“滬九條”影響短暫 樓市調(diào)整周期在3到6個(gè)月

每經(jīng)編輯｜劉德?lián)P    

劉德?lián)P

中國的住宅市場始終處在變化的軌道上，多年來政策作為樓市的護(hù)航者，起到了很大的作用。根據(jù)過去十年來的經(jīng)驗(yàn)，每當(dāng)樓市出現(xiàn)過熱或過冷，“調(diào)控”這只“無形”的手都會適時(shí)進(jìn)行干預(yù)。今年初，樓價(jià)上漲過快時(shí)，筆者曾提醒過市場，要警惕房價(jià)漲幅過大而觸發(fā)的政策調(diào)控，因此，本輪調(diào)控雖然來得很快，但卻并不感到意外。

“滬九條”對市場會有一定的影響，但這個(gè)影響是短期的，將持續(xù)3到6個(gè)月。這期間交易量會受到壓縮，尤其是非上海戶籍居民繳納個(gè)稅及社保未滿5年，將會直接受到限購影響。然而上海作為國際大都市及全球金融中心，這一限購人群的數(shù)量還是有限的。

因此，筆者認(rèn)為接下去市場將會經(jīng)歷一個(gè)過渡階段，畢竟目前來說住宅的供應(yīng)是不夠的。筆者相信調(diào)控的目的是使市場恢復(fù)理性，為市場未來的健康發(fā)展創(chuàng)造更好的條件。

控制房價(jià)過快上漲的“鑰匙”

這次政策明確了政府未來將加強(qiáng)公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)保障住房的供應(yīng)管理以及加大住房用地供應(yīng)力度，提高中小套型（90平米以下）商品住房的供應(yīng)比例等問題。只有供應(yīng)與需求相匹配，才是真正解決上海城市樓價(jià)上升過快的方法。

截至2015年末，上海的常住人口已經(jīng)超過2400萬， 過去20年間，人口增長超過1000萬，平均每年幅長超過50萬。因此，“供給側(cè)”改革一定要將公共租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)保障住房的發(fā)展與需求相匹配。

舉例來看，截至2015年，中國香港的常住人口超過800萬人，公租房比例超過50%，新加坡的常住人口為550 萬人，公租房比例超過70%。而中國香港和新加坡的房價(jià)水平已然是高企的，再看上海，需求量之大，更需要大力規(guī)劃和發(fā)展公租房和保障房。

深圳市場新政后波動會更大

如果拿目前最先頒布政策的兩個(gè)一線城市——上海和深圳對比來說。筆者相信這兩個(gè)市場無論在政策頒布之前還是之后都是大相徑庭的。

從去年初到今年春節(jié)后，盡管這兩個(gè)市場都經(jīng)歷了樓價(jià)的迅速上升階段，但總體來說，深圳的房價(jià)上漲更加迅猛，而上海的房價(jià)啟動較慢，上升的比較緩和，這與兩個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不無關(guān)聯(lián)，上海作為傳統(tǒng)商業(yè)城市，表現(xiàn)得更為穩(wěn)健。

也正因如此，在調(diào)控過后，筆者認(rèn)為上海市場會受到一定程度的冷卻，樓價(jià)也會暫時(shí)凝固在當(dāng)前的水平，但出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)的幾率很小。而深圳樓市，在政策頒布前后可能會有較大的波動。

筆者非常贊同中國政府過去一年以來的調(diào)控措施。中國市場巨大，每個(gè)城市的特性都非常不同，政策差別對待是正確的，對于低線城市，政策積極鼓勵、引導(dǎo)，降低購房門檻；對于一線城市，政策積極調(diào)整市場，鼓勵剛需，打壓投機(jī)。這一系列的政策都凸顯了政府穩(wěn)定國家，注重百姓安居樂業(yè)的初衷。

上海樓市穩(wěn)步上升仍是主基調(diào)

具體談到上海，無論政策如何，筆者依然長期看好這個(gè)市場。由于政策的一系列效應(yīng)，高端樓盤方面，開發(fā)商的推盤計(jì)劃可能由于審批流程問題被壓后，供應(yīng)量減少，成交量短期減少，但由于核心區(qū)域的高端樓盤通常屬于稀缺資源，且不可復(fù)制，價(jià)格松動的可能性較低；中低端樓盤方面，政策主要還是鼓勵剛需為主，市場暫時(shí)不會有下探的危機(jī)。

縱觀上海這座國際性大都市，上海的國際地位被不斷提升，自貿(mào)區(qū)發(fā)展地如火如荼，金融中心將更上一層，而隨著國際主題公園——迪士尼和夢工廠的相繼落地，旅游業(yè)更是蓬勃發(fā)展，上海海納百川，也因此造就了更多創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)，吸引了更多的精英人才，住房的需求不可能下降，未來樓市始終走在穩(wěn)步發(fā)展的道路上。

（作者為第一太平戴維斯中國首席執(zhí)行官兼董事長）