每經編輯｜楊羚強 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號“邦地產”real-estate-circle）

5月4日李克強總理主持召開國務院常務會議，會議決定部署促進通用航空業發展，以改革創新擴大有效內需。同時會議認為，發展通用航空，可以完善綜合交通體系，培育新增長點，帶動就業擴大和服務業升級。

為此，加快在偏遠地區和地面交通不便、自然災害多發地區和人口密集、地面交通擁堵嚴重的城市建設通用機場，成為重要方向。

輿論認為，這是開放低空民用飛行，允許私人飛機上天的信號。而這個信號背后，值得注意的是，寫字樓頂的停機坪開發。

大家可以想象下，乘坐直升飛機上下班，演繹《華爾街之狼》里，昂納爾多打“飛的”回家的場景，有多爽！

其實，上海早在2000年，就在一部分寫字樓項目設置了直升機停機坪，但由于低空飛行一直未能放開，很多停機坪如今變成了露天倉庫，堆放著各家公司的閑雜物品，造成了空間價值的浪費。如果通用航空業真能獲得大力發展，寫字樓頂層的開發前景，也會發生翻天覆地的變化。

但是，等等，今天的標題可是說“房子貶值”，這有什么關系？且聽邦爺道來。

頂級地段每十年變一次

李嘉誠的不動產投資鐵規是“第一地段，第二地段，第三還是地段。”

觀點是沒錯，但要看你怎么理解地段的含義。如果，你以為他所說的地段，就是指頂級地段，并據此投資不動產，那么你會很慘。

一個案例是徐家匯地區的東方曼哈頓。2002年時它的銷售單價是12000元／平方米，一平的價格就能買到4個平方米的浦東豪宅“日月豪庭”。而今天東方曼哈頓的二手房掛牌均價只有10萬元/平出頭。

價值大幅下滑，一個重要原因就是——上海的頂級地段變了！

在2000年前后，上海的“頂級地段”一定是人民廣場一帶：南京路、新天地、徐家匯包括古北。

當時，雖然陸家嘴已經崛起，世茂濱江花園也已經躋身上海的頂級豪宅。但是，在大部分人概念里，除了外灘和陸家嘴黃浦江沿線的大部分板塊，像南外灘、徐匯濱江、北外灘、東外灘，都是很LOW的地段。

沒有想到上海在2000年開始啟動了新一輪城市規劃，黃浦江沿線成為城市新的核心。尤其是世博會的成功鍍金，濱江作為上海頂級地段已經深入人心。

原先如徐家匯、新天地這些城市商業中心，慢慢由一線的頂級地段，滑落為二線頂級地段，升值幅度自然也就放慢了。

別墅也如此。2005年以前，上海最被認可的別墅地段，主要集中在東郊、西郊包括馬橋地區等。佘山作為頂級別墅區的概念，尚沒有被普遍接受。但是在2005年以后，紫園、月湖等頂級別墅先后涌現，一下子讓“佘山”成為上海頂級別墅的代名詞，佘山周圍的豪宅價格也水漲船高。

舉佘山和濱江的例子，邦爺想告訴大家的是，上海的頂級地段隨著規劃調整：伴隨人們生活方式的改變，一直在變化。而伴隨通用航空放開，一部分人的生活方式還將產生巨大改變，而且這部分人是購買力和市場支撐力極強的群體，他們的需求升級也將帶動包括物業在內的資產服務的改變，最終，城市的頂級地段，或許將再次變化。

上海境內湖、灣、島的價值將被發掘

上海的自然資源相對稀缺，只有一江（黃浦江）、一山（佘山）、一湖（淀山湖）、一島（崇明島）、一灣（杭州灣）。目前，一江和一山的頂級地段概念都已經得到認同，但一湖、一島、一灣卻遲遲沒有認可。

的確，這些地區一直存在一個制約發展的大問題——路程遠、交通差。雖然淀山湖、崇明和杭州灣從生態到規劃都不差。

以崇明島為例，聯合國環境規劃署（UNEP）日前在上海市發布了《崇明生態島國際評估報告》。這是UNEP首次針對“發展中國家大都市圈內生態示范區域的建設進程”開展的國際評估。

報告高度評價了上海崇明生態島建設取得的成就，并向上海市建言，在崇明建設“生態文明特區”。同時，聯合國環境規劃署將把崇明生態島建設作為典型案例，編入UNEP的綠色經濟教材。

根據之前崇明陳家鎮對外公布的上海崇明陳家鎮2020年總體規劃，30000畝的土地將建為“海立方文化藝術創意城”，這是一個總投資高達1274.3億元的國家文化產業戰略項目，一個類似迪士尼樂園，面積卻是其17倍的大型文化娛樂配套。

另外，崇明還將建設10家五星級酒店，并迎來世界級馬球俱樂部，以及涵蓋了游艇碼頭、航空飛機的立體交通體系。

但因為崇明到上海市中心的路程至少在兩個小時以上，所以即使它早已被規劃為“高端居住區”，也鮮有人到此購買 

不過，根據《上海市城市總體規劃（2015-2040）綱要》，淀山湖、杭州灣、崇明4個地區規劃建設通用航空基礎設施用地，在杭州灣、長江口等地區預留發展水上飛機等多元化功能的岸線和配套條件，以此發展應急救援、商務旅游、海洋開發等功能。

這意味著這三個地方，在低空解禁，以及“公共直升機交通”開始小規模出現后，這些區域的立體交通體系將得到大幅改善。憑借這些地段既有的生態環境和高水準規劃，上海人的地段認知，并非不會再次改變。

這些區域也很有潛力成為上海的新富人區，畢竟那些地方大隱于市，離市不離城，生態環境一流，在重視健康超過重視財富的今天，更有可能受到上海富人們的青睞。就像住在新澤西州，坐“直升飛機”去華爾街上班的美國富豪那樣。

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