每經編輯｜查道坤    

每經記者 查道坤

9月25日，南京市政府出臺了主城區住房限購政策。10月5日，南京進一步對限購進行加碼，并且二套房首付達到80%，這也被稱為南京最為嚴厲的限購政策，無疑是對外來投資客給以嚴重的打擊。

據南京網上房地產統計數據顯示，南京實施限購后首周，樓市成交量下降了三成多，并且這種下降速度在國慶7天達到最高潮，無論是認購量和成交量都跌入冰點。

《每日經濟新聞》記者從南京華僑路房地產交易中心了解到，在限購令第一次實施后，并且隨著限購的加碼，投資者開始拋售手中的房源，但是價格并沒有出現大幅下滑，都在觀望中。

在業內人士看來，下一步投資客和二手房房東，為了避免限購導致降價所帶來的損失，會不惜進行降價出售手中的房源，但目前購房者在限購令的刺激下，會變得更加理性，投資客手中的房源短時間內難以套現。

投資客沖擊較大

二套房首付最高提至八成；單身人士只限購一套房；外地人南京購房需提供社保或納稅證明等等，這是10月5日，南京樓市升級版的調控政策。在業內人士看來，這將給火熱的南京樓市踩下急剎車，特別是給投資性購房者很大沖擊。

作為安徽滁州人的劉洋，近年來依靠投資獲得了不少財富，其中投資性購房成為其主要的投資方式，也為其帶來了不菲的收入。因為滁州距離南京不到一個小時的車程，高鐵也只需要18分鐘，所以南京成為劉洋主要投資城市，當然也有合肥、蘇州等城市。

他對《每日經濟新聞》記者介紹說，他家做機械制造生意，近兩年實業難做，公司只能保持正常的盈虧平衡，“雖然這幾年實業不好做，但是家里也積累了一定的資本，在得到家人允許之后，我拿出了一部分資金在合肥、南京、蘇州等地購置了房產，買的最多的是南京，前后買了四套，目前還剩下三套房子在手上。”

據劉洋介紹稱，他在今年2月份剛剛購入位于南京浦口的一套房源，截止目前已經賺了55%，之前購買的幾套房源按照目前的市場價格，投資收益都已超過100%。

“今年1月份開始，南京樓市開始出現了瘋漲的苗頭，所以在2月份果斷出手購入浦口的一套房子。之所以買浦口的房子，是因為江北新區是國家級新區，并且浦口板塊距離南京河西板塊僅僅一江之隔，未來升值空間大。”

正如劉洋所說，由于受到河西房價的輻射，南京浦口板塊甚至整個江北新區，是南京今年房價漲幅最高的區域，部分區域的房源漲幅達到60%以上，有的個別樓盤甚至更高。

此外，由于南京土地拍賣十分火熱，地王也不斷出現，江北板塊的樓面價甚至超過目前在售樓盤的價格，劉洋認為南京房價還有很大的漲幅空間，所以將這幾套房源牢牢的拿在手里。

正當劉洋認為，南京房價還將會持續大幅瘋漲之時，南京迎來了史上最為嚴厲的限購政策，隨后出臺了升級版的限購政策，對于投資性購房者來說可謂是滅頂之災，“這次限購很嚴厲，接下來南京樓市成交量會有大幅下降，同時價格也會出現一定程度的下降，特別是對二手房來說價格下滑是必然。”

開始拋售手中房源

為了避免價格更大的跌幅，限購出臺后第三天，劉洋將自己三套房中的兩套對外掛出進行出售，但是一周過去了，中介方面傳來的信息顯示，目前并沒有購房者對其手下的房子感興趣。

“限購剛剛開始，購房者都在觀望，但是投資客卻有點急了，周圍朋友在南京投資的房子都急于拋售出去，避免價格下跌帶來的收益下滑。”劉洋對《每日經濟新聞》記者說。

事實上，諸如劉洋這也開始拋售手中的房源的投資客不在少數，業內人士也表示限購加限貸的樓市調控政策不僅會讓新房、二手房的成交量短期內明顯下滑，未來的3個月至半年內不少樓盤的價格將出現松動，會出現一些投資客主動降價進行拋售。

“二套房首付提高到8成，這必然會導致成交量的下滑，二手房也必然降溫，投資性購房者此時出現拋售情況是不可避免，不過更多的還是處于觀望狀態。”南京房地產行業專家李智對《每日經濟新聞》記者說。

新房成交量下滑三成

投資客急于拋售房源，南京樓市成交量也隨著限購令的實施，出現了下跌。根據南京網上房地產統計數據顯示，南京限購后第一周（9月26日至10月2日），商品房認購量為2240套，下降四成多，成交量為3503套，下降三成多。

對此，房地產行業專家張建初對《每日經濟新聞》記者說，“限購的威懾力巨大，這也使得很多購房者開始冷靜下來，一些此前打算購房的人，現在開始進入觀望狀態，所以成交量下滑是正常，但是還沒有下滑到最低點。”

此外，南京工業大學天誠不動產研究所執行所長吳翔華也表示，南京升級的調控政策是最為嚴厲的，其不僅杜絕了通過假離婚進行購房投機的影響，也讓提高貸款門檻的信貸政策與此前出臺的限購政策形成有效互補，增加了投資購房的成本和風險，這將有效扭轉此前市場瘋狂的投資預期。

“接下來剛需和投資購房者都將陷入觀望期，短期內的成交量將明顯下跌。”吳翔華預測，未來三個月至半年內，高位運行的房價也將開始出現松動。而一些非限購區域（高淳、溧水、六合及都市圈樓盤）及非限購產品（酒店式公寓、商鋪）等或將成為游資投資的熱點。”吳翔華表示。

值得注意的是，以往每年國慶長假都是南京樓市成交量的高峰，但是今年隨著升級版限購令的落地，南京樓市在假期內成交量降到低點。據南京網上房地產統計數據顯示，截至10月7日14：00，十一長假期間（10月1日—10月7日），南京全市共認購商品住宅1262套、成交867套，日均認購量為180套、日均成交為124套。同比去年國慶長假期間（2015年10月1日—10月7日，日均認購2850套，日均成交1367套），認購量大降近6成、成交量下降近4成。

在10月5日升級版限購令落地后，假期最后兩天的南京樓市可謂是進入了冰點。據南京網上房地產統計數據顯示，10月6日南京新房認購量僅僅只有30套，成交量為133套。10月7日認購量為33套，成交量為62套。

而在限購之前南京樓市認購量大都是每天300套以上，成交量也在500套左右，升級版限購令之后，南京樓市可謂是跌入低谷。

對此，張建初對《每日經濟新聞》記者說，“在限購令的作用下，房地產市場已經從之前的買方市場，變成現在的賣方市場，即使現在開發商開盤，以及二手房房東降價銷售，以及投資客拋售房源，按照目前的局勢來看，短時間內很難銷售出去，無論是樓市的認購量還是成交量還會持續下跌。”

按照南京最新規定，今年將繼續加大土地市場的供應，以滿足開發商的需求，降低土地拍賣的溢價率。不過在業內人士看來，現在無論是購房者還是開發商在限購令的刺激之下，都會變的更加理性，土地市場也很難再出現此前的高溢價率的情況，逐漸回到理性階段。