今年一季度我國宏觀經濟下行壓力明顯增加，穩定經濟增長成為當前宏觀經濟政策重要取向。而支持基本住房需求和改善性住房需求，不僅可以有效刺激住房消費，帶動相關產業發展，而且還可以緩沖經濟下行壓力。近期，國家有關部委聯合出臺了一系列政策“組合拳”，從土地供應源頭調節、降低二套房貸首付比、縮短二手房營業稅免征期限等，鼓勵剛性住房需求和改善性住房需求入市。預期未來一段時間，我國住房市場交易被激活的可能性非常大，將對宏觀經濟穩定增長起到一定支撐作用。但同時還要考慮到“政策組合拳”可能會對市場主體行為產生中長期影響，需要根據市場演變及時作好政策預調和微調，避免政策滯后影響與未來供求關系產生共振作用。

政策是樓市運行

重要外生變量

從1998年我國住房制度改革啟動房地產市場至今，政策變量在很大程度上主導了房地產市場運行方向，對市場運行軌跡也產生重要影響。2003年和2009年以及其他時候房地產調控政策變化，成為我國房地產市場成交量急劇上升或急劇下跌的主要原因和動力。政策外生變量不僅影響到房地產開發建設的資金面環境，而且還會決定土地市場供求關系，成為市場預期的主要參數。當然，政策對市場的影響并不總是穩定的，隨著房地產市場規模日益壯大，政策“有形之手”對市場的影響將會逐漸下降。即使如此，市場主體行為及心理預期存在路徑依賴。就目前環境而言，政策外生變量依然能夠對當前房地產市場施加重要影響，預期未來一段時間，我國房地產市場成交量上升，去庫存化進程將會加快。據中國指數研究院百城價格指數，今年3月份有43個城市環比上漲，較上個月增加4個。政策刺激預期是一個重要的推動因素。

滯后效應與供求關系

將形成共振

以熨平市場波動為主要目的的宏觀政策，主要采取了反周期思路。通過改變政策環境，防止樓市大幅波動，是有效防控風險的必然要求。但在這個過程中，需要高度關注政策滯后效應對未來市場供求關系的共振作用。

刺激性房地產政策出臺后的市場短期繁榮，可能會進一步強化市場主體樂觀預期，特別是市場“惜售”的行為將會增強，同時房地產開發企業會積極拿地，而地價上漲并進一步強化市場上漲預期。與此同時，也需要注意，從中長期看，住宅市場需求釋放應屬于漸進過程，一方面是住房市場需求積累是一個緩慢過程，另一方面是潛在住房需求轉化為現實購買力也是一個緩慢過程。但土地一級開發到住宅建成大約需要一年到一年半時間，未來新建住宅供應量上升與住宅需求相對平穩回落有可能會形成巨大矛盾，帶來高住宅庫存問題。2013年上半年，全國商品房銷售面積同比增長28.7%。在商品房銷售火熱帶動下，全國住宅投資同比增長20.8%，土地成交價款同比增長7.5%。但下半年開始，我國房地產市場行情急劇變化，市場需求快速回落加上宏觀經濟面增長前景不樂觀，房地產市場成交量快速萎縮。2013年全國商品房銷售面積同比增長17.3%，較上半年大幅回落11.4個百分點。

關注短期刺激對

需求時間分布的影響

政策刺激具備脈沖響應效應，政策出臺后短期內效果最大，隨時間流逝，政策效應逐漸衰減。就房地產調控政策而言，主要是刺激政策改變了住宅需求釋放的時間分布函數。這意味著相當部分需求將會提前入市。國外購買房產人群多集中在40歲后，而我國新參加社會工作年輕人購買房產的比例較大，住房需求在房價上漲預期下前移。從政策短期效應分析，住宅需求提前入市可以帶動住宅成交量顯著上升，刺激其他相關領域消費。但同時，未來一段時間的住宅需求釋放將會受到沖擊。住宅需求萎縮而市場供應上升，有可能會帶來新的住宅庫存問題。因此，在落實政策同時，也需要根據房地產市場供求關系演變和矛盾，及時預調和微調，讓供給與需求在時間上做到基本吻合，在地理位置上大體匹配，才能確保房地產市場長期健康穩定發展。

提高政策實施效果還需要更加深入把握房地產市場形勢。落實好“政策組合拳”，激活住房消費，還需要一系列配套政策措施，以及相關部門提高執行力。同時，也需要房地產開發企業適應政策環境加快住宅去庫存進度，非理性提價或放慢銷售節奏營造供不應求假象等，都會削弱政策刺激實際效果。這些都是政策執行層面需要考慮的。但關鍵還是要深入把握房地產形勢，這是因為科學決策是以深入調查研究為前提。而調查研究必須要立足于數據分析。就房地產市場而言，目前最難以把握的是市場需求狀況。地方政府不掌握當地城鎮居民實際住房狀況及住宅需求缺口，就難以有針對性地供應住宅用地，也很難針對市場變化及時調整政策。從這一點考慮，住宅不動產全國統一登記意義非常重大。此外，還要掌握城鎮居民擁有二套房以上狀況。二套以上住房將構成市場潛在供給，必須要納入政策考慮范圍。還有，要規范治理住房租賃市場。住房租賃市場是滿足市場需求的重要途徑。只有綜合考慮市場需求與供給各方面因素，科學決策，及時調整，才能有效避免政策效應與未來市場供求關系形成共振作用。