當(dāng)單價(jià)3萬已成往事 還能拿什么拯救京郊房價(jià)

“若是現(xiàn)在買房，估計(jì)就買不起了。”一位在去年12月中旬購得一套兩居室的受訪者表示，“我當(dāng)時(shí)買的房每平方米3萬元，現(xiàn)在成交價(jià)漲至每平方米4萬元以上，若是現(xiàn)在，同在這個(gè)位置，我就買不起了”。

正如中原地產(chǎn)首席分析師張大偉所示，北京樓市在加速告別剛需，尤其是新建住宅市場，剛需的收入已經(jīng)難以承受。張大偉稱，剛需收入家庭能夠接受的兩個(gè)價(jià)格上限分別是：單價(jià)每平方米3萬元，總價(jià)200萬元，但在2015年以來這一波房價(jià)上漲的過程中，新建住宅市場的剛需正在被擠出北京。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，北京通州、大興、昌平等多郊區(qū)普通住宅和別墅的成交價(jià)格已超過4萬元/平方米，進(jìn)入4萬元時(shí)代。

3萬元天花板已成故事

三年前，剛需聚集地通州區(qū)房價(jià)是北京樓市的“晴雨表”，盡管房價(jià)上下波動(dòng)較明顯，但3萬元/平方米是這個(gè)區(qū)域跑不脫的天花板，“進(jìn)入4萬元時(shí)代”更是難以想象的局面。在通州，從2010年最高跳漲至2.6萬元/平方米，到2011年下半年部分項(xiàng)目跌至1.2萬元/平方米，這是北京唯一一個(gè)曾經(jīng)出現(xiàn)過房價(jià)腰斬的區(qū)域。

明確的副中心利好來了之后，通州區(qū)房價(jià)從新建住宅房價(jià)難以企及3萬元/平方米到現(xiàn)在，二手房已經(jīng)有多個(gè)樓盤成交單價(jià)超過4萬元/平方米，一手房更是如此，甚至直接跳至5萬元/平方米，目前，通州區(qū)是北京唯一一個(gè)郊區(qū)大量項(xiàng)目出現(xiàn)4萬元/平方米以上的區(qū)域。

在剛剛結(jié)束的7月份，通州區(qū)新建普通住宅成交均價(jià)已經(jīng)突破3.5萬元/平方米。據(jù)一位受訪者表示，其今年二季度購買的一套總價(jià)650萬元的新建住宅，幾個(gè)月過去后，現(xiàn)在同樣戶型同樣面積的新房成交價(jià)已達(dá)740萬元，幾個(gè)月就漲了90萬元。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，從2016年4月1日至今，在通州，京貿(mào)國際公館均價(jià)高達(dá)5.2萬元/平方米，京貿(mào)國際城均價(jià)高達(dá)49710元/平方米；在昌平、門頭溝區(qū)域，首開國風(fēng)美唐均價(jià)高達(dá)45798元/平方米，西山意境47643元/平方米；在大興區(qū)，亦莊金茂悅均價(jià)40467元/平方米。

張大偉稱，2016年1月份-7月份，北京郊區(qū)單價(jià)超過4萬元/平方米的物業(yè)達(dá)到了2556套，創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。更重要的是，從市場的有效庫存看，整體商品房住宅庫存合計(jì)3.6萬套，其中五環(huán)內(nèi)已經(jīng)接近枯竭，而六環(huán)外已經(jīng)成為北京新房庫存的第一大區(qū)域。

單套房平均總價(jià)550萬元

據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2016年二季度開始，北京商品房住宅平均單套進(jìn)入了500萬元時(shí)代。從第二季度到現(xiàn)在，平均成交額達(dá)到了550萬元以上，而在一季度只有450萬元上下。 二季度開始，北京五環(huán)內(nèi)普通商品房平均單套成交金額歷史首次突破1000萬元。 

值得一提的是，近年來受到土地成本攀升，以及城區(qū)供應(yīng)補(bǔ)給的不足的影響，純商普宅類項(xiàng)目尤其是五環(huán)內(nèi)純商普宅購置成本明顯提高。 

根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年前7個(gè)月，北京五環(huán)內(nèi)純商普宅成交均價(jià)同比上漲30%，而套均面積也由139平方米升至152平方米，單價(jià)與面積的齊漲也使得五環(huán)內(nèi)純商普宅的套均總價(jià)由去年同期的684萬元上漲至972萬元，而對應(yīng)周期內(nèi)別墅產(chǎn)品的套均總價(jià)則分別為1091萬元與1079萬元，價(jià)差由407萬元急劇縮減至107萬元，價(jià)差的急劇縮小，也使得別墅類產(chǎn)品由原本的“高高在上”變得“親民”多了，在總價(jià)差距不大的前提下，大量升級型置業(yè)需求開始摒棄城區(qū)的純商普宅類產(chǎn)品，而是選擇居住舒適度更高的別墅類產(chǎn)品，由此別墅市場成交出現(xiàn)爆發(fā)。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍指出，受到土地價(jià)格持續(xù)不斷攀升的影響，城區(qū)純商普宅類產(chǎn)品與別墅的價(jià)差將進(jìn)一步縮小，甚至出現(xiàn)倒掛，因此今年剩下的幾個(gè)月別墅市場熱度仍將持續(xù)。

鏈家研究院稱，2015年以來，純商品住宅成交均價(jià)在波動(dòng)中上漲，7月份達(dá)到次新高水平，為37550元/平方米，環(huán)比上漲9.5%，與去年同期相比上漲了36.1%。本月成交均價(jià)的大幅變化一方面受到上月的低基數(shù)影響，另一方面受成交結(jié)構(gòu)的影響，中高端價(jià)位段的住宅成交比重上升拉高了平均價(jià)格。從當(dāng)前市場供給端收縮的態(tài)勢看，下階段新房價(jià)格仍將可能保持平穩(wěn)增長的趨勢。 

從成交特征看，7月份別墅成交表現(xiàn)強(qiáng)勁，大面積住房增速加快，中高檔房源成交熱度不減，平谷區(qū)成交脫穎而出，六環(huán)外同比增速超兩成，郊區(qū)化態(tài)勢更加明顯。而成交面積結(jié)構(gòu)的變化表明，北京市場改善性住房地位逐漸提升，已經(jīng)成為推動(dòng)市場成交的“新剛需”。 

從成交區(qū)域來看，六環(huán)外成交逐漸超過五至六環(huán)。7月份，六環(huán)外共成交2374套，占本月總成交量的48.2%，比五環(huán)至六環(huán)高12個(gè)百分點(diǎn)。從增速看，7月份，六環(huán)外成交同比增長22%，而五至六環(huán)同比降幅達(dá)60%以上。未來六環(huán)外或環(huán)北京市場將是新房的大趨勢。