每經(jīng)記者｜程成    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

5個(gè)月前，杭州亞運(yùn)會主會場“蓮花碗”附近一宗宅地的土拍，在歷經(jīng)12個(gè)小時(shí)、499輪競價(jià)后，最終以總價(jià)100.99億元、溢價(jià)率47.6%被央企保利競得。彼時(shí)，雖然杭州搖號購房政策呼之欲出，但依然沒有阻擋房企對土地市場的熱情。

然而僅僅過了5個(gè)月，杭州的土地市場又是另一番景象。8月27日，杭州集中出讓主城區(qū)3宗宅地，最終，位于祥符東單元、望江單元、四堡七堡單元的3宗宅地，在經(jīng)過11輪、6輪、1輪競價(jià)后，分別以3%、2%、0的溢價(jià)率成交。這也是今年以來，杭州土拍首次出現(xiàn)宅地同時(shí)低溢價(jià)成交現(xiàn)象。

值得注意的是，起拍價(jià)最高的望江單元宅地，被杭州本土房企濱江集團(tuán)以總價(jià)26.18億元、樓面價(jià)29976元/平方米摘得。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，成功摘得上述地塊后，濱江集團(tuán)年內(nèi)在杭州已耗資約182.5億元，新增項(xiàng)目10個(gè)，新增規(guī)劃建筑面積近100萬平方米，“重倉”杭州意圖明顯。

近底價(jià)摘杭州優(yōu)質(zhì)宅地

出讓公告顯示，上述編號為杭（2018）32號的望江單元地塊為普通商品住房用地，占地面積3.23萬平方米，總規(guī)劃建筑面積約8.73萬平方米，起始總價(jià)約25.68億元、起始樓面價(jià)約29403元/平方米、封頂樓面價(jià)44061元/平方米。

此次出讓延續(xù)了之前報(bào)價(jià)超過最高限價(jià)后，轉(zhuǎn)入競拍自持比例的規(guī)則。不過，僅僅在經(jīng)過23分鐘、6輪報(bào)價(jià)后，濱江集團(tuán)就以26.18億元、溢價(jià)率1.96%競得。

圖片來源：視覺中國

據(jù)悉，上述地塊位于杭州市上城區(qū)，地處望江新城板塊，西距西湖風(fēng)景區(qū)直線距離約4公里、東距錢塘江約3公里，距離地鐵1號線城站站、婺江路站均不足1公里，地理位置極為優(yōu)越。

值得注意的是，盡管上述地塊最終被濱江集團(tuán)以近乎底價(jià)摘得，但出讓條件較為苛刻。

出讓公告要求，地塊需配建建筑面積10%的公共租賃住房，建成后無償移交；在地塊南側(cè)的劃撥地塊內(nèi)，建設(shè)18班幼兒園，地下室設(shè)置不少于2層且建筑面積不少于10000平方米，建成后無償移交；出讓合同簽訂之日起2個(gè)月內(nèi)繳清全部土地出讓金，交地之日起1年內(nèi)開工建設(shè)。據(jù)此測算，上述地塊可售部分樓面價(jià)將超過3.4萬元/平方米。

不過，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，上述地塊所屬的望江新城板塊，目前罕見在售新房。第三方平臺數(shù)據(jù)顯示，地塊東側(cè)的望江新園目前在售二手房均價(jià)在4萬元/平方米左右，不過該小區(qū)為安置房小區(qū)。而地塊東側(cè)1公里處的南星板塊內(nèi)，包括望江府等多個(gè)樓盤在內(nèi)，在售二手房均價(jià)大多在6.6萬～7.3萬元/平方米。

據(jù)悉，另兩宗地塊中，祥符東地塊被上海綠都以總價(jià)33億元、樓面價(jià)18363元/平方米、配建1.85萬平方米公共租賃住房競得；四堡七堡地塊被中宸城建以底價(jià)14.6億元、樓面價(jià)20024元/平方米、配建1.88萬平方米公共租賃住房競得。

“從當(dāng)前土拍溢價(jià)情況來看，杭州樓市出現(xiàn)了明顯的降溫跡象。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“一方面與樓市調(diào)控趨嚴(yán)，地方政府對地價(jià)進(jìn)行管控有關(guān)，另一方面還與開發(fā)商對樓市后續(xù)走勢不再過于樂觀，以及自身資金實(shí)力有關(guān)。”

“重倉”杭州力爭今年進(jìn)階千億

作為本土房企，杭州在濱江集團(tuán)的戰(zhàn)略版圖中有著極為重要的作用。

半年報(bào)顯示，上半年濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入95.5億元，同比增長92.3%。其中，僅杭州一個(gè)城市就貢獻(xiàn)了85.2億元的營業(yè)收入，同比增長87.6%。在總營收占比中，盡管杭州較去年同期的營收占比出現(xiàn)小幅下滑，但在總營收的占比依然達(dá)到89%。

濱江集團(tuán)財(cái)報(bào)截圖

在土地儲備方面，上半年濱江集團(tuán)新增土地儲備總規(guī)劃建筑面積290萬平方米，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年全年220萬平方米的水平。平均樓面價(jià)約1.38萬元/平方米。

而在杭州市場，僅上半年濱江集團(tuán)就通過公開市場競拍或股權(quán)收購等方式，斥資近70億元、新增項(xiàng)目8個(gè)，新增規(guī)劃建筑面積約90萬平方米。而去年全年，濱江集團(tuán)在杭州也只拿下9個(gè)項(xiàng)目。

在成功競得上述望江單元宅地后，濱江集團(tuán)年內(nèi)已在杭州拿下10個(gè)項(xiàng)目，耗資約182.5億元，新增土地儲備規(guī)劃建筑面積98萬平方米。

濱江集團(tuán)“重倉”杭州市場的意圖明顯。

值得注意的是，在上海、深圳等地的項(xiàng)目進(jìn)展不順后，濱江集團(tuán)董事長戚金興于年初在接受媒體采訪時(shí)表示，作為杭州本土房企的領(lǐng)頭雁，濱江將采取“聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東，關(guān)注大灣區(qū)、中西部、京津冀重點(diǎn)城市”的“雁型布局”策略，將杭州作為濱江的主戰(zhàn)場。

按照戚金興的規(guī)劃，濱江集團(tuán)今年將力爭在杭州實(shí)現(xiàn)300億元銷售目標(biāo)，在5個(gè)重點(diǎn)城市各實(shí)現(xiàn)60億元銷售額，在10個(gè)富裕縣市各實(shí)現(xiàn)30億元銷售額，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)。濱江集團(tuán)的千億目標(biāo)，也較原計(jì)劃提前了一年。

“與大型房企相比，濱江的業(yè)績成長速度已有明顯滯后，如果不想被市場淘汰，就要積極補(bǔ)庫存和擴(kuò)規(guī)模。”嚴(yán)躍進(jìn)說，“作為濱江的大本營，在品質(zhì)、口碑等方面，濱江在杭州市場都具有明顯優(yōu)勢，重倉杭州，也能將其優(yōu)勢最大化。但在樓市調(diào)控不斷升級的背景下，包括濱江在內(nèi)的各家房企，仍然需要管控好風(fēng)險(xiǎn)。”

根據(jù)半年報(bào)，上半年濱江集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售405.5億元，同比增長81%，但距離千億目標(biāo)尚有一定差距。