春節(jié)前后，官方一系列密集的“去庫存”政策大都將一線城市排除在外，但深圳、上海等地“高燒”的樓市近期卻又出現(xiàn)一輪“聞風(fēng)上漲”的沖動。不僅是新房開發(fā)商捂盤惜售、伺機(jī)漲價，二手房也在中介等利益相關(guān)方的推波助瀾下坐地起價。針對這一情況，近日一份有關(guān)調(diào)整上海土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的文件下發(fā)至各區(qū)縣政府部門，旨在優(yōu)化住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高中小套型商品住房供應(yīng)，以穩(wěn)定房源供給、合理定價。而在深圳，近期一則限購政策即將從嚴(yán)執(zhí)行的消息甚囂塵上，非深圳本地戶籍人員購房的，要求繳納社保年限或?qū)哪壳暗囊荒暄娱L至三年。

種種跡象表明，一線樓市的迅速升溫和房價的躁動，已引起了政府部門的重視，與三、四線城市去庫存的政策提振不同，一線城市的政策方向是穩(wěn)市場、抑房價。由此，“分類調(diào)控”將成為今年樓市政策的大格局。

政策頻出穩(wěn)房價

一份上海市政府印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實施意見》近日下發(fā)至各區(qū)縣相關(guān)政府部門。指出要優(yōu)化住房供地結(jié)構(gòu)，增加中小套型住房供應(yīng)比例，提高商辦用地供應(yīng)的有效性和精準(zhǔn)度，鼓勵開發(fā)企業(yè)持有商辦物業(yè)持續(xù)運營。

引起市場廣泛關(guān)注的是，《意見》明確要求增加中小套型用地供應(yīng)比例：中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%（部分供需矛盾較突出區(qū)域，中小套型住房供應(yīng)比例提高到70%）；保障性住房用地的中小套型住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)為100%，郊區(qū)不低于80%以上。同時，鼓勵公共交通為導(dǎo)向的社區(qū)開發(fā)模式，軌道交通站點周邊區(qū)域（中心城、郊區(qū)的覆蓋范圍分別為600米、1500米）商品住房用地的中小套型住房供應(yīng)比例提高到80%以上。此外，《意見》還首次明確，上海市多層、小高層、高層建筑的中小套型住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)分別為90平方米、95平方米、100平方米。

與此同時，要求建立完善購租并舉的住房體系，鼓勵開發(fā)企業(yè)持有一定比例商品住房用于社會租賃，促進(jìn)社會租賃住房市場發(fā)展。在上海商務(wù)聚集區(qū)、科技創(chuàng)新區(qū)、產(chǎn)業(yè)社區(qū)以及周邊1000米范圍內(nèi)新增商品住宅用地，相關(guān)區(qū)縣政府要在出讓條件中明確，用于社會租賃的商品住房比例不低于15%，以滿足人才流動需求，進(jìn)一步促進(jìn)產(chǎn)城結(jié)合。

無獨有偶，在2015年房價上漲幅度最大的另一個一線城市深圳，近日也有消息稱，將從嚴(yán)執(zhí)行限購政策，對于在深圳購房的非戶籍人士，原本要求社保繳滿一年即可擁有購房資格的，或?qū)⒀娱L到三年。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會在接受媒體采訪時表示，相關(guān)政策還在研究之中。但當(dāng)?shù)刂薪闄C(jī)構(gòu)、業(yè)內(nèi)人士普遍猜測，雖然目前政策尚未出臺，但可能性是存在的。

分類調(diào)控是方向

很明顯，一線城市樓市的迅速升溫和房價的躁動，已引起了當(dāng)?shù)卣闹匾暎槍Σ煌鞘鞋F(xiàn)狀的分類調(diào)控成為今年樓市政策的大方向。

與三、四線城市提振樓市、去庫存政策相反的是，滬深兩地近期樓市新政旨在穩(wěn)市場、抑房價。針對上海土地供應(yīng)調(diào)整新政，克而瑞房地產(chǎn)研究中心分析師楊科偉認(rèn)為，在土地供應(yīng)總量明確將減少的背景下，增加中小戶型的供應(yīng)比例，是為了令供應(yīng)套數(shù)總量不至于明顯減少，有利于平抑房價。政策的意義主要有兩方面：一個是土地出讓環(huán)節(jié)設(shè)置一些附加門檻，有助于平抑地價；另一個就是增加商品住宅供應(yīng)量，緩解供不應(yīng)求造成房價過快上漲。

業(yè)內(nèi)人士張宏偉也認(rèn)為，一線城市新增建設(shè)用地不可能大幅增加，存量用地盤活也很難有快速成效，現(xiàn)在增加市場供應(yīng)的方法就是把戶型做小，增加供應(yīng)的套數(shù)，讓更多的家庭能夠買到或租到中小套型的房源。從上海現(xiàn)在的土地政策特征來看，再結(jié)合目前財政部等部委的政策導(dǎo)向，100平方米以下尤其是90平方米以下的中小套型配比肯定會增加，開發(fā)商在上海的開發(fā)策略也會由此發(fā)生一定的改變。

而對于深圳，易居房地產(chǎn)研究院院長楊紅旭認(rèn)為，深圳房價漲幅之大，在2015年位居全國之首，且進(jìn)入2016年之后，這一勢頭并沒有得到有效遏制。從嚴(yán)限購、延長外地人士購房的社保年限的政策出臺可能性極大。今年2月1日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布了該市2016年1月樓市數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，1月深圳新房成交均價再攀新高，均價已達(dá)46515元每平方米，同比漲74%。

在近期閉幕的深圳兩會上，市長許勤對媒體表示，深圳去年房價上漲幅度確實過快。從供給側(cè)看，盡管深圳去年土地供給、人才安居房和保障性住房仍在增加，但整合城市的土地資源是有限的。兩方面因素共同作用，讓深圳房價不斷上漲。為把房價穩(wěn)定在合理區(qū)間，市政府一方面加大人才安居工程和保障房建設(shè)，一方面研究調(diào)控政策如何能穩(wěn)定房價。