每經編輯｜每經實習記者 黃博文    

每經實習記者 黃博文

“建地鐵就是建城市”，在6月12日由深圳地鐵集團與萬科集團聯合主辦的“2016軌道交通與城市發展高端論壇”上，萬科董事會主席王石如是說。

未來10年，中國預計將新增1.7億城鎮人口，但容納城市新移民的主要地點，可能不再是特大型城市，而是位于發達城市帶范圍內的衛星城鎮。圍繞地鐵為城市提供配套服務，將是萬科未來最重要的發展方向之一。

一時間，“軌道+物業”模式站上行業風口，這會是地產企業的新蛋糕嗎？

軌道+物業模式站上風口

6月3日，國家發改委公布《長江三角洲城市群規劃》，進一步確認了未來城鎮化將向城市群方向發展的趨勢，提出加快打造都市圈交通網。

中國大城市的發展正在快速地向都市圈化轉型，正是在這樣的大背景下，以萬科為代表的大房企開始探索不同的路徑選擇，搶登這趟開往春天的地鐵——軌道交通建設帶來的巨大紅利。

萬科與深圳地鐵的“聯姻”，不僅是為了穩定萬科的股權架構，更為萬科持續發展注入豐厚的土地儲備。據深圳地鐵集團總經理肖民介紹，深圳地鐵目前在建物業開發項目10余個，規劃建筑面積約380萬平米，正在規劃中的地鐵四期工程中首批項目7條新線規劃6個車輛段、6個停車場具備上蓋物業開發的可能性，預計可開發物業面積達400萬平方米以上。

王石在6月12日的論壇上表示，隨著軌道線路的延伸，萬科將有機會在地鐵沿線以合理價格獲得源源不斷的優質項目資源，雙方共同打造的“軌道+物業”模式，也有望向更多城市復制推廣，走向全國，甚至走出國門。

地鐵上蓋物業是大生意

在一二線城市土地供應日益趨緊的當下，對很多開發商來說，如果能效仿萬科、地鐵的合作模式，就非常有把握解決目前原料價格過高的“地王”問題。正是基于此，國內另一家房企巨頭——綠地也“入地”造地鐵。

2014年7月，綠地集團宣布掛牌成立綠地地鐵投資發展公司，并與申通地鐵、上海建工等上下游優勢產業資源開展戰略合作，然后開展軌道工程建設及配套設施開發。

地鐵開發帶來的生意顯而易見。作為集約化用地的典范，地鐵上蓋物業可以通過統一開發高效利用土地，進行住宅、商業、物業運營等多項附加服務，不僅僅能滿足軌道交通的需求，更重要的是賦予了社會生活的服務功能。

這一模式在香港、東京、首爾等國際大都市很普遍。深圳的近鄰香港地鐵正是憑借這一模式成為世界第一個實現盈利的軌道交通公司。目前，國內經典的地鐵上蓋物業項目有香港九龍站、太古廣場項目；北京國貿、郭公莊項目；廣州中信廣場、深圳華潤中信等。

深圳中原研究中心王飛表示，地鐵上蓋物業體量大，本身的貨值就很高，對企業投資的預期回報相當可觀，利潤率已經超過了一般的商業綜合體。另外，這類項目往往是政府政策扶持的項目，社會效應和品牌美譽度都會得到極大提升。

豪強俱樂部的游戲？

作為世界上第一家實現盈利的軌道交通公司，踐行“軌道+物業”綜合開發模式的港鐵，無疑是內地同行對標的成功樣板。

港鐵擁有充足土地儲備，且都是交通便捷、配套完備的“熟地”。先天條件的便利讓港鐵甚至有資格挑選發展商：將開發地以修地鐵之后的價格賣給開發商，然后按規劃方案共同合作，開發上蓋空間。

多年來，香港地鐵和房地產開發商形成了一個非常緊密、運作有序的聯合開發團隊，互動默契，當然能登上這份合作名單的主要是以長江實業、新鴻基為代表的大開發商。

第一太平戴維斯深圳投資部董事吳睿表示，手握“王炸”——充足的土地儲備的軌道公司，無疑在與開發企業的談判中占據主動權，開發企業若沒有上千億的開發規模、耳熟能詳的品牌度、充裕的現金流和成熟的開發經驗，很難進入合作名單。在香港如此，在內地更是如此。

這塊肥美的大蛋糕不是誰都能咬一口。“內地地鐵集團屬于國資，與開發商合作還有國有資產的保值增值考量，所以合作企業的背景和盈利能力也至關重要。地鐵物業一般運作周期長，只有具備一定實力和資質的大型房企才可能有資格參與其中，中小房企并不具備太大的優勢，地鐵物業市場未來更可能是寡頭房企的小眾市場，行業門檻較一般住宅和商業項目高很多。”吳睿表示。

A股上市公司中，專注于地鐵物業項目開發和銷售的房企目前只有京投發展一家，其業務僅局限在北京部分城區。

業內人士更加看好的實際上還是偏重于如萬科、綠地之類的大型房企，未來隨著地鐵項目在各大城市的建設和開通，地鐵上蓋物業項目很可能成為大房企追逐的新領域，中小房企想要復制萬科的模式，難度很大。