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每經記者 王杰

3月25日，上海、深圳先后發布地產調控政策。一線樓市調控來襲，其周邊城市的樓市卻熱度暴增。

新城控股高級副總裁歐陽捷在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，京滬深鄰近的三四線城市分流了這些一線城市的購房需求。

這些外溢的人群能否消化周邊衛星城大量的庫存？并帶給房企帶來新的機遇？

●哪些三四線能得地利之先？

3月20日，易居研究院智庫中心對一線城市周邊區域6個城市市場成交進行統計。其中北京周邊區域為大廠和固安，上海周邊區域為蘇州和杭州，廣深周邊區域為東莞和惠州。統計顯示，3月1日到20日，這6個城市新建商品住宅成交面積為289萬平方米，相比2月前20日成交量增幅為563%。相比1月前20日成交量也有上漲，為15%。

分區域看，北京周邊區域有明顯的成交量上升態勢，當然漲幅介于上海周邊區域和廣深周邊區域。上海周邊區域有比較明顯的成交量上升態勢。如杭州新建商品住宅成交面積相比1月份上升了120%，相比2月份上升879%。這一幅度也明顯超過統計中的其他5個城市。廣深周邊區域相比1月份沒有明顯上升，意味著在此前深圳房價快速上漲的背景下，部分剛需購房者和投資客已通過“搶房”手段積極置業，市場需求已提前釋放。這使得3月份市場交易上升并不明顯。

中國人民銀行副行長潘功勝曾表示，現在全國的房地產市場形勢概括起來說是總量過剩、區域分化、容量過多，7.2億平方米的庫存，70%是分布在三四線城市。

那么這些從一線城市溢出的人群，能去化哪些三四線城市的巨量庫存？

新城控股高級副總裁歐陽捷在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，京滬深鄰近的三四線城市分流了這些一線城市的購房需求，比如昆山市近5年年均銷售365萬平方米，而近3年都超過400萬平方米，其中去年超過484萬平方米，相當于上海銷售量的四分之一。廊坊去年銷售了1038萬平方米，接近北京的1127萬平方米。東莞去年銷售了949萬平方米，深圳只有748萬平方米。

歐陽捷表示，更多的三四線城市遠離超大城市，不僅無法獲得超大城市人口擠出的庫存去化機會，相反，超大城市還可能虹吸了更廣泛的三四線城市的高凈值人口。

中國房地產數據研究院執行院長陳晟表示，一線城市周邊的區域，因為一線城市人口的外溢，對于當地樓市有一定的支撐作用，這些區域的去庫存壓力并不是很大。但是遠離一線城市的三四線城市，受人口外溢影響去庫存的效果很有限。

“住房的基本功能是居住，一般人們會選擇在就業地購房。一線城市限制外來人口購房，主要是限制投機投資需求，只有房價上漲才有把住房作為投資的必要。一線城市擠壓下，溢出的購房人群未必到房價不漲的三四線城市購房，對三四線城市去庫存沒有太大幫助。除非是臨近一線城市的區域。”首都經濟貿易大學教授趙秀池直言。

●除了人口還需資源

一線城市因為“城市病”的壓力要分流，而大多數三四線亟待去庫存。溢出的人群去庫存，又需要哪些政策方面的規劃？

陳晟認為，這些溢出的人群，如果在社保、醫療等方面可和一線城市同城使用的話，這就免去了生活的后顧之憂。也更適宜老年人居住和生活，這樣也使更多人群更愿意往周邊區域溢出。

歐陽捷指出，世界上的超大城市都形成了都市圈和城市群效應，大城市的信息更發達、人才成長速度更快、勞動生產率更高，都市圈和城市群可以比較好地分享大城市的信息資源、人才資源和其他資源。

歐陽捷說，都市圈和城市群既要從打破行政割據入手，通過行政化手段疏解大城市非核心功能，比如將科研機構、大學、部分醫院等導入周邊中小城市，也要從產業規劃分工切入，通過市場化運作配置資源，把工業園區、大型物流基地、農業基地移出一線城市，又能形成協同效應，進而帶動人口溢出，但這并不是為了三四線城市的去庫存，而是更好地規劃大都市圈和城市群的發展。

京津冀一體化，解決了人口分流、功能分離等核心問題。未來是否可以設置更多的城市群？

“城市群可以使城市間資源共享，減少大城市人口的壓力，發展城市群是未來的一個方向。”趙秀池認為。

歐陽捷說，“未來通過城市群可以更好地優化大中小城市的資源匹配，關鍵是要落實到位。”

陳晟認為，我國主體功能區規劃對城鎮化總體布局做了安排，提出了“兩橫三縱”的城市化戰略格局，這些都市圈的周邊區域都有機會。

●該不該加大土地儲備？

能否通過行政合并手段，讓衛星城市擁有和一線城市同樣的公共資源，進而達到去庫存的目的？

歐陽捷認為，去庫存只是一個過程，不是結果，通過減少土地供應，甚至3~4年零供地，絕大多數城市的庫存都會去化掉。對于衛星城市，不一定非要通過行政化的手段進行合并，通過市場化也有可能實現公共資源的合理配置，比如大學城和科研城搬進了衛星城，自然就會有中小學、醫院、公交、商業、金融服務去相應配置，關鍵是要放開一些行政管制，比如說中小學、醫院（包括私立的）的設立及審批。

趙秀池表示，一線城市已經面臨著交通擁堵、環境污染、住房問題突出等大城市病，因此一線城市應該控制人口規模。如果一線城市再進行行政合并，城市規模會越來越大，城市病問題會越來越突出。一線城市應該向二三四線城市疏解教育、醫療等優質公共資源。

那么開發商自身又需要動用哪些資源，來消化這部分因為一線城市限購而流出的人口？

趙秀池說，在三四線城市則需要提高樓盤的宜居宜業水平，提供更好的教育、醫療等配套，并引入產業。

歐陽捷表示，開發企業可以增加臨近京滬深的中小城市土地儲備，特別是交通便捷的區位。其次是在有條件的區位，配合中小城市政府做好產業園區規劃和建設，吸引超大城市產業和人口轉移。最后是配合中小城市政府做好導入人口區域等商業與教育醫療等配套，幫助超大城市流出人口的就地安置。