充滿了氣的房地產“高壓鍋”還需緩慢“泄氣”

每經編輯｜葉檀    

葉檀

房地產市場是不是出現了真正的降溫？雖然國家統計局數據顯示，70個城市大中城市中有一些城市房價增速在下降，但應當看到，房價表面被抑制，但市場上的購房熱情遠未熄滅。從最近了解到的一些情況，日光盤不少，秒殺盤也不罕見。

開發商搶地熱情不減。《經濟參考報》援引易居房地產研究院數據，4月份50個城市土地成交均價為6450元/平方米，環比增長28%，同比增長54%。綜合歷史數據，4月當月地價創下了2010年以來的最高水平。國家統計局的數據顯示，開發商拿地熱情依然高漲，土地購置面積增速大幅提高，全國房地產開發投資同比增長9.3%，連續第二個月刷新兩年來最高值。

根據媒體的報道，在“4·19”濟南樓市調控加碼后的首輪土拍中，濟南“史上最嚴”土拍成交的三宗地塊溢價率均接近200%。天津也不遑多讓，“3·31”新政已有一個半月，房企對于土地的熱情不減，團泊、北閘口土地價格都刷新了歷史紀錄。從市區到環城再到遠郊及濱海，土地市場沒受到太大影響。

開發商不傻，不會做高買低賣的賠本生意。目前開發商顯然是判斷，庫存正在下降，而現在正是補庫存的最好階段。

另兩個數據與此相反：其一是4月份土地市場成交走勢有所降溫，受監測的50個典型城市土地成交面積為1096萬平方米，環比減少25%，同比減少10%；其二是5月15日國家統計局公布房地產開發投資和銷售數據——今年前4個月，商品房銷售面積和銷售額同比增速雙雙回落。媒體統計，4月當月商品房銷售面積單月增長7.7%，較3月增速“腰斬”，為2015年12月以來最低。3月，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落、6個城市環比下降。70個大中城市中，一二線城市新建商品住宅價格同比漲幅持續回落。

一方面是房價漲不動，另一方面又出現秒光盤和搶地，如此矛盾的現象似乎表明總有一個是在忽悠我們。

短期房價急漲，就像上世紀80年代的日本，和2008年之前的美國一樣，房地產市場的瘋狂有貨幣的因素，即大家用房地產這個居民最大宗的市場，來對沖貨幣購買力下行的風險。

國人曾經以借錢為恥，但在通脹陰影下也學會了借錢。必須強調，從當前的CPI指數上基本看不到通脹，但大家還是有些恐慌。根據西南財經大學家庭金融中心的調查數據，2013年中國居民家庭負債/可支配收入約為170%，城鎮居民高達190%，已略高于各主要發達國家可比的微觀數據，近兩年應該還在上升，顯示中國居民的杠桿率水平并不算低。

雖然中國要實行穩健的貨幣政策，但企業負債率、投資率，牢牢綁住了央行的手腳，無奈大家對“央媽”的心理依賴太強。前段時間拆借利率上升，市場就開始大恐慌，逼得央行不得不再作微調。5月12日，央行開展了4590億元MLF操作，中標利率不變。5月16日，央行凈投放1700億元，為4個月以來的最大力度。

目前房地產價格穩定是地方政府的主要任務。但要做到這一點恐怕并不太難——控制房價漲幅，根據網簽價格數量，決定賣什么價位的房子，賣多少，或者直接壓住房價，那數據就不會噌噌上漲。

但市場很難因此改變。看看搶房潮下的庫存數據：全國商品房待售面積創下2015年9月末以來的新低。4月末，商品房待售面積67469萬平方米，比3月末減少1341萬平方米。其中，住宅待售面積減少1300萬平方米，辦公樓待售面積減少32萬平方米，商業營業用房待售面積減少5萬平方米。

以前三四線城市庫存是個大堰塞湖，懸在我們的頭頂，現在庫存下降了。但房價依然還像一個火上烤了幾小時的高壓鍋，讓人看著有些膽戰心驚。為高壓鍋泄氣是必須的，但也是需要條件的：一是要等到實體經濟好到可以征收房產稅了；二是負債達到良性的平衡。現在看來，這些條件還沒有真正滿足。