房住不炒：農地入市建房出租的政策依據(jù)

新華社記者：能否簡要介紹一下此次試點的指導思想、政策依據(jù)？

土地利用司負責人：此次試點指導思想明確，就是緊緊圍繞統(tǒng)籌推進“五位一體”總體布局和協(xié)調推進“四個全面”戰(zhàn)略布局，樹立創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放、共享發(fā)展理念，按照黨中央、國務院決策部署，牢牢把握“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，服務于構建購租并舉的住房體系，構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，推進集體土地不動產登記，完善利用集體建設用地建設租賃住房規(guī)則，健全服務和監(jiān)管體系，提高存量土地節(jié)約集約利用水平，為全面建成小康社會提供用地保障，促進建立房地產平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

為構建購租并舉的住房體系，穩(wěn)定房地產市場，今年4月，住房和城鄉(xiāng)建設部、國土資源部印發(fā)《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，提出“在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設用地上建設租賃住房試點。”7月，住房和城鄉(xiāng)建設部、國土資源部等九部委聯(lián)合印發(fā)《關于在人口流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，再次提出“按照國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部的統(tǒng)一工作部署，超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。”

按照上述文件要求，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部選擇13個城市開展試點，對11個省級國土資源、住房和城鄉(xiāng)建設主管部門推進試點相關工作做出具體部署。

在超大、特大城市和住房和城鄉(xiāng)建設部批準的發(fā)展住房租賃市場試點城市中，按照地方自愿原則，部署開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。限定在上述試點城市范圍的原因在于，這些城市租賃住房需求較大，村鎮(zhèn)集體經濟組織有建設意愿、有資金來源，政府監(jiān)管和服務能力相對較強。

京滬經驗：五年探索、四大成效

新華社記者：從工作基礎看，農地入市建房出租有哪些實踐經驗？

土地利用司負責人：為加強房地產用地市場調控，規(guī)范指導相關工作，《國土資源部關于做好2012年房地產用地管理和調控重點工作的通知》提出：“對于商品住房價格較高、建設用地緊缺的直轄市和少數(shù)省會城市，確需利用農村集體建設用地進行租賃住房建設試點的，按照‘嚴格審批、局部試點、封閉運行、風險可控’的要求，由省級人民政府審核同意試點方案并報我部審核批準后開展試點。”

北京、上海作為首批試點城市，幾年來試點項目運行取得了良好效果：一是增加了住宅用地來源和租賃住房供給。二是擴展了集體經營性建設用地的居住和產業(yè)發(fā)展功能。三是對盤活低效集體建設用地、解決城市周邊外來務工人員居住問題、改善城郊經濟社會環(huán)境等方面，發(fā)揮了積極作用。四是拓寬了集體經濟組織和農民增收渠道，農民獲得長遠穩(wěn)定收益，有獲得感。

京滬試點經驗表明，利用集體建設用地建設租賃住房，可以增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，有助于構建購租并舉的住房體系，建立健全房地產平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制；有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經濟組織和農民增收渠道；有助于豐富農村土地管理實踐，促進集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進程。

我們希望通過改革試點，到2021年底，在相關地區(qū)成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設用地建設租賃住房規(guī)則，形成一批可復制、可推廣的改革成果，為構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場提供支撐。

依法依規(guī)建設出租：與“小產權房”完全不同

新華社記者：試點有哪些剛性約束，何以說與“小產權房”完全不同？

土地利用司負責人：試點方案明確規(guī)定了把握正確方向、保證有序可控、堅持自主運作、提高服務效能四項基本原則。其中兩項內容需要著重強調：一是項目用地應當符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以存量土地為主，不占用耕地。二是發(fā)揮政府主導作用的同時，必須尊重農民集體意愿，統(tǒng)籌考慮農民集體經濟實力，合理確定項目運作模式，維護權利人合法權益，確保集體經濟組織自愿實施、自主運作。

根據(jù)試點方案要求，國土資源部與住房和城鄉(xiāng)建設部共同部署利用集體建設用地建設租賃住房試點。省級國土資源主管部門和住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責試點工作的督促、檢查和指導。城市政府全面負責試點組織領導工作，制定試點工作規(guī)則和組織實施方案，建立試點協(xié)調決策機構。各地區(qū)各有關部門要加強協(xié)調配合，穩(wěn)妥有序推進試點。

我們注意到，目前網上有極個別聲音提到“小產權房”問題。集體租賃住房與“小產權房”有本質區(qū)別。一個是依法依規(guī)，一個違法違規(guī)，不能混為一談。集體租賃住房，用地符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃“三大規(guī)劃”，經依法批準建設，依法實施不動產登記，而且只用于租賃。“小產權房”本身就不是一個法律概念，既涉及違法用地，又涉及違法建設和違法銷售，產權不受法律保護。

來源：新華社 記者：王立彬

原標題：創(chuàng)造新土地供給滿足新市民需求——國土資源部有關負責人談集體租賃住房