每經編輯｜杜冉樂    

每經記者 杜冉樂 發自成都

有沒有想過有一天能像買A股的股票一樣，去買下一棟寫字樓，成為這棟寫字樓的股東？對于中國投資者來說，這或許不再是一個夢。

日前，證監會受理了鵬華基金作為基金管理人的“前海萬科REITs封閉式混合型”公募基金產品，托管機構為浦發銀行，其他資料不詳。業內認為，這是內地版公募REITs啟航。

收益率低成主要障礙

早在2011年底，鵬華基金在A股市場發行了首款投向美國樓市的QDII產品“鵬華美國房地產（206011）”，以不低于60%的基金資產投資于美國上市REITs，曾自稱是國內首只創新REITs投資基金。

除了鵬華美國房地產之外，國內由公募基金機構后續投向全球房地產的QDII產品還包括嘉實全球房地產（070031）、國泰美國房地產（160218）、諾安全球收益不動產（320017）、廣發美國房地產指數（000180）、廣發美國房地產指數（000179）等9只基金產品。

《每日經濟新聞》記者注意到，除了公募基金作為發起人之外，信托機構作為中國REITs發起人和管理人的產品主要是信托業巨頭的中信信托，但其所發行的這兩款產品主要均為私募REITs。

為何會成為私募REITs？在美國NAI新巢地產成都總經理蔣鵬看來，這主要是普通投資人對國內REITs熱情度不高。

記者注意到，早些年，國內包括北辰實業等知名房企為了騰挪資產，曾試圖發行A股REITs，但最終只有越秀、開元、金茂等個別繞道港交所，發行H股REITs或商業信托。

在投資REITs最為發達的美國市場，也多以上市交易的公募REITs為主。據東方財富Choice金融終端數據顯示，包括普洛斯、金科房地產、西蒙地產等178家公募REITs產品，交易場所主要在美國紐交所或納斯達克。

翻譯過美國REITs的金融資深人士宋光輝說，美國REITs的法律實體可以是公司，也可以是信托，在美國房地產市場競爭較為充分，很多REITs逐漸聚焦于某一個特定領域，并在該領域形成了自己的核心競爭力，包括了寫字樓REITs、購物廣場REITs、養老醫療地產REITs、旅館REITs等，甚至更細分的影院類REITs和實驗室REITs等。

國內著名REITs專家、現任北京和美商地投資董事長兼總裁的穆健瑋向《每日經濟新聞》記者介紹說，美國REITs 的征稅所得除資本利得與確定的非現金征稅收益，至少90% 必須以股利方式分配給投資人，總資產的75%必須投資于房地產、抵押貸款或其它REITs證券等。

稅改決定A股REITs成功率

截至目前，被業內封為內地公募REITs破冰之作的鵬華前海萬科REITs仍未對外公布其產品詳情。

在蔣鵬看來，雖然這款具體產品的細則還沒看到，但相比于其他機構作為內地公募REITs的發起人和管理人，由公募基金來發起這款REITs估計是要考慮到成本問題，比私募要低一些，應該接近于理財產品，在行業收益率上應該會高一些。

“鵬華的這款REITs象征性意義更多一些，順應了當前政策。”蔣鵬表示，美國REITs收益在企業層面不收稅，而目前內地REITs最大的問題是稅收，僅營業稅5.8%加上個稅25%，這些都是跑不掉的。

多年為推廣REITs而奔走呼號的全國房地產基金聯盟秘書長閆宗成也深有體會。他說，REITs到底是讓證監會管還是銀監會來管等，稅收政策也沒到位，難以吸引投資者。

美國在設計REITs結構時，當初的關鍵優勢就是避免雙重征稅，但為進一步提高回報率，曾在1986年出臺稅改法案，放松了歷史上限制REITs業務的管制，允許REITs通過其內部組織來有效實施物業出租和管理等。

按照宋光輝的介紹，就美國REITs而言，持有REITs的當期股息回報約為4%，加上約4%的股息增長率，REITs大約能為投資者帶來8%左右的總回報，相比標普500指數、債券指數也有更小的波動性。

記者注意到，在港上市交易的11個REITs中，屬于內地REITs的越秀房托和開元房托，前者2014年每份基金單位的分派收益率為8.72%，后者為7.7%。

“凡是與破冰有關的任何REITs, 比如鵬華前海萬科REITs，主要看幾個點位，包括與財務、稅務結構等是否掛鉤。如果不掛鉤，僅屬個案。‘個案’就是說，用其他手段平衡成本。”蔣鵬補充說。