萬(wàn)平方米以上，土儲(chǔ)占比分別為11.2%、10%、10%和9.7%。

而雅居樂(lè)集團(tuán)也以城市群為基礎(chǔ)，今年上半年先后在珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀、成渝及中原等城市群增添30個(gè)新項(xiàng)目，截至今年6月30日，雅居樂(lè)于69個(gè)城市及地區(qū)合共擁有預(yù)計(jì)總建筑面積達(dá)3540萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，當(dāng)中1081萬(wàn)平方米位于中央政府大力推動(dòng)的粵港澳大灣區(qū)內(nèi)，占整體土地儲(chǔ)備的30.5%。

保利也可以說(shuō)是城市群戰(zhàn)略最為深入的房企之一，其幾年前便提出了“3+2+X”的區(qū)域布局戰(zhàn)略：3即京津唐、長(zhǎng)三角、珠三角區(qū)域；2即武漢、成都兩個(gè)城市；X即其他潛力城市。

同時(shí)，保利也成立了城市群戰(zhàn)略部，其以京滬穗等國(guó)家中心城市為核心，完善珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海的城市群戰(zhàn)略布點(diǎn)；在城市的選擇上，則堅(jiān)持以市場(chǎng)容量大、需求較為旺盛的一二線城市為主，以有人口、產(chǎn)業(yè)、政策支撐的區(qū)域?yàn)橹鳌?/p>

旭輝主席兼執(zhí)行董事林中在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示：“單純的一二線城市，只能貢獻(xiàn)全國(guó)房地產(chǎn)銷售額的30%，以后或許還有變化。當(dāng)企業(yè)越來(lái)越大，圍繞這些重點(diǎn)城市群，開(kāi)展戰(zhàn)略縱深，是擴(kuò)大規(guī)模、減少風(fēng)險(xiǎn)集中度的必然選擇。”

多位房企人士認(rèn)為，今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)將在城市群，城市群布局將成為未來(lái)一段時(shí)間房企穿越調(diào)控周期的利器。

房企多元化轉(zhuǎn)型生活服務(wù)商

在城市群的崛起過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控持續(xù)加碼，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)面臨越來(lái)越大的挑戰(zhàn)，單一的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)無(wú)法滿足購(gòu)房者日益豐富的需求。作為城市的建設(shè)者、觀察者和資源整合者，房企加速多元化布局，以“美好生活”為出發(fā)點(diǎn)，立足于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售，加速向服務(wù)商、運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型。

面對(duì)房企多元化布局，保利發(fā)展上海公司常務(wù)副總經(jīng)理傅小君在第八屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上表示，每個(gè)企業(yè)背后的邏輯或操作思路不同，這不是一個(gè)去地產(chǎn)化的過(guò)程，而是從原來(lái)的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;房地產(chǎn)+運(yùn)營(yíng)”的一個(gè)過(guò)程；同時(shí)房企這幾年已習(xí)慣了做一個(gè)新興的模塊，迅速擴(kuò)大規(guī)模，最終實(shí)現(xiàn)資本化。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，近年來(lái)多家房企紛紛更名，日前萬(wàn)科多個(gè)城市子公司更名，“房地產(chǎn)”字樣消失，保利地產(chǎn)更名為“保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司”，此前龍湖、合景泰富地產(chǎn)、時(shí)代地產(chǎn)等均已更名。

保利發(fā)展對(duì)外表示，“保利地產(chǎn)”的企業(yè)名稱已無(wú)法涵蓋當(dāng)前的業(yè)務(wù)布局，此次更名也是為了體現(xiàn)公司多元化的發(fā)展方向。更名后的保利發(fā)展將打造“不動(dòng)產(chǎn)生態(tài)發(fā)展平臺(tái)”，縱向是地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，打通投資、銷售、物管等全鏈條服務(wù)；橫向是相關(guān)多元業(yè)態(tài)的擴(kuò)展，在住宅、寫字樓、酒店等場(chǎng)所內(nèi)提供居住、商務(wù)、文化、娛樂(lè)、康養(yǎng)、教育、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)等綜合服務(wù)。一旦達(dá)到此狀態(tài)，未來(lái)的保利發(fā)展就是一個(gè)大型的平臺(tái)型公司。

這一說(shuō)法，跟萬(wàn)科對(duì)外表述相似。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮在今年6月的萬(wàn)科股東大會(huì)上明確表示，去掉公司名稱中的“房地產(chǎn)”字眼更符合未來(lái)萬(wàn)科的定位。萬(wàn)科依然以地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，本次更名并不是為了“去地產(chǎn)業(yè)務(wù)”，而是擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍的需求。

其實(shí)，萬(wàn)科近幾年的轉(zhuǎn)型步履不停，2012年提出“城市配套服務(wù)商”后，各區(qū)域公司先后提出“八爪魚戰(zhàn)略”“熱帶雨林”體系及“6+X”轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略等；隨著行業(yè)變化，今年萬(wàn)科再次將戰(zhàn)略升級(jí)為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。

萬(wàn)科董秘朱旭公開(kāi)表示，新時(shí)代萬(wàn)科以人民美好生活為中心，圍繞城鄉(xiāng)發(fā)展和居民消費(fèi)升級(jí)兩條主線布局業(yè)務(wù)，有自住住宅、租賃住宅、物業(yè)服務(wù)、物流倉(cāng)儲(chǔ)和商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)等主業(yè)，還進(jìn)入了冰雪、度假、教育、養(yǎng)老等業(yè)務(wù)。

郁亮希望“萬(wàn)科未來(lái)是美好生活的服務(wù)商，未來(lái)想到萬(wàn)科，想到的是美好生活，不是幾棟房子。”

不過(guò)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，在目前房企展開(kāi)的跨界并購(gòu)中，其他產(chǎn)業(yè)的份額仍舊很小，盈利能力較弱，房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)依然是房企發(fā)展的重中之重，新業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)率遲遲無(wú)法顯露。

以萬(wàn)科為例，其2018年中報(bào)顯示，上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入占集團(tuán)比重達(dá)到95%，較上年同期小幅上升近1個(gè)百分點(diǎn)；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)方面，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)占比高達(dá)96%，較上年同期上升4個(gè)百分點(diǎn)。

于保利而言，更名同樣并非拋棄房地產(chǎn)，從業(yè)績(jī)上看，“去地產(chǎn)”也不現(xiàn)實(shí)，保利2018年中報(bào)顯示，公司房地產(chǎn)主業(yè)占比保持在90%以上。

傅小君在第八中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)指出：“從做生意的角度看，盈利和存活是一個(gè)不能回避的邏輯，也不是燒錢的方式做的。每個(gè)行業(yè)不同，要和房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)別開(kāi)來(lái)，而不是用同樣的模式思考。”

此外，陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌也提醒稱，在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下很難預(yù)測(cè)市場(chǎng)走向，但房地產(chǎn)企業(yè)要清楚自己的實(shí)力和能力，不能盲目地跟著別人做。選擇何種產(chǎn)業(yè)要算好賬，前期投入一定大于產(chǎn)出，這對(duì)小企業(yè)或負(fù)債很高的企業(yè)來(lái)說(shuō)是極大的挑戰(zhàn)，所以企業(yè)要將自己的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到極致。