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每經記者 程成 每經編輯 魏文藝

2017年上半年，政策頻出，從一線城市到四線城市，但房企屢傳佳績；下半年，“租售同權”、“住房租賃”引爆市場熱點，力度之大，預示著房地產市場風向已變。

如何掘金新存量時代？9月26日，在由每日經濟新聞主辦的“第七屆中國價值地產年會”上，中國指數研究院上海分院副總經理張志杰在接受《每日經濟新聞》（以下簡稱NBD）記者專訪時認為，在國家一系列政策的支持下，住房租賃市場一定會有很好的發展前景，但并不是所有的城市都具備發展住房租賃市場的潛力，人口凈流入城市的住房租賃市場應該得到房企的重視。

                                                中國指數研究院上海分院副總經理張志杰

掘金住房租賃市場 要瞄準人口凈流入城市

NBD:如何看待住房租賃市場發展前景？

張志杰：我對住房租賃市場未來的發展前景還是很看好的。

隨著中國房地產業的發展，我們已進入存量時代。一方面，國家提出租購并舉，高度重視住房租賃市場，可以很好彌補租賃市場過去的短板。另一方面，這些政策的出臺，對存量市場的發展提供了很多政策支持，隨著這些政策逐步落實和落地，未來房地產市場將進入大居住時代，它的發展前景我十分看好。

NBD：哪些城市的住房租賃市場會更有發展潛力？

張志杰：并不是所有城市的住房租賃市場都有發展空間。部分三四線城市，目前可能產業導入難度還很大，還處于人口的流出階段，這樣的城市的住房租賃市場發展的空間并不是很大。人口凈流入的城市，會產生更大的住房租賃需求，也會是租賃、存量運營、長租公寓等業務發展潛力比較好的城市。

新存量時代 考驗房企的資產運營能力

NBD：房企如何轉變觀念，掘金新存量時代？

張志杰：新存量時代，對房地產開發企業來說，可能需要從以前的以開發為主的模式，轉變為以資產管理為主的模式。但是能夠有多少開發企業順利轉型？還不好說。存量時代最大的一個特點，就是對開發商的資產運營能力要求很高。要掘金新存量時代，開發商一定要做好運營、做好服務，充分挖掘租戶的需求，把租戶服務好，通過運營和服務來提升租金水平，提升回報率。

NBD：租賃住房土地市場方面，未來民企將會以何種方式介入？

張志杰：國企拿租賃住房用地有先天的優勢，國有資產保值增值、國企能更好兼顧社會效益等等。但我認為民營企業運營效率更高，將會是未來住房租賃市場中的一支重要力量。國有企業可能會更好地發揮它們在資源方面的優勢，但在運營市場，還是會以市場化的企業，特別是民營企業為主。國企和民企會在住房租賃市場的產業鏈上各有分工、各有側重、各取所需。