每經記者｜蔡雅蕓    每經編輯｜陳夢妤    

一直對外強調“極具社會責任感”的美好置業，在短短兩月內接連簽署兩大農業項目，涉資百億元，在上市房企中怒刷存在感。

然而，相比于上半年77%的業績降速，外界不禁好奇，在其他房企都拼規模的時候，美好置業是否繞道，開始戰略轉型？

百億布局“小龍蝦”

報告期內，美好置業實現營業收入約4.29億元，同比下降76.96%；實現歸屬上市公司股東凈利潤2.26億元，同比下降23.8%。另外，上半年扣除非經常性損益的凈利潤同比下降164.65%。

美好置業表示，營收下降主要受上半年可供結算的項目同比減少影響，而這部分銷售業績將體現在下半年及以后年度中。而扣非凈利潤的大幅下降，則是因為在其城市土地開發業務（一級業務）中，通過轉讓下屬子公司股權產生的凈利潤4.33億元列入非經常性損益所致。

美好置業相關負責人對《每日經濟新聞》記者說，數據下滑主要是上半年已銷售房屋的銀行貸款尚未批下來所致。

圖片來源：視覺中國

盡管半年報數據并不漂亮，但更令人矚目的是，近三個月內，美好置業突然大手筆投向農業板塊。

今年5月21日，美好置業首次公告披露涉農業務，宣布將投資20億元在湖北省監利縣建設生態農業產業園項目。而后的7月9日晚間，美好置業再次公告將在洪湖市投資建設“雙水雙綠”（綠色水稻、綠色水產）生態農業產業園項目，總投資規模約80億元。

短短兩個月，百億資金投入農業項目，外界不禁好奇，在其他房企都拼規模的時候，美好置業是否繞道，開始戰略轉型？

美好置業相關負責人對《每日經濟新聞》記者說，我們做農業更多的是基于社會責任，讓那些在農村待不下去和在城市留不下來的農民能夠回到家鄉安居樂業。”現在國家大力提倡發展農業，公司也把農業作為一個重要戰略在布局。美好置業正處于戰略轉型期，但目前主要業務仍是以房產開發及城市土地開發為主，同時發展裝配式建筑業務、產業城鎮建設以及現代農業的業務。

《每日經濟新聞》記者注意到，湖北監利縣和洪湖市均盛產小龍蝦，換言之，美好置業率先看中了小龍蝦帶來的市場潛力。美好置業方面對記者透露，美好現代農業的第一批蝦稻產品即將入市。

記者也了解到，這次涉農項目是公司自己找的項目，但也與地當時政府有合作，在經營上也與公司其他業務一樣，獨立核算、自負盈虧。

城改項目毛利近100％

盡管大手筆涉足農業項目，但房地產仍是美好置業的核心支柱業務。

《每日經濟新聞》記者從美好置業2017年年報獲悉，房地產業務占其2017年營收比重的98.67%，其中房地產開發占比83.97%，城中村綜合改造項目占比14.7％。

就在今年5月，美好置業宣布以對價29.63億元轉讓名流置業武漢有限公司100%股權，預計增加稅后利潤約6億元。實際上，名流置業武漢有限公司名下資產就是位于武漢市漢陽區鄧家村所開發的名流公館NK2、NK3、NK4、NK5、NK7這5宗項目地塊。

美好置業在武漢棚改中也獲取了大量土地儲備。從2011年開始，美好置業就先后在漢陽區鄧甲村、江岸區新湖村、硚口區長豐村、洪山區建和村等城中村改造項目中獲取大量土地。

記者梳理發現，美好置業的一級業務在近三年貢獻了近25億元現金流。即從2015年開始，美好置業的城中村綜合改造項目收益為2.86億元，營收比重為6.11%，主營利潤比例為21.23%；到了2016年，城改項目收益為14.93億元，營收比重為28.69%，主營利潤比例為79.49%；2017年，城改項目收益為6.52億元，營收比重為14.7%，主營利潤比例為39.79%。

值得一提的是，在房地產開發行業利潤普遍偏低的情況下，美好置業能夠通過城中村綜合改造業務，實現99.59%的毛利率。

而在房產開發（二級業務）上，其內部人士亦對《每日經濟新聞》記者直言，公司的住宅開發項目并不算多。根據半年報，美好置業在建、待建、竣工項目共計11個，主要集中在武漢，以及廣東、沈陽、重慶、西安、合肥、蕪湖六地。

此外，美好置業還涉足了裝配式建筑業務。

上述負責人就說，武漢市場現在有裝配式建筑生產的企業就算火力全開，產能也跟不上市場需求。據他透露，預計今年10月美好置業的第一條生產線在武漢投產，利潤率在3%左右，以薄利多銷為主。

資金渴求癥結難消

事實上，就在一個月前，美好置業主動向深交所撤回了申請僅半個月的20億元公司債，這是繼配股、增發失敗后，美好置業在融資道路上的又一次折戟。

對于這次撤回發行公司債申請的原因，美好置業在回復《每日經濟新聞》記者時表示主要是由于市場環境變化。

外界猜測，美好置業此次主動撤回或許與通過轉讓項目公司獲利緩解資金壓力有關，但美好置業明確對記者表示，二者之間“沒有關系”。

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從美好置業現有業務發展情況看，其對資金仍有著較大需求。

《每日經濟新聞》記者梳理發現，在2017年末，美好置業擁有二級開發地產項目15個，其中12個為在建或待建狀態，后續仍需要投入155億元資金。

到今年上半年，美好置業半年報披露其名下房地產開發（二級開發）在建、待建、竣工項目有11個，仍需投入資金114.87億元。此外，前述美好置業簽署的兩個涉農項目還要投入資金100億元。

事實上，美好置業的融資渠道并不算豐富，主要以銀行貸款、委托貸款、資管公司貸款、中期票據為主，融資成本最低為5.225%，而最高也達到了10.5%。

不過，有美好置業內部人士對記者透露：“盡管兩個涉農項目投資規模有百億，但這筆錢并不是一次性投進去，而是配合自有資金、銀行貸款等滾動投入，首批項目大約30余畝地，投入十幾億元，財務壓力其實并不大。”

另有業內人士對記者表示，通過涉農項目獲得的政策性貸款利率普遍低于市場水平，針對不同企業會略有不同，一般是基準利率上浮10％左右。

值得一提的是，今年上半年，美好置業房產開發業務實現簽約金額60.23億元，銷售回款為46億元，這是美好置業歷年來最好成績。

對比2017年和2016年，美好置業房產開業業務的營收金額分別為43.8億元和50.6億元。也因為創下了最佳業績，美好置業上半年經營活動產生的現金流量凈額較上年同期上升281.68％，增加16.9億元，加上城市土地開發業務（一級業務）通過轉讓下屬子公司股權獲得現金流入約16億元，以及46億元銷售回款，上半年美好置業流入現金約62億元。

但在“糧倉”的增加上，美好置業則稍顯滯后。據其披露，2018年計劃簽約2350畝、增加土地儲備約437萬平方米。

但上半年報告期內，美好置業僅簽約土地272畝，只完成年度計劃的11.6%，且無新增土地儲備。但盡管如此，受益于早年大量儲備土地，美好置業在湖北、安徽、廣東、西安、北京五地仍有待開發土地約166.7萬平方米。