每經編輯｜◎每經記者 楊羚強 發自上海    

◎每經記者 楊羚強 發自上海

又到了一年一度的年報季，開發商們輪流在香港、上海、深圳等地與投資者見面，公布去年的業績，同時公布今年的發展目標。從已經發布的年報中，我們發現房企“貧富差距”正在加大。雖然有些企業仍在盈利，但增速已明顯放緩。對他們來說，如何尋找新的增長點，變得尤為迫切而重要。而對于那些虧損的房企來說，如何活下去，則事關生死存亡。

“到目前為止，沒有聽說誰做養老地產是成功的，但都在試，唯恐錯過了機會。”景瑞控股（01862，HK）聯席主席兼總裁閆浩告訴《每日經濟新聞》記者，包括他在內大部分房企高管的困惑是，未來十年，房地產究竟走向何處？

在此前舉行的景瑞地產業績發布會上，閆浩透露，今年可能會和You+公寓合作，在上海寶山開發一個青年公寓項目，這一消息令在場媒體感到驚訝。景瑞在上海地產圈的口碑，向來以穩健、務實、低調著稱，今年卻選擇和You+公寓這樣一個盈利模式敢于創新的公司合作，殊為罕見。

不僅僅是景瑞在嘗試新領域。總部同樣在上海，發展風格也與景瑞頗為相近的旭輝控股集團（00884，HK）在之前的業績發布會上也透露，今年會在房地產開發主業以外，探索大資管的商業模式，為企業和個人代管商業地產開發項目。在此之前，旭輝并沒有大面積管理零售商業地產資產的經驗。

看好市場卻調低目標

在召開業績發布會時，碧桂園、富力、旭輝、景瑞等多家房企都表示今年將會發展新的業務領域，只不過在對新業務的投入上，各家都表現得極為謹慎，既不貿然涉水過深，導致企業面臨翻船的危險；又不能完全對新領域視而不見，錯過轉型的絕佳機會。

盡管房地產市場有回升的趨勢，但各家房企在談到今年業績目標時都極為謹慎，不愿意像往年那樣給出極高的增長目標。

以九龍倉集團（00004，HK）為例，2015年其在內地的銷售目標是220億元。雖然目標較去年業績持平，但九龍倉董事局副主席吳天海表示，今年要實現目標不容易。

去年合同銷售金額增長近四成的旭輝地產，對2015年定的目標是全年合同銷售250億元，較2014年增長約18%。

景瑞地產今年提出的目標是在去年的基礎上增長接近10%，與去年增速持平。

遠洋地產（03377，HK）董事局主席李明在2014年度業績發布會上透露，公司2015年銷售目標是較2014年的401億元增長5%。朗詩綠色地產（00106，HK）甚至對今年的銷售業績沒有明確的目標。

寶龍地產（01238，HK）是僅有的幾家預計今年銷售增幅在20%以上的房企之一。其今年的目標是130億元，較去年增長22.1%。

令人詫異的是，這些房企對今年目標的謹慎，并不是因為對未來市場的悲觀，相反，不少房企對今年的市場仍然看好。閆浩說，今年全國兩會對房地產市場的政策有一個清晰的定調，從中可以看出，中央政府對房地產行業是支持的。

旭輝總裁林峰也持類似的看法，他認為，2015年市場將呈現一個緩慢回升的態勢，2015年下半年比上半年要好過，2015年上半年比2014年下半年好過。

盡管如此，開發商今年提出的增長目標卻依然謹慎，多數房企的增長目標都沒有超過20%。

對此，一位業內人士這樣解釋：很多開發商覺得，今年的成交量有可能回升，但價格卻很難上漲。這意味著銷售業績的增加，得靠賣出更多的房子才能實現。

但對開發商來說，要賣掉更多的房子，并不是件容易的事。不僅是因為房企面臨的市場競爭日趨白熱化，更是因為土地價格沒有絲毫松動，開發商依然需要投入較高成本才能拿到滿意的地塊。

中小房企處境艱難

“今年很多企業會退出這個行業，不僅是一些小企業，小企業倒不著急，如果只有一個項目完全不用著急。我認為一些中等規模的企業，甚至一些區域型大企業，他們可能也要退出。今天退出還有錢可賺，或者說還能保住勝利果實，如果現在不退，未來也許連勝利果實都保不住。”

易居（中國）控股有限公司執行總裁丁祖昱的看法，基本反映了過去幾年整個房地產行業的發展趨勢。據他統計，2014年前10強房企所占的市場份額已經達到16.92%，20強達到22.78%，50強達到31.14%，100強達到37.75%。

丁祖昱預計，從2015年開始接下來的3年，這一數字還會繼續上升，差不多上升到前10強達到25%左右，20強達到30%左右，50強達到40%左右，100強達到50%左右。

如此看來，未來房地產中小企業的處境將變得愈發艱難。“今天銷售額50億~80億的企業壓力最大，在銀行的放貸名單中他們排不上號，開發貸拿不到，發債又發不了。便宜的資金拿不到，導致融資成本迅速提高，好的地拿不到，老本也快吃完了。這時他們要面臨抉擇，是繼續咬住牙拼，還是退出這個行業。即使維持現狀也很難。”丁祖昱說。

這是丁祖昱判斷中小房企將大規模退出的依據。而對銷售規模大的公司而言，局面同樣不容樂觀，很多房企雖然去年取得了不錯的銷售業績，但回款卻很糟糕，因為銀行按揭貸款審批緩慢，加上限購等因素，房企在回款上遇到了不小的挑戰。

另一方面，企業的成本卻在不斷上升。除了土地成本，融資成本、人工成本也在不斷上漲。目前，一些技術熟練、專業能力強的建筑工人月薪已經達到6000~8000元。“今年的競爭仍然非常激烈，房企和競爭對手之間是你死我活的關系。”丁祖昱說，很多大公司的住宅業務中有非常高比例的項目是不賺錢的，真正賺錢的已經不多，這導致今年開發商格外注重成本，很多房企不再像過去那樣“養閑人”，因此不少房企傳出了裁員的風聲。

轉型或退出都不容易

一方面是競爭日趨激烈，另一方面是成本水漲船高，轉型還是徹底退出房地產行業，成了很多房企面臨的艱難選擇。

然而，退出或轉型并不容易。A股上市公司華麗家族（600503，SH）早在2010年就在另尋主業，并先后投資乙肝疫苗研發、金礦等諸多業務，但截至目前，這些業務還沒有獲得像房地產主業一樣的收益。去年公司定向增發，也是以房地產項目開發投資的名義才成功募集了一部分資金。

即使在房地產行業內轉型的企業，成功者也不多。比如，此前盛高置地曾提出“2+X”的發展戰略，在住宅產品線之外，還開發城市綜合體和旅游地產。但這一轉型也沒有獲得成功，最后因為資金惡化被綠地集團收購，成為后者的附屬公司。以物業銷售為主的SOHO中國，在轉型租賃持有之后，同樣經歷著規模增長放慢、業績下降的陣痛。

丁祖昱說，房地產行業再困難，壓力再大都是相對的，是相對3年前、5年前的房地產行業，但和其他行業相比，房地產行業還是不錯的。這些因素使房企無法下決心徹底轉型。

而一些轉型成功的企業，則讓行業看到了在房地產以外的領域掘金的機會，最典型的例子非綠地莫屬。從2007年開始，綠地堅持走超高層戰略，隨后海外投資房地產，去年又進軍地鐵業務，發展大消費、金融等新業務。產業協同的力量，讓綠地獲得了其他房企無法比擬的競爭優勢。

在這一背景下，在小范圍內試錯，成為很多開發商的共同選擇。閆浩說，對大多數開發商來說，那些拿出來“試錯”的項目都只占到總盤子極小的比重，即使失敗影響也不大。

而這些創新嘗試成為整個房地產行業“第二次爆發”的核心原動力。目前，閆浩正打算前往德國考察工業4.0發展情況，計劃把考察結果引用到國內的房地產業務。

“中國房地產工業化連2.0、3.0都沒有完成，但德國已經實現了4.0。中國房地產工業化還有很大的發展機會。”閆浩說。

旭輝今年也打算實施100%精裝房計劃，全面發展房地產產品的成品化。而在去年，中南建設（000961，SZ）就已經在低調開展建筑機器人的研發和產品化。

困境中的房地產被倒逼出新活力，也許這才是行業第二次爆發的關鍵。未來富豪榜上的那些面孔，也將因為房地產行業的新一輪洗牌而發生變化，部分企業家成為榜單的新常客，部分則注定退出公眾視線。

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房企馬太效應：業績“貧富分化”加劇

◎每經記者 區家彥 發自廣州

日前，恒大地產（03333，HK）發布2014年業績預告，預計全年凈利潤同比增長25%~35%，按照公司去年實現126.1億元凈利潤計算，這意味著恒大的凈利潤上限將達到170.24億元。

在行業增速放緩與利潤持續下滑的雙重壓力下，房企業績分化加劇，“貧富分化”進一步加大。其中，大型房企盡管利潤增速出現放緩跡象，但市場占有率不斷提高；小型房企利潤下滑明顯，且成為虧損的重災區，這顯示出在市場調整周期，強者恒強的馬太效應。

多位房企高管向《每日經濟新聞》記者表示，隨著房地產行業集中度不斷提升，未來3年內TOP50房企有望占據40%的市場份額，大量中小型房企將在市場上消失，只有部分具備獨特產品路線，或者在二三線城市具備深耕能力的區域型房企存在發展空間。

上市房企利潤率普降

《每日經濟新聞》記者注意到，在千億房企陣營里，已經發布年報的三家企業，盡管各家凈利潤均突破百億元，但盈利增幅無一不現下滑勢頭。

其中，保利地產（600048，SH）實現凈利潤122億元，13.52%的同比增幅創下上市以來的新低；碧桂園（02007，HK）凈利潤為102.3億元，但毛利率從2012年的31.2%下降至2014年的24.1%；恒大地產盡管盈利增速高于前兩者，但公告顯示，公司部分盈利受益于去年投資股市所獲得的已變現收益和未變現收益。

相對于這些龍頭企業，中小型房企的日子就更不好過。中原地產研究中心的統計數據顯示，截至目前，在滬深兩市144家房地產企業中，已有73家發布了年報或者業績預告，其中有14家房企業績首次報虧，另外有21家房企業績預減。

平安證券房地產分析師王琳向記者表示，2014年上市房企利潤率呈現普跌勢頭，一方面是由于去年以來，房價下行而地價未降，去年下半年起部分房企迫于市場壓力掀起現房降價促銷潮；另一方面，央行降息后融資成本未見顯著下降，海外融資成本卻在提高，大大擠壓了房企的利潤空間。

“以往，做十個項目十個都賺錢，如今也許只有五個賺錢、三個保本、兩個虧本”，新城控股高級副總裁歐陽捷說，大公司碰到供求逆轉的城市、項目還可以斬倉割肉，調換籌碼，中小型房企由于布局集中，一旦區域市場發生變化，受到的沖擊顯然更大。

蘭德咨詢總裁宋延慶警告，鑒于房地產銷售與結算有一定時間差，2014年年報更多是反映2013年前后的業績狀況，考慮到2014年有逾八成房企銷售增幅下滑，加上以價換量導致利潤下降，預計今年業績將更加慘淡。

兩類小房企有突圍機會

歐陽捷向《每日經濟新聞》記者表示，無論是大房企還是中小型房企都在為去庫存而搶客戶，至少在未來3年內，房地產市場仍會處于去庫存的狀態，行業毛利率難有顯著回升。未來隨著中小型房企大量退出市場，大房企逐步掌控市場，行業集中度將達到一個相對高點時，企業毛利率才有望見底回升。

在歐陽捷看來，盡管超大型房企市場格局已定，但由于目前我國城鎮化率僅50%多，考慮到我國有幾千個城市，國內房地產市場很難出現壟斷，這意味著TOP50房企仍然有很大的發展空間。

廣州一家上市房企副總經理向記者表示，如果把TOP50房企進一步分類，TOP20為全國化布局房企，后30家為區域型房企。對后者而言，由于在大多數城市區域板塊布局并不均衡，有不少供求關系不錯的板塊大房企還沒布局，或者布局的深度不夠，區域型房企進入這樣的市場深耕，只要把產品口碑做好，深度挖掘客戶需求，照樣可以獲得不錯的發展機會。

在他看來，真正危險的是那些目前銷售額仍不足100億元的小型企業，由于銀行貸款向百強房企加速傾斜，土地成本的不斷提高加大了他們的拿地難度，這類企業生存空間越來越小。“對于小房企而言，未來只有兩類企業還擁有生存空間”，歐陽捷說，一類是產品具備差異性，比如朗詩的綠色地產，由于大房企往往走的是大眾化路線，這種“小而美”的企業往往能在特定的細分市場獲得機會；另一類則是一些縣級城市的地方性房企，由于主流房企要開拓這種市場面臨很高的管理成本，他們大多不愿意進入這種城市，這也給了這些地方性房企生存空間。