每經編輯｜每經實習記者 黃博文    

每經實習記者 黃博文

自房地產市場步入白銀時代以來，各大房企走上轉型之路。萬達、萬科、朗詩、綠城管理等紛紛打出“輕資產”招牌。一時間，眾房企患“重”而不患“輕”。

這一轉變背后，深層次的根源是：過去高投資、高周轉的重資產模式，如今可能使房企面臨資金和運營壓力。數據顯示，今年一季度，122家上市房企平均凈利潤率跌至6.8%，房地產業利潤率逐年下降已是不爭的事實。部分房企不再執著于規模化的地產開發，從重資產向輕資產轉型，走更加多元化發展的道路。

在日前結束的博鰲房地產論壇上，與會大佬和業界學者就輕資產模式激烈交鋒，朗詩、綠城管理掌舵者現身說法，為輕資產模式站臺。那么，曾經房地產行業的主旋律——重資產模式真的已經過時了嗎？在房企轉型的關鍵節點，哪些房企更適合走輕資產之路？

輕資產之利：低風險高收益

據統計，2016年上半年，全國主要城市出讓單宗土地金額超過10億元的地塊合計219宗，其中溢價率超過100%的地塊達到了109宗。熱點城市風險積聚，南京、蘇州相繼出臺調控政策，使高價地的入市前景增加不確定因素。

這凸顯了專注輕資產運營模式房企的預見性。在博鰲房地產論壇上，朗詩集團董事長田明、綠城管理總經理李軍等信心滿懷，宣告公司業績獲得迅猛增長。

朗詩的輕資產模式，主要采取小股操盤、合作開發、委托開發三種模式進行項目開發。2015“朗詩出品”的銷售金額已達181億元，上市公司利潤同比上升58%，其中1/3為輕資產項目。

田明透露，在朗詩2016年的業績構成中，全資及合作開發項目將會減少，而小股操盤和委托開發部分的收益會逐步增多。“我估計在未來很短的時間內，朗詩利潤里面來自輕資產的將超過一半。”

更高收益、更低風險的輕資產模式無疑讓房企心動。除了朗詩外，由綠城代建業務，也將目光瞄準輕資產迅速做大。

李軍在接受記者專訪時透露，目前，綠城體系中的代建項目超過200個，毛利率超過60%，凈利率超30%。隨著規模增長，凈利潤率還在不斷提升。因此，李軍將綠城管理集團定位于現代服務類企業，而非傳統房地產業。目前，綠城管理集團正在籌備上市，按市盈率估值法計算，估值已達60億~80億元。

輕資產之惑：仍需依附重資產

除了小股操盤、代建模式外，當下地產行業的輕資產類型還有：以彩生活為代表的社區O2O，以及眾多開發商試水管理的地產基金，在很多人看來，均屬于輕資產的范疇。

但這些輕資產模式真的“輕”嗎？新城控股高級副總裁歐陽捷就表示，除了社區O2O、代建模式應該屬于輕資產外，像小股操盤這種模式，依然屬于重資產范疇，核心競爭力在于土地獲取。

盡管眾多房企紛紛走向“輕資產”，但對于公司整體利潤的貢獻并未顯現。彩生活盡管業績增長兇猛，2015年實現營業收入8.28億元，但與花樣年同期81.64億元的營收相比，只占到了后者的10%左右。

針對這種情況，中國奧園地產集團商業運營總裁張俊表示，“房企的輕資產業務都非其主營業務，收入貢獻有限。一方面是房企還在試水階段；另一方面，地產基金投資的市場還在培養之中。”

張俊表示，在當下的房企轉型潮中，并不是所有房企都能做好輕資產模式。地產商專注輕資產模式至少要認清兩個定位：第一，處于中小規模且不追求更大規模的擴張；第二，具有極強的品牌特色和管理輸出能力，能夠在土地持有方的談判中獲得品牌溢價，綠城管理就是最好的例證，它倡導的作品完美主義正是它的核心競爭力。

重資產之機：優質項目更受追捧

針對房企輕、重資產模式之爭，寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同表示，“在資產配置荒的當下，資產升值速度遠遠超過資金成本，持有優質資產為核心的重資產模式是最理性的選擇。”

從幾大龍頭房企布局來看，重倉一二線優質資產依然是其目標，正在奮力重回一線軍團的金地表現得最為直接。

日前，金地斥資88億元奪得上海浦東新區“地王”。為了重回一線陣營，2015年至今，金地大舉拿地，以此在一二線城市爭取更多“話語權”。

隨著房地產市場進一步分化，增加在一二線城市的投資比例幾乎成了所有大型房企共識。在金地新獲取的項目中，一二線主要城市投資額占比也達90%。根據克而瑞統計數據，金地逾400億元的銷售額中，來自一二線城市銷售金額為247.38億元，占比59.1%。

近期A股市場地產板塊漲勢迅猛，也被認為是資產配置荒背景下，房地產爆發出的配置需求，。

歐陽捷認為，在住宅地產開發全價值鏈條上，所有乙方企業都是輕資產模式，現在回過頭來看，這些行業的企業都沒有賺大錢。“在流動性過剩，利率下行的長期趨勢下，持有重資產的成本越來越低，重資產就將變得越來越有價值。也許不久我們就會發現，在日益嚴重的資產配置荒時代，恐怕沒有比優質的重資產更好的資產了。”