每經編輯｜王杰    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”Real-estate-Circle）

就像往平靜的湖水里扔了一顆深水魚雷，北京商住限購的消息激起千層浪，當地市場“瞬間冰封”，捂盤的開發商和準房東們也都慌了神。

于是乎，山雨欲來風滿樓，有開發商加速開盤，有購房者加速看房，而各種有關“傳聞”的內幕八卦也此起彼伏。

其中一條解讀引起了邦爺的注意——商住樓限購傳言和北京城六區未來五年減少15%常住人口的目標有關。

“滯銷品”又有麻煩了！

“商住全面限購”的消息，截至目前都未被確認，咱們也且不談它的落地問題，先聊聊商住房本身吧~

商住房的最大優點就是“不限購”，另外房屋既可以用來注冊辦公和商業，亦可用于居住，可以滿足一些非戶籍人群、投資人群的需求。

但是購買商住兩用房一般土地使用權期限僅為50年，而且首付高、貸款繁、成本高。

以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例通常不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，這樣就比普通住宅多了將近30%的利息。而且商住兩用房和商業立項相同，住房公積金也是僅可提取、不可用于支付此類項目的貸款。

另外，商住房物業費、水電費都比普通住宅高出不少，而且出于安全問題，不少兩用房是全部（或部分）禁用燃氣的。

而且購買商業房產，交易稅交的也遠高于住宅。

中原地產首席分析師張大偉算了一筆賬，商業房產過戶稅，中商住兩用房所要的繳稅為：

1、營業稅：（申報價-原值）*5.6%；2、個稅：（申報價-原值）*5.6%；3、印花稅：申報價*0.1%；4、契稅：申報價全額*3%；5、土地增值稅：增值額*稅率（稅率：30%-60%）。

其中，增值額=申報價-扣除項目金；扣除項目金=原值+原契稅+本次營業稅+遞增額；遞增額=原值5%年數（3年零8個月按3年算）；稅率=增值額/扣除項目金。

最后還有落戶問題。商住兩用房一般是辦公、商業或者綜合立項，這類房屋派出所不接受落戶，這就意味著小區的子女難以在片區內就學，小區沒有居委會管理。集體戶口的購房者會受到更大影響。

多項不利條件，讓市面上的大多商住房一直不算暢銷。雖然國務院曾出臺了各種鼓勵商用房出租的措施新政，也有人覺得，未來商住房可能會受到和住宅一樣的待遇。

但現狀是，商用房依然火不了。國家統計局數據顯示，前5月住宅類物業庫存有一定幅度下滑，但商業和辦公的庫存還是上升的。

來自中原地產的統計數據，按照2011年來的住宅土地與公寓類土地供應比例看：

2011年以來，住宅土地供應了1800萬平，但成交了4275萬平米，供需比高達1:2.4，透支了過去的土地庫存（約2500萬平）。而公寓類，有1000萬平土地，按照公寓成交比例30%計算，最近5年公寓類土地過剩1450萬平，按照公寓成交的單套平均面積（68平）算，公寓潛在供應量為21萬套左右，公寓潛在供應量大約可以賣10年（按照2015年前平均每年2萬套左右的成交計算），完全供大于求的狀況。

商住限購后，開發商將會更加更加更加恐慌！

張大偉就直言，雖然當下公寓類庫存在3萬套左右，但潛在供應非常驚人，將有20萬套上下，如果這個市場限購，成交量將跌幅80-90%，成交價格起碼下滑超30%。

但問題是，既然商住樓的去庫存壓力那么大，為什么還要限購呢？

起因和控制人口有關？

答案也許和北京的人口總量控制有關。

在采訪中，邦地產了解到，購買公寓的更多的是一些沒有購房資格的剛需人群。

但北京的基本調調是，城區并不需要那么多剛需人群。北京市委政法委副書記閆滿成就曾說，中央給北京定的人口調控目標是，總量不能突破2300萬；城六區人口到2020年，在現在基礎上下降15%左右，平均每年下降2%到3%。

據了解，2015年北京城六區人口有1282.8萬，和2014年比增加了6.5萬人。那么，到2020年就應該減少198萬人，從今年起，平均每年就要減少39.6萬人，才能實現目標，難度非常大。

而按照北京市發改委相關負責人的話說，當前北京71%的產業活動和71.8%的從業人員集中在城六區。

中原地產數據則顯示，2009年1月1日至今，北京市東城區、西城區、崇文區、宣武區公寓的存量比例不足1%，而大興區、通州區、順義區、房山區存量比例均超過10%。

因此，疏導和調整勢在必行。

應該注意的是，當前中央正鼓勵“購租并舉”，提出發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，同時商業住房將允許改為租賃住房出租，水電等按照居民使用價格。

但張大偉認為，按照目前的商住房售價，想通過出租的辦法達到和出售一樣的成本回收效果，少說也要50年。這樣的話，如果不限購，在一二線城市根本不可能有企業會選擇公寓轉長期出租商住房。 

如果限購，商住房的出路將被迫縮小為“企業購買”等途徑。但或許，開發商也可以考慮多元手段，比如向住房租賃企業提供金融支持，支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品等方式，來變相幫助自己解套。

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