上周，北京東南部的通州、亦莊區域部分房源降幅超20%的新聞在網上火了一把，記者周末實地調研發現，近期北京多個區域的二手房成交價的確出現不同程度下滑，但跌幅達到20%僅為個別樓盤。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也對證券時報記者表示，由于目前市場本身交易量少，再加上有的業主急于成交，導致個別二手房降價明顯。

總體而言，多家中介機構工作人員表示，目前投資投機現象確實得到明顯遏制，剛需人群成為消費主力。

二手房成交價松動

偉業我愛我家市場研究院數據顯示，5月北京二手房成交均價環比4月下滑2.4%。通州區、亦莊開發區跌幅最大，均超過20%。不少媒體反映這似乎與大眾實際感受不符。

對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉接受證券時報記者采訪時表示，由于目前市場本身交易量少，從我愛我家門店統計的樣本相對有限，再加上有的業主急于成交，導致個別二手房降價明顯。

這一說法也在記者周末的實地走訪中得到了印證。據了解，通州龍湖大方居近期成交的二手房中就有較最高點下跌20%的戶型。“兩限房漲跌反應都是最迅速的，20%的降幅目前還不具有普遍性。”果園附近的一家房產中介公司的工作人員表示。

通州通胡大街上一家知名房產中介公司工作人員也告訴記者，近期掛牌價格大部分會比3月高點時調低10%，最后的成交價仍可再談。不過下跌20%肯定不是普遍現象。此外，公司已經明確要求不符合單價的房源掛不了牌、進不了系統。

對于成交價大幅下降的原因，前述果園附近的房產中介工作人員告訴記者，龍湖大方居屬于兩限房，目前剛滿五年。戶主急于出手的原因一般有兩類，一是前期已經訂下了改善型目標房，但沒想到3月份突然出臺更嚴的限購政策，導致房價下跌。只要降幅不超過改善房的違約金，業主都是可以接受的。二是戶型位置不好的業主急于變現。

成交量是代表市場交易情緒的重要指標。走訪過程中，多位中介工作人員向記者表示，在“3·17”新政作用下，通州4、5月份的成交量累計下滑近75%，成交量著實出現了大幅下滑。

北京市住建委官網數據也顯示，5月北京二手住宅環比下滑近4成，創下2015年2月以來的最低值。因此，總體來看，目前買家觀望情緒濃，市場議價空間在增大。

記者在亦莊開發區還了解到，由于商住房的新政出臺，亦莊40年產權的商住房價格下跌明顯，個別樓盤已經封盤。

剛需人群成為消費主力

面對通州、亦莊部分房源降幅超20%的新聞，購房人顯得淡定。在通州、亦莊開發區的多個中介門店記者看到，雖是周末，但前來咨詢的人并不多。前述通胡大街的房產中介公司工作人員對記者表示，這幾個月來看房的客戶明顯減少，絕大多數是改善型的剛需客戶，投資客幾乎絕跡。這一點從偉業我愛我家集團市場研究院數據中也得到印證，數據顯示5月新增客戶登記量也環比4月同期下降11.9%。

記者在通州果園碰到一位前來咨詢二手房的買房人，她告訴記者，近期房價已經跌回接近春節前后的價格，自己是以房換房，雖然首付提高了，但貸款成本提升后的還款壓力是目前猶豫的主要原因。在她看來，通州實施專屬限購政策后，已經將大批投資客限制在外，再到通州買房的應該絕大部分都是剛需。而且未來隨著北京市政府正式遷入，相應配套會進一步完善，通州房價仍然有較好的上漲預期。

她提到的專屬限購政策是指2015年8月北京市住建委、通州區政府發布的《關于加強通州區商品住房銷售管理的通知》，明確規定僅通州戶口可以在該地區購買第二套住房。非通州的北京戶口要在通州買房需滿足連續繳納社會保險或個人所得稅3年以上的條件。工作居住證視同北京戶口。

此外，記者在亦莊了解到近期有多個一手樓盤入市。金茂悅售樓處的工作人員告訴記者，周邊的樓盤多為200平米／戶以上的疊拼別墅。這類客戶原本首付比例就高，所以對提高首付的政策不敏感，房價表現也相對平穩。

一位看房人告訴記者，雖然價格較之前變化不大，但愿意從市區搬出來，主要是考慮可以換更大的房子，而且周圍環境較好。這邊某樓盤一套150平米左右的精裝修大平層總價在800-900萬元左右。

現在適合出手么？

“3·17”新政的力度是空前的，認房認貸的新政、取消貸款利率折扣是遏制住房價上漲的重要原因，實施的頭三個月效果可謂立竿見影。對于未來房價走勢如何專業人士看法出現分歧。

中原地產首席分析師張大偉指出，目前一線城市二手房下行主要還是表現在成交量上，而成交價的調整才剛剛開始。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉則認為，在一系列嚴密而嚴厲的政策疊加下，未來價格走勢還有待觀察。

前述通州果園附近的房產中介公司工作人員告訴記者，從經驗來看，新政實施前兩三個月的效果最明顯，雖然未來一段時間內房價上漲可能性不大，但房價再下一個臺階的空間也沒有多大。

去年的“9·30”新政發布之后，房價經歷了短暫的停歇。今年春節之后北京不少地區的二手房房價再度上揚，并創下新高。多位受訪者對記者表示，目前房價的跌幅只是回到了春節前后的水平，在“買漲不買跌”的心理下，多數買房人仍然選擇在觀望，希望有更低價格的出現。

此外，中介工作人員給記者算了一筆賬。按照目前的房價，想要在通州首次購房，加上所有稅費，首付款仍需兩百多萬起。這是把部分剛需擋在門外的一道“硬門檻”。

來源：證券時報 記者：江聃