滬深兩市上市公司2015年年報披露已收官。據Wind資訊統計數據顯示，按照申銀萬國行業分類，由于綠地控股去年實現A股上市，滬深兩市共計142家上市房企營業收入總計高達12127.3億元，首次破萬億元，同比大漲37%；但歸屬母公司股東的凈利潤合計959.45億元，同比僅增長7%，即平均每家上市公司每天約賺185萬元。

值得一提的是，73家上市房企歸屬母公司股東的凈利潤下滑，占比超過五成；27家虧損，占比接近兩成。

《證券日報》記者根據Wind資訊統計數據對比發現，2014年，142家上市房企平均凈利率為10%，2015年則降至8%，下降兩個百分點。事實上，對比近三年來A股上市房企總體表現來看，增收難增利趨勢一直難以改變。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進向《證券日報》記者表示，增收不增利，既有土地成本占房價總額中比重過大的影響，同時也有房企自身重資產經營模式的問題。而部分虧損額增大的房企，實際上和新進項目過少、企業經營成本過高等有關系。

逾五成房企凈利潤下滑

即使是千億元級的保利地產，2015年歸屬母公司股東的凈利潤的同比增長率也僅為1.2%，與2013年13.52%的同比增長率水平相比，下降了12個百分點。當然，對于多數大型房企來說，2015年的凈利潤增速水平有所提升。萬科A2015年歸屬母公司股東的凈利潤的同比增長率為15%，上年同期這一數據則為4%，增加11個百分點。

另外，雖然上述142家房企平均每家公司去年歸屬母公司股東的凈利潤接近6.8億元，但實際上這一凈利潤指標超過1億元的為76家，占比僅超過一半；而這一凈利潤指標超過平均數6.8億元的上市房企只有30家，占比21%。

對此，嚴躍進向《證券日報》記者表示，從目前公布2015年年報的房企業績來看，分化比較明顯，即使有些大型房企凈利潤增速水平也在快速下滑，中小企業更是直接進入凈利潤下滑通道。

值得一提的是，在上述142家公布2015年年報的上市房企中，有73家凈利潤下滑，其中嘉凱城和廊坊發展這兩家恒大地產舉牌的地產企業同樣增速下滑劇烈。嘉凱城居首位，同比增長幅度為—6252.2%，廊坊發展居第6位，同比增長率為—1156%。

同時，金融街也遭遇歸屬母公司的凈利潤同比增長率下滑局面，為—23%，上年同期則為1.2%；金地集團2015年這一同比增長率指數為—19.94%，上年同期則為10.77%，房地產業務毛利率為 27.79%，較上年同期減少 0.74 個百分點。

對此，金地集團解釋稱，公司實現營業收入和歸屬于母公司凈利潤同比分別下降 28.21%和 19.94%，主要是由于結算面積減少所致。報告期內，房地產項目結算面積 265.66 萬平方米，同比下降 23.53 %；結算收入 305.30 億元，同比下降 30.36%。

嚴躍進認為，這與企業項目布局和業務結構不無關系。其中，部分房企并非專業型的房地產公司，有多元化產業做支撐，所以營業收入同比上升。但部分房企的地產項目布局相對集中、且該區域樓市庫存量大，即使降價也難以消化，其營業收入和凈利潤情況皆不理想。

盈利能力受挫

事實上，剔除2015年上市的綠地控股后，上述141家上市房企近三年來歸屬母公司股東的凈利潤總額穩中上升，但增長速度迅速放緩。

數據顯示，141家上市房企2015年、2014年及2013年歸屬母公司股東的凈利潤分別為890.59億元、900.43億元以及887.46億元；同比增長率分別為—1%、1.5%及15%。

事實上，凈利潤下降或者虧損的企業其業績變動的原因基本都與布局庫存量過高城市有關，銷售價格下行，毛利率減少，項目現房存貨增加，進而加重企業資金壓力，進一步侵蝕凈利潤額度。

更重要的是，庫存過高城市去化率難以提升，能夠拉回利潤的城市卻難以進入。有公開數據顯示，2015年，一線城市去化周期回歸健康，商品房銷售價格上漲約 17%；二、三、四線城市的去化周期依然保持在高位，銷售價格下跌約 1%。不同城市庫存去化壓力分化更加明顯。

另一面則是，2015年，全國土地成交價格同比上漲 11.3%，地價漲幅高于房價漲幅 3.9 個百分點；尤其是一線城市土地溢價率攀升至近 30%，甚至出現地價高于房價情況。根據中國指數研究院數據，2015 年，北京、上海商品房銷售額同比分別增長 28%、46%，商品房銷售面積同比分別增長 7%、17%，銷售去化周期約為 12 個月，市場供求關系有所改善，項目投資競爭加劇，北京、上海土地溢價率分別為 38%、30%的歷史高位；廣州商品房銷售額和 2014 年基本持平，商品房銷售面積同比增長 7%，銷售去化周期約為 17 個月，市場銷售去化存在一定壓力，廣州土地溢價率達到 10%。

“下重注投資三、四線城市項目的企業周轉速度過慢，現金回轉壓力大，今年更難以在一線城市和部分熱點二線城市增加土地儲備，從投資周期角度來講，對提升利潤反作用力更大。”某業內人士直言，如果這些企業無法抓住今年樓市的回暖期，未來日子或將比較難過。

反觀有實力在一線城市拿地的房企，由于全城豪宅化面積持續擴大，能否靠增加產品附加值贏得高端客戶又是一大關卡。正如某豪宅銷售人士所言，“在北京有項目可賣固然好，但壓力其實更大，更焦慮”。