每經(jīng)編輯｜吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

上海地鐵里有兩個(gè)人熱烈地討論著最近上海市住建委出臺(tái)的一項(xiàng)新舉措：上海今年將由官方牽頭，成立監(jiān)管平臺(tái)，監(jiān)管二手房交易資金監(jiān)管。他們疑惑這項(xiàng)政策為何出臺(tái)，是否跟整頓上海中介行業(yè)有關(guān)？

其實(shí)，關(guān)系可能真的很大。因?yàn)樯虾Ｖ薪樾袠I(yè)里，推出贖樓貸、尾款墊資、過橋貸款以及首付貸的情況不少，但這些做法都有一個(gè)漏洞：如果中介利用自己監(jiān)管的二手房交易資金，憑借完全控制交易流程的優(yōu)勢，就可以神不知鬼不覺地把交易資金挪作它用，比如提供給其他購房者作貸款，而他就能坐享收益，甚至做更多的事...

有資深中介人士就告訴邦爺，現(xiàn)在二手房的交易流程信息全部掌握在中介手里，交易資金又由他們監(jiān)管，什么時(shí)候付首付，什么時(shí)候辦理貸款，什么時(shí)候交尾款，正式辦過戶，全由他們掌握。現(xiàn)在很多中介公司手上又有各種P2P性質(zhì)的金融產(chǎn)品。中介公司是有動(dòng)機(jī)和能力，將手中監(jiān)管的二手房交易資金，以各種貸款的名義轉(zhuǎn)借給他人買房的。他們以監(jiān)管的交易資金為底，循環(huán)借貸，可以將原來只能成交一套房屋的資金量，瞬間變成十套、甚至一百套房子的資金交易量。這種空手套白狼的手段，一些大中介做起來可以說很順手，但敢不敢這么做，還真不好說。

三大漏洞當(dāng)前，犯法底線碰不得！

的確，有的中介不敢，因?yàn)檫@是違規(guī)的。

根據(jù)《非金融機(jī)構(gòu)支付服務(wù)管理辦法》規(guī)定，作為第三方支付機(jī)構(gòu)是不能動(dòng)用監(jiān)管方賬戶資金的（這里指的是在支付過程中不能動(dòng)用）。一旦動(dòng)用了監(jiān)管資金，不僅二手房上下家的資金安全受到影響，更可能讓市場“無中生有”出大量新增交易，客觀上推動(dòng)房價(jià)的高漲。

但實(shí)際情況中卻有三個(gè)漏洞空間。

首先，雖說政府要求中介必須給監(jiān)管的資金設(shè)立專戶，并由指定銀行監(jiān)管，但監(jiān)管的資金流向，銀行并不能完全掌握。更何況很多中介都有自己的金融公司，錢會(huì)傾向交給自己金融公司監(jiān)管（而且，由于金融公司和中介公司并不在一個(gè)體系內(nèi)，有些中介內(nèi)部人也都不清楚資金的具體流向）。這就使得，二手房交易資金實(shí)際是由中介全面掌握。

這里需要提出一點(diǎn)，有的中介所謂的“資金監(jiān)管”其實(shí)并不是在第三方支付平臺(tái)下完成的，雖然其可能宣稱自己的第三方支付平臺(tái)擁有政府認(rèn)定的《支付業(yè)務(wù)許可證》，但在法律人士看來，這很多時(shí)候只是鉆法律漏洞，并不能真正做到保險(xiǎn)。而且目前二手房交易的完成時(shí)間為五個(gè)多月，首付貸的還款期限只有60天，用監(jiān)管資金作首付貸完全有可能性。

另一個(gè)情況是，現(xiàn)在市面上中介的貸款大致可分為三類：一種是用于“業(yè)主賣房遇到銀行按揭貸款未還清”的情況，由中介出資將銀行貸款還清；二是尾款墊資，買房客戶已經(jīng)向銀行申請(qǐng)貸款，但因?qū)徟鞒痰葐栴}不能及時(shí)拿到貸款，而與業(yè)主簽約到期需付款，此時(shí)中介向其墊資；三是過橋貸款，業(yè)主買房同時(shí)需賣房集資，但買賣時(shí)間可能并不合拍，業(yè)主可以把房子向中介抵押獲得貸款。

目前，很多中介通過一部分金融產(chǎn)品完成上述貸款，但這些金融產(chǎn)品規(guī)模很小，根本滿足不了房地產(chǎn)交易的需求。所以，這又為有些中介“資金監(jiān)管”提供了動(dòng)力。

第三個(gè)漏洞則是，有些中介的資金監(jiān)管模式是簽立“四方合同”（即監(jiān)管賬戶、擔(dān)保公司和交易雙方）。具體流程是：購房資金先放在監(jiān)管賬戶，然后自行將錢轉(zhuǎn)到平臺(tái)在擔(dān)保公司的賬戶里，也就是所謂托管。按理說，銀監(jiān)會(huì)的設(shè)計(jì)是為了把用戶賬戶和平臺(tái)賬戶分離開，一旦平臺(tái)完成撮合交易，待審核放款之后，應(yīng)該將錢直接從下家賬戶打到上家賬戶。但在實(shí)際操作過程中，當(dāng)購房者的錢由擔(dān)保公司管理后，錢就是擔(dān)保公司的，擔(dān)保公司的資金池里的錢可以流向任何地方，因?yàn)樵谘胄斜O(jiān)管來看，從用戶將錢打到監(jiān)管賬戶后，兩筆交易已經(jīng)完成。理論上擔(dān)保公司就可以隨意支配這筆錢。

但邦爺想提醒廣大中介，新出臺(tái)的《P2P監(jiān)管細(xì)則》明確規(guī)定，平臺(tái)不能觸碰用戶資金，一旦觸碰，從法律上屬于非法吸收公共存款和非法集資。一旦平臺(tái)存在的不合規(guī)的情況，就會(huì)觸犯刑法第176條（非法吸收公共存款罪），最高刑期10年。

而且中介打擦邊球如此操作，不僅會(huì)影響買賣雙方的資金安全，更可能放大樓市泡沫，擾亂市場。邦爺還是希望政府、市民能加大監(jiān)管和監(jiān)督力度，中介們也合法操作，保證市場良性發(fā)展。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波