每經編輯｜每經記者 馮彪    

◎每經記者 馮彪

近日，湖南省發布《關于積極化解商品房庫存促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，提出去庫存10條措施，其中提到，對“庫存去化周期超過36個月的，原則上停止新增房地產開發用地審批和供應。”無獨有偶，4月11日，遼寧省國土資源廳也下發通知，要求對庫存嚴重的地區，停止供應房地產開發用地。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，“壓縮土地供應規模是地方房地產去庫存的主要方式之一。地方政府對庫存嚴重區域提出更嚴的要求，有助于其根據當地實際，實現供地和去庫存等的匹配。”

去庫存力度明顯加碼

在今年1月7日舉行的全國國土資源工作會議上，國土部部長姜大明明確表示，對于房地產庫存較多的地方，要減少乃至停止商品住宅供地。

在這個政策導向下，今年2月，遼寧省政府即出臺《關于化解房地產庫存的若干意見》，提出15條全力化解房地產庫存的政策措施，其中第二條措施便是“合理控制開發用地供應節奏，減少房地產開發用地供應。庫存嚴重的地區，要暫停供應房地產開發用地。已供應、未開發的房地產開發用地可申請轉換用途或調整商住比例。”而在4月11日的通知中，遼寧省則直接要求——對于庫存嚴重的地區，停止供應房地產開發用地。

從“暫停”到“停止”，遼寧省的樓市去庫存政策力度明顯加碼。

值得注意的是，除遼寧外，江西、重慶、湖南等地也提出了通過控制土地供應來化解樓市庫存的舉措。今年2月，江西省在下發的《關于做好化解房地產庫存工作的通知》中提出，繼續嚴控商品房開發用地供應，防止土地過量投放，從源頭上減少房地產庫存。

4月8日，湖南省發布《關于積極化解商品房庫存促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》。其中，對房地產開發土地供應作出了詳細的規定。具體來看，各地商品房庫存去化周期在8~12個月的，房地產開發用地供應不得超過上年度供應量的50%；庫存去化周期在13~36個月的，供應不得超過上年度供應量的20%；庫存去化周期超過36個月的，原則上停止新增房地產開發用地審批和供應。

在江西省房地產業協會秘書長李鋒看來，一些地方政府過度依賴土地財政，過量投放土地，是造成目前房地產去庫存壓力大的重要原因之一。他表示，“嚴控商品房開發用地供應，把握土地供應節奏，對于從源頭上減少房地產庫存是有積極作用的，如果不把土地供應控制住，去庫存只能是一句空話。”

嚴躍進也向《每日經濟新聞》記者表示，“控制庫存嚴重地區用地供應是去庫存的主要手段。各地的細化方案，能夠讓相應縣市按照實際情況來決定供地狀況，進而實現供地和去庫存等的匹配。從實際情況看，一般各省經濟實力排行前三的城市，后續可以增加供地，排名后幾位的城市則要相對謹慎。”

土地出讓收入分化嚴重

控制土地供應固然不失為化解房地產庫存壓力的一招“必殺技”，但某些地方政府也或將因此而面臨土地出讓收入的減少。對于部分對土地財政依賴度達到70%甚至80%的地方政府來說，這將為其帶來很大的財政壓力。

4月5日，財政部公布的《2015年全國土地出讓收支情況》顯示：2015年，全國繳入國庫的土地出讓收入33657.73億元，同比下降21.6%。全國土地出讓面積22.14萬公頃，同比下降18.6%。此外，易居房地產研究院發布的《2015年房地產業對財政收入貢獻率研究》報告也顯示，2015年房地產“五稅”總收入約為13315.8億元，較2014年下降3.6個百分點，近15年來增幅首次由正轉負。

實際上，與一線城市和二三四線城市房地產市場分化對應的是，多數二三四線城市土地出讓收入大幅下降。前述財政部公布的數據顯示，大連2015年土地出讓收入下降56.4%、寧波下降54.1%，但深圳則增收達36.9%。

對此，嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，“越是經濟基礎不好的城市對房地產的依賴度就越高。去庫存不力的地區，土地需求也少，政府的土地出讓收入相應地就少。此外，在庫存嚴重地區，即使能夠出讓土地，由于價格下降，供地的經濟意義不佳，還會造成不好的社會影響。”