每經編輯｜每經實習記者 林東岳 發自上海    

◎每經實習記者 林東岳 發自上海

在今年的政府工作報告中，李克強總理“抓緊實施戶籍制度改革，落實放寬戶口遷移政策”、“制定實施城市群規劃，有序推進基礎設施和基本公共服務同城化”、“控制超大城市人口規模”等言論，備受開發商關注。

如果按照城市群規劃，實現基礎設施和公共服務同城化，未來可能會有更多一線城市的購房者前往中小城市置業。如同河北的燕郊、江蘇的昆山、浙江的嘉興對北京或上海外來人口的分流。“但要想在短期內改變人口集中涌入一二線城市的情況非常困難，戶籍制度改革很難一蹴而就。”中國房地產業協會研究中心總監回建強直言，由于中小城市短期無法集聚大量資源，難以和大城市相提并論，因此三四線城市的購房需求的培育仍然需要一些時間。

配套也要跟進

李克強總理在政府工作報告中提到“要完善設市標準，實行特大鎮擴權增能試點，控制超大城市人口規模，提升地級市、縣城和中心鎮產業和人口承載能力，方便農民就近城鎮化。”

城鎮規劃水平的提高，將決定未來的人口流向，這也將在很大程度上影響未來樓市的發展方向。

由于我國目前現行的戶籍制度附著了較多的利益，跟社會保障、公共服務等緊密相連，不同區域和省份之間差別巨大。由于住房和戶籍之間存在密切的聯系，伴隨房地產發展而來的各項社會問題與日俱增。隨著戶籍制度改革的推進，如果在中小城市享受和大城市同等的公共服務，那么三四線城市的房地產市場就會蘊藏巨大的需求。

不過，目前的戶籍制度改革尚未在我國大規模推廣，僅在部分區域的部分城市進行了試點，從目前的市場情況來看，中小城市從中受益的難度仍然較大。

新城控股高級副總裁歐陽捷認為，目前中小城市的購房需求主要來自兩個方面：一方面是無法承受大城市房價的人選擇回鄉置業；另一方面是小孩的教育需求和老人的養老需求。但是要想靠這兩個因素拉動中小城市的購房需求，目前看來難度較大。“盡管戶籍制度改革可以加快人口導入，但是就業、醫療、教育等配套需求如果沒有及時跟進的話，單純的中小城市開放落戶限制的影響非常有限。”

歐陽捷表示，僅靠戶籍制度的改革還無法真正推動中小城市的發展，只有社會福利政策、產業支撐、學校和醫院等基礎設施全部到位后，才能幫助中小城市留住人，才能將潛在需求轉變為真實需求。三四線城市未來有成長空間，但是目前存量規模仍然太大，利好消息只能起到促進去化的作用，對于開發商而言，短期內并沒有太多機會。

需與大城市為鄰

政府工作報告中還提到了要制定實施城市群規劃，有序推進基礎設施和基本公共服務同城化。“社保同城化”是城市群建設的重要內容之一，目前已有多地實現了社保同城化或者正在努力推進同城化。

實際上，“同城化”早已頻頻見諸報端，“京津冀一體化”早已是時下的熱門詞匯，北部灣經濟區的南寧、北海、欽州、防城港四個城市去年已經實現了社保同城化，而在推進或者醞釀同城化的還有廈漳泉、寧鎮揚、成德綿、長株潭、武漢城市圈等多個區域經濟體。

從這些樣本來看，“同城化”一般由一個中心城市和多個節點城市構成。這也就意味著，大城市周邊的中小城市會有比較多的機會。因為率先改善的交通設施和產業基礎，對于外來人口的吸引力將會增強，房價較區域中心城市相對低廉，這些中小城市可以直接獲得來自大城市的“溢出效應”。

以毗鄰上海的浙江嘉興為例，由于2008年開始上海的醫保可以在嘉興直接使用，對當地養老地產等在內的房地產項目銷售有所帶動。

綜合嘉興市統計調查大隊和嘉興房產超市網數據，2009年嘉興普通住宅成交套數超過了兩萬套，2010年有所回落，2011年嘉興樓市在號稱“史上最嚴厲的政策”影響下跌入谷底，成交套數僅為9275套，但是隨后三年樓市再度升溫，分別達到了14521套、17305套和15065套。與此同時，嘉興的常住人口也從2009年的431.2萬人增加到了2013年的455.8萬人，城鎮居民人均居住面積五年內約增加了10%。

盡管嘉興樓市的銷售數據與中國樓市的總體走勢相近，但是平穩的人口增長和較快的去化速度，已經證明了一線城市周邊中小城市的吸引力。

恒大嘉興項目一名內部人士告訴《每日經濟新聞》記者，“恒大綠洲”去年1月份交房以來，去化已經超過90%，其中的確有不少來自上海的購房者。而江蘇昆山，由于地鐵可以直達上海，也成為不少購房者的選擇。

據了解，中南建設此前在湖北潛江、遼寧營口等中小城市去化情況不佳，但是一名內部人士告訴記者，經過戰略調整，公司重心更側重蘇州、南京等節點城市，因此取得了比較好的業績。

億翰智庫上市房企研究中心副主任張化東認為，一般的三四線城市現在機會很少，但是部分緊靠大城市的中小城市情況則相對好一些，因為更多的承接了一線城市的產業轉移和人口導入。

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戶籍制度

抓緊實施戶籍制度改革，落實放寬戶口遷移政策。對已在城鎮就業和居住但尚未落戶的外來人口，以居住證為載體提供相應基本公共服務，取消居住證收費。