格力地產(chǎn)規(guī)模利潤雙豐收 險資入股如何權(quán)衡利益和風險？

每經(jīng)編輯｜每經(jīng)實習記者 魏瓊    

◎每經(jīng)實習記者 魏瓊

在克而瑞地產(chǎn)研究近日發(fā)布的險資買入地產(chǎn)股及持股情況的表格中，格力地產(chǎn)也位列前茅。根據(jù)格力地產(chǎn)發(fā)布的一季度報告顯示，中國人壽和天安財保分別在一季度增持格力地產(chǎn)股份，合計持股達到3.39%，雙雙進入格力地產(chǎn)十大股東。

受益于規(guī)模化擴張與房地產(chǎn)行情火爆，一季度格力地產(chǎn)業(yè)績表現(xiàn)良好，實現(xiàn)營業(yè)收入10.03億元，同比增長3620%，扣非凈利潤1.55億元，同比增長1208%。2015年，格力地產(chǎn)營業(yè)收入25.45億元，同比增長73.56%，扣非凈利潤4.53億元，同比增長352.60%。

從數(shù)據(jù)中可以看出，格力地產(chǎn)處于快速發(fā)展期，實現(xiàn)了規(guī)模和利潤的雙豐收，格力地產(chǎn)是如何做到的？兩大險資重倉格力地產(chǎn)的原因是什么，又將在這場資本游戲中獲得哪些利益？

規(guī)模利潤雙豐收

自2009年上市以來，格力地產(chǎn)表現(xiàn)出了強勁的發(fā)展勢頭。尤其是2015年，格力地產(chǎn)營業(yè)收入規(guī)模增速較快，受房地產(chǎn)板塊毛利率升高影響，整體盈利能力有所提升。

2015年年報顯示，格力地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入25.45億元，同比增長73.56%，受益于格力海岸項目銷售均價升高，房地產(chǎn)毛利率為41.30%，較2014年增加8.85個百分點。

這一良好的發(fā)展勢頭得到繼續(xù)保持，2016年一季度，格力地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入10.03億元，同比增長3620%，主要貢獻仍來自地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

明源地產(chǎn)研究院副院長劉策接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，格力地產(chǎn)今年業(yè)績好是預料之中，市場分化之下，格力重倉了珠海、上海、重慶三地，成為正確戰(zhàn)略布局的受益者。當下人口、資金流向一線以及熱點二線城市，這些城市房地產(chǎn)需求旺盛，產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好，能夠較好地規(guī)避市場風險。

劉策提醒，需要注意的是，格力地產(chǎn)一季度大豐收受益于好的市場行情和戰(zhàn)略布局，但這些城市存在政策調(diào)控的可能，給格力地產(chǎn)后續(xù)的業(yè)績增長帶來不確定性。

從格力地產(chǎn)的項目以及土地儲備來看，立足珠海，布局全國。截至2016年3月，格力地產(chǎn)現(xiàn)有土地儲備規(guī)劃建筑面積總規(guī)模為128.81萬平方米，分布于珠海西區(qū)、重慶兩江新區(qū)與上海浦東新區(qū)，皆為發(fā)展前景較好的區(qū)域，能夠滿足公司未來2~3年的開發(fā)需求。

快速擴張之下，格力地產(chǎn)在建項目較多。截至3月底，在建與擬建項目總投資額為118.52億元，已完成投資44.71億元，仍需要投入資金73.81億元，對于一家一年營收僅有25億元的公司來說，格力地產(chǎn)面臨的資金壓力較大。

為了配合快速擴張的戰(zhàn)略，格力地產(chǎn)積極擁抱金融，分享資管時代的機遇。據(jù)了解，2015年3月，海控金融的首個互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品正式上線，2015年6月，格力地產(chǎn)成立海控保理和海控小貸兩家金融公司，進一步完善格力地產(chǎn)的金融產(chǎn)業(yè)體系。截至2016年6月，海控金融已為格力地產(chǎn)旗下項目融資近10億元。

房地產(chǎn)與險資似乎成為了一對“孿生兄弟”，形影不離，如寶能增持萬科，雖令雙方陷入了曠日持久的股權(quán)爭奪中，但也不能否認優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司對于險資具備強大的吸引力。再者如保利地產(chǎn)，借用泰康人壽、珠江人壽以及安邦的資金優(yōu)勢，為地產(chǎn)業(yè)務(wù)開源。

險資入股收獲幾何？

在格力地產(chǎn)的擴張當中，也少不了險資的身影。根據(jù)格力地產(chǎn)發(fā)布的一季度報告顯示，中國人壽持股2.7%，為第二大股東；天安財保則持股0.69%。

從格力地產(chǎn)一季度營收以及利潤增長來看，兩大險資入股收獲頗豐。一季度實現(xiàn)營收10.03億元，同比大漲3620%，扣非凈利潤1.55億元，同比增長1208%。

據(jù)東方財富網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，格力地產(chǎn)毛利率為33.95%，高于同期房地產(chǎn)行業(yè)平均水平，而格力地產(chǎn)凈利率為15.43%，大大高于行業(yè)平均水平的7.45%。

險資入股房地產(chǎn)已是大勢所趨，合作模式多樣化。據(jù)克而瑞統(tǒng)計顯示，越來越多的房企在增發(fā)是主動引入險資，截至2016年6月，共有9家險資參與了8家房企的定增，持股比例在0.18%~9.15%之間。

在資產(chǎn)荒之下，險資入股房企能夠獲得較高、持續(xù)穩(wěn)定的收益。險資對房企區(qū)域布局有要求，青睞項目布局一線和重點二線城市。格力地產(chǎn)的戰(zhàn)略布局合理、利潤回報較為客觀，成為險資看好的對象。

于格力地產(chǎn)而言，處于快速擴張期需要大量資金的支持，險資具備強大的資金實力，機會是零成本的，與格力地產(chǎn)一拍即合。

也正是有了險資的加持，格力地產(chǎn)在土地市場顯得底氣十足，5月在上海再下一城，以19.65億元的總價競得松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元10-05號地塊，為一線城市布局添磚加瓦。

近日有報道稱，證監(jiān)會收緊再融資，不允許房企通過再融資對流動資金進行補充，募集資金不能用于拿地和償還銀行貸款。

這一舉措對于資金壓力較大，并且通過可轉(zhuǎn)債進行再融資的格力地產(chǎn)來說影響較大，為擴張準備的部分融資渠道即將被堵上，對于格力地產(chǎn)而言，擁抱險資就尤為重要了。

但險資入股地產(chǎn)并非沒有風險，對于房地產(chǎn)管理層而言，需要避免“寶萬股權(quán)之爭”重演。

劉策則表示，萬科與寶能的關(guān)系是特例，主要由于萬科股權(quán)分散給了寶能以可乘之機，從格力地產(chǎn)股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，控股股東珠海投資控股有限公司持股比例達到51.93％，無需擔憂引入險資帶來的控制權(quán)爭奪。