每經編輯｜董青枝    

每經實習記者 董青枝 每經編輯 曾健輝

創新解決城中村歷史遺留問題

目前，深圳無論從租賃住房占比，還是從租賃需求人群占比來看，租賃市場的規模占比在國內最大。深圳已初步形成“以租為主、租售并舉、先租后買”的住房消費模式。

根據深圳規劃國土委的數據統計，深圳城中村租賃住房約占總租賃住房70%，是租賃市場供應最重要的主體之一，但也普遍存在衛生條件差、消防安全不合格、物業管理普遍缺失、“打隔斷”和“二房東”等問題。

因此，深圳規劃國土委認為，深圳住房租賃市場亟待解決的問題是發展機構化、規模化住房租賃企業，解決租賃市場特別是“城中村”租賃秩序混亂、質量消防安全問題隱患嚴重、租賃關系不穩定與租賃無法享受同等公共服務等問題。

為此，一要解決租賃關系合法與房屋產權不合法的不平衡問題。各區租賃管理部門應加大租賃合同備案管理，保護租賃雙方權益；同時要將城中村租賃住房統一納入住房租賃信息服務與監管平臺，加大規范管理與市場監測。

二要加大對城中村租賃公共服務配套。以備案為依據，符合條件、納入政府監管平臺的城中村租賃住房，將享受與普通商品租賃住房同等的公共配套服務，給予辦理居住證明、子女上學等，政府增加城中村周邊公共配套規劃與供應。

三要制定城中村消防、質量等安全標準。各區要加大城中村綜合整治，提升城中村的消防、質量安全和衛生條件。

四要進行專業化、規模化租賃運營。積極鼓勵各村股份公司或引入專業化的品牌租賃企業開展規模化的租賃運營，提高城中村住房的租賃服務品質，改善城中村租賃產品供給結構及整體居住環境。

五要加強市場管理。重點整治城中村黑二房東現象，出臺二房東轉租示范合同，加大轉租備案管理,明確轉租超過一定套數住房的二房東個人必須成立租賃企業，登記運營。

值得一提的是，目前，深圳市租房人群還不能享受與買房人群同等的公共配套服務，特別是租房不能享有同等接受義務教育的權利。借助于租賃立法，深圳規劃國土委要求各相關部門要落實租賃一定年限可享有配套公共服務的權利。

李宇嘉分析稱，城中村盡管土地和房屋可能是不合法的，但租賃關系是合法的。只要租賃管理合法，它就納入了這個租賃和管理的范疇，那么就要保護承租雙方的權益，這個權利與普通商品住房是沒有任何區別。

鼓勵發展機構化、規模化住房租賃企業

工作方案意見稿指出，深圳租賃市場存在的問題，與規模化、機構化住房租賃企業較少有關，要鼓勵機構化、規模化住房租賃企業發展。

具體而言，一要發揮國有住房租賃企業的引領和帶頭作用。依托現有或新成立市屬國有企業，于2017年底前籌建3~5家國有住房租賃企業，著力發揮市人才安居集團政策性、專業化、規模化的住房租賃平臺作用。

“十三五”期間，除人才住房和保障性住房外，國有住房租賃企業還應通過新建、改建、收購、租賃、資產劃轉等方式收儲不低于10萬套房源，開展專業化、市場化、規模化住房租賃業務。

第二，要指導原農村集體經濟組織繼受單位轉型為住房租賃企業。各區政府、新區管委會應于2017年底前至少要組織開展一項“城中村”規模化租賃試點工作（有條件的區、新區可以街道為單位開展試點工作）。

“十三五”期間，通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業，經質量檢測、消防驗收等程序后，統一租賃經營、規范管理。

第三，充分發揮市場機制的作用，借助稅收優惠、財政補貼、融資支持等政策，鼓勵300家房地產開發、經紀、物業管理企業或其他市場主體轉型為住房租賃企業或設立子公司拓展住房租賃及其他“管家式”業務，推動住房租賃經營品牌化、規模化、專業化發展。

第四，“十三五”期間鼓勵300家各類產業園區、總部基地、大學城區管理機構及駐地單位，利用其自有或管理的配套職工宿舍、公寓和住房，開展專業化、規模化租賃經營，或者委托給專業租賃企業進行規模化租賃經營，優先面向園區單位或職工出租。

第五，落實國家住房租賃財稅、金融等各項優惠政策。鼓勵符合條件的住房租賃企業或經營住房租賃業務的企業通過IPO、債券及不動產證券化產品等方式融資，穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。

加大租賃住房的建設和供應

意見稿指出，加大租賃住房的建設和供應。具體來說，自2017年8月起，以招拍掛方式出讓的商品住房用地除按規定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，還應按不低于規劃建筑面積20%的比例建設自持租賃住房，自持年限為70年；推進自持租賃住房和自持商務公寓用地的試點出讓工作，除福田、羅湖、鹽田區外，其他行政區、新區、前海深港現代服務業合作區應于2018年6月底前至少供應一宗地塊用于全部建設自持租賃住房或商務公寓，租賃住房自持年限為70年，商務公寓自持年限為40年。

此外，規范商業用房、現有住房按規定改建成租賃住房。改建后的租賃住房，不得分割銷售，全部用于租賃經營。允許現有成套住房以原設計的房間為最小單位對外出租，但人均租住建筑面積不得低于6平方米，廚房、衛生間、陽臺和地下室不得出租供人員居住。加強租賃住房在使用過程中的消防、安全監督，加大對“房中房”、“打隔斷”等違法違規出租行為的查處力度。

值得一提的是，為支持住房租賃消費需求，加大住房公積金對個人承租住房的支持力度。在現有50%的基礎上，研究提高住房公積金繳存額用于支付房租的提取比例。完善基本住房保障租賃補貼制度。基本住房保障實行租售補相結合，以租為主。貨幣補貼資金應當納入各區政府、新區管委會財政預算，研究探索住房租賃券計劃，鼓勵更多基本保障對象和人才群體通過住房租賃市場解決住房困難。

另外，意見稿提出，要發揮政府住房租售交易服務平臺監管與服務作用，搭建政府住房租售交易服務平臺，并于2018年6月底前上線運行。實現租售平臺中租賃住房相關信息或數據的標準化、模塊化，便于租賃企業、個人填報和各相關單位錄入。

整體來看，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，深圳的政策與其他城市的導向是一致的，都是鼓勵發展租賃市場。深圳提到了“租購同權”的問題，釋放了一個好的信號。現在政策整體比較籠統，后續還會有更細則性的文件出臺。