每經(jīng)記者｜董青枝 吳抒穎    每經(jīng)編輯｜林菁晶    

“深圳工改之難，難于上青天。”曾有在深圳從事工改工作的人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者如此說道。這雖只是一句“趣言”，但也道出了深圳工改江湖的風(fēng)云變幻。

即使是在這樣的境況下，眾多因無法通過招拍掛或難以入局住宅舊改的外來房企還是寄望于通過合作、收購(gòu)工改項(xiàng)目的方式踏入深圳的戰(zhàn)場(chǎng)。恒大、融創(chuàng)和碧桂園等也均有涉足這一領(lǐng)域。

曾有開發(fā)商說過，在深圳做舊改項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)非常大，但進(jìn)入市場(chǎng)的決心也很大，最主要的是選對(duì)項(xiàng)目。比如運(yùn)氣不錯(cuò)的融創(chuàng)中國(guó)，通過收購(gòu)萊蒙國(guó)際工改工項(xiàng)目融創(chuàng)智匯大廈（原“萊蒙創(chuàng)智谷”項(xiàng)目）已經(jīng)拿到了預(yù)售證，即將迎來接受市場(chǎng)檢驗(yàn)的時(shí)刻。

但不可忽略的是，在深圳已經(jīng)陸續(xù)出臺(tái)政策嚴(yán)控“工改居”“工改商”的背景下，很多工改項(xiàng)目不是胎死腹中就是進(jìn)展緩慢，最終能夠順利入市的寥寥。最終，更多的外來房企只能選擇黯然離場(chǎng)……

“幸運(yùn)兒”融創(chuàng)的工改樣本

融創(chuàng)在深圳的工改項(xiàng)目，是由并購(gòu)萊蒙國(guó)際的資產(chǎn)包而來的。2016年5月19日，融創(chuàng)中國(guó)與萊蒙國(guó)際聯(lián)合發(fā)布公告稱，雙方簽訂框架協(xié)議，融創(chuàng)中國(guó)將以43.94億元收購(gòu)萊蒙國(guó)際位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7個(gè)項(xiàng)目公司的所有股權(quán)，此次交易中包含深圳的萊蒙創(chuàng)智谷項(xiàng)目。融創(chuàng)中國(guó)借此進(jìn)入覬覦已久的深圳市場(chǎng)。

公開資料顯示，融創(chuàng)智匯大廈（原“萊蒙創(chuàng)智谷”項(xiàng)目）是龍華新區(qū)“工改工”項(xiàng)目，地處民治街道建設(shè)西路與龍勝路交匯處，屬于龍華新區(qū)民治街道旭聯(lián)工業(yè)區(qū)更新單元，總占地1.77萬平方米，建筑面積約14萬平方米，計(jì)容積率建筑面積約為10.64萬平方米，集寫字樓、宿舍、商業(yè)于一體的綜合體項(xiàng)目。

這一項(xiàng)目在融創(chuàng)收購(gòu)之前曾多次被下發(fā)過“停工令”，因而融創(chuàng)在接手之后，也花了不少功夫去解決相關(guān)問題。根據(jù)《深圳晚報(bào)》，2016月7月11日，萊蒙創(chuàng)智谷被監(jiān)理單位下發(fā)“停工令”，原因是“地下室混凝土結(jié)構(gòu)工程出現(xiàn)重大質(zhì)量問題”，此后曾短暫復(fù)工；8月9日，深圳市住建局下發(fā)“監(jiān)督檢查意見書”，要求萊蒙創(chuàng)智谷項(xiàng)目“全面停工”。

融創(chuàng)在接手這一項(xiàng)目后被要求在完成前期查出問題的承重柱的補(bǔ)強(qiáng)加固工作后，才終于在2017年初收到加固復(fù)工令，被允許加固復(fù)工。直到今年5月底，這個(gè)項(xiàng)目才終于獲批部分預(yù)售許可證。

深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)官網(wǎng)顯示，融創(chuàng)智匯大廈于2018年5月28日獲得部分產(chǎn)品的預(yù)售證，土地用途為新型產(chǎn)業(yè)用地，房屋用途為單身宿舍、商業(yè)，此次預(yù)售總套數(shù)262套，截止8月9日可售房源均顯示“期房待售”。

那么目前該項(xiàng)目銷售進(jìn)展情況如何？近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份走訪融創(chuàng)智匯大廈項(xiàng)目得知，裙樓商業(yè)已脫綠網(wǎng)，3座塔樓還未脫綠網(wǎng)，整個(gè)項(xiàng)目仍在施工中。

融創(chuàng)匯智大廈仍在施工中 每經(jīng)記者 董青枝 攝

在項(xiàng)目的展示中心，置業(yè)顧問介紹到，項(xiàng)目是由A/B/C三座塔樓和裙樓組成的綜合體項(xiàng)目，A/C兩座是辦公空間，B座是生活空間，裙樓是商業(yè)；目前在售的主要是B座6-9層和15-16層，6-9層均價(jià)約4.8萬/平方米，15-16層均價(jià)約4.3萬/平方米，其余樓層多是回遷房，產(chǎn)權(quán)50年（2014年-2064年），全部帶陽臺(tái)、通燃?xì)猓A(yù)計(jì)明年年底毛坯交樓；同時(shí)未來融創(chuàng)廣深公司可能會(huì)進(jìn)駐C座，自持運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)在商業(yè)部分也正在洽談?wù)猩獭?/p>

至于如何購(gòu)買，置業(yè)顧問告知，現(xiàn)在是客戶交5萬誠(chéng)意金可鎖定房號(hào)，本月（8月）公司會(huì)先后啟動(dòng)內(nèi)部轉(zhuǎn)介、全民轉(zhuǎn)介，進(jìn)行全面推廣銷售。在當(dāng)前的背景下，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)算是市場(chǎng)的“幸運(yùn)兒”，但市場(chǎng)還未給出反饋，它還將等待即將到來的市場(chǎng)的檢閱。

外來房企搶到“燙手山芋”

深圳的“工改熱”興起于2015年底。根據(jù)世聯(lián)行的數(shù)據(jù)，截至2016年底，至少60家外地開發(fā)企業(yè)（主要為北上廣及珠三角周邊城市的大中型開發(fā)企業(yè)）因無法通過招拍掛或介入舊改來搶灘深圳市場(chǎng)，只得另辟蹊徑通過合作、收購(gòu)等多種形式涉足工改市場(chǎng)，搶灘深圳舊改市場(chǎng)。

彼時(shí)“瘋搶”的原因在于工業(yè)用地地價(jià)便宜，產(chǎn)權(quán)單一。而且當(dāng)時(shí)政策寬松，工業(yè)用地在功能改變、規(guī)劃調(diào)整上有很大空間，不少項(xiàng)目將工業(yè)用地中一定量研發(fā)用房轉(zhuǎn)化為居住功能，并打造成住房項(xiàng)目推售。

未拆的農(nóng)民房 每經(jīng)記者 袁恩澤 攝

但從去年開始，這一情況已經(jīng)被扭轉(zhuǎn)——深圳陸續(xù)出臺(tái)城市更新以及工改相關(guān)政策，嚴(yán)格控制“工改居”“工改商”。2017年底，深圳發(fā)布了《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法（征求意見稿）》，被業(yè)內(nèi)人士稱為“深圳史上最嚴(yán)工改政策”，企業(yè)希望通過工改之名，行房地產(chǎn)售賣之實(shí)的渠道基本被斬?cái)唷Ｎ募笃胀üI(yè)用地或新型產(chǎn)業(yè)用地不得建成“類住宅化”，禁止將廠房改為公寓，研發(fā)用房和配套設(shè)施建筑平面不得采用住宅套型式設(shè)計(jì)。

因而，很多有工改項(xiàng)目的房企不得不改變?cè)鹊牟邉潯?ldquo;一些企業(yè)可能會(huì)往產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的方向去做，如果有這類資源的話。另外政策目前也比較鼓勵(lì)工改保，這也未必不是一個(gè)好的路子，也是可以去考慮的。”世聯(lián)行首席工改顧問董極指出。

但需要指出的是，即使是有其他規(guī)劃的可能，很多項(xiàng)目也仍然面臨推進(jìn)困難的境況。“最近政府對(duì)單純的工改工項(xiàng)目抓得很嚴(yán)，在產(chǎn)業(yè)這一塊審批的內(nèi)容要求非常高，所以會(huì)導(dǎo)致它的時(shí)間周期很長(zhǎng)，工改這塊整個(gè)市場(chǎng)都降溫下來了，未來推動(dòng)難也會(huì)是常態(tài)。”董極續(xù)稱。

2018年4月20日，濱江集團(tuán)發(fā)布訴訟公告，稱因與安遠(yuǎn)控股合作開發(fā)的深圳龍華區(qū)安豐工業(yè)區(qū)地塊舊改項(xiàng)目未能推進(jìn)，濱江集團(tuán)決定退出該項(xiàng)目合作并要求安遠(yuǎn)控股歸還11.6億元的融資款——這是深圳工改推進(jìn)難的縮影。

而實(shí)際上，有更多難以推進(jìn)的項(xiàng)目并沒有進(jìn)入公眾的視野，而這也往往是外來房企容易掉進(jìn)去的坑。“反正就是，人艱不拆。不少企業(yè)發(fā)現(xiàn)過去這兩年搶到的項(xiàng)目，雷啊、坑啊，沒少踩，但自己搶的項(xiàng)目含著淚也要做下去。當(dāng)然，有些是不會(huì)有結(jié)果的，只能等東風(fēng)。”一名外來房企投資部的人士指出。