每經編輯｜區家彥    

每經記者 區家彥 發自廣州

2015年，萬科高級副總裁毛大慶對自己的人生做出了全新的選擇：創業，懷著夢想再度出發。

邦地產獲悉，他選擇自主創業，試圖打造中國版的WeWork，這讓創業辦公社區這一新穎的商業模式浮出水面。

去年12月，位于美國、主打辦公場地租賃服務的WeWork宣布完成一筆3.55億美元的融資，公司由此估值高達50億美元，這足以顯示資本對該商業模式的看好。巧的是，SOHO中國于今年1月宣布推出短期租賃辦公空間SOHO3Q，而去年獲得著名天使投資人雷軍投資的YOU+國際青年公寓也將于今年內在四個一線城市推出YOU+國際創業社區，創業辦公社區這一新的創業模式，在國內漸露鋒芒。

這個被戲稱為“另類房產中介”的商業模式，到底隱藏著怎樣的魔力？

“二房東”有了融資功能

從商業模式來看，WeWork的做法是先用折扣價格租下整層寫字樓，然后分拆成單獨的辦公空間，再租給愿意挨著辦公的創業型公司。單從這一點來看，WeWork與所謂的“二房東模式”并無區別。

但50億美元的超高估值表明，投資人并不認為WeWork是一家單純的房地產中介。除了辦公場地，WeWork還可以為這些創業型公司提供辦公家具、協作服務等，甚至成為創業項目的孵化器，這才是最為資本看重的地方。

在國內，為創業者提供低成本辦公場所最有名的莫過于車庫咖啡。2011年，投行出身的蘇菂率先開辟了創業者和投資者的聚集辦公場地--車庫咖啡，每個創業者只需每天點一杯咖啡，就可以在這里享用一天的免費開放式辦公環境。據蘇菂說，3年間有400多個項目在車庫咖啡獲得投資，成功IPO的有3個項目。2014年，蘇菂以聯合創始人的身份加入YOU+國際青年社區，意在打造整合了辦公室與公寓為一體的YOU+國際創業社區。

YOU+國際青年社區創始人劉洋向邦地產表示，隨著移動互聯網的高速發展，創業者隊伍正在不斷壯大。近年來政府也陸續出臺政策鼓勵支持創業，李克強總理在2015年政府工作報告中，再次提出要推動大眾創業，萬眾創新。可以預見，市場對創業辦公室的需求將出現爆發性增長。

國內到底有多少創業群體？具體數字難以統計。但根據騰訊開放平臺于去年11月公布的數據，僅該平臺的創業者人數就已達500萬，同比增長400%，其中二、三線城市創業者增長率超過200%，超過50%的創業者在25歲以下。

“不僅是創業者增多，天使投資者也在增多，他們也在思考如何能提高效率找到好的投資項目。”劉洋向記者表示，建立創業社區的目的不止是為創業者提供價廉物美的辦公環境，更大意義在于整合各類資源，為創業者提供創業所需的各種服務，甚至嫁接天使投資者，最終從單純的辦公室租賃，變為帶PE（風險投資）性質的創業項目孵化器。

盈利模式需要艱苦探索

盡管市場需求龐大，但要在其中分羹并不容易。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向邦地產表示，相對于美國，中國的辦公樓租賃占企業營運成本的比例較高，這是因為創業辦公場所往往對地點與交通便利性有較高要求。如果按照正常的價格，大多數青年創業者承受不起這一成本，這也是像雷格斯這種在美國很成功的短期租賃辦公室服務商，卻在中國無法成功的主要原因。

“如果按照互聯網模式去經營，給予青年創業者很優惠的租賃價格，這意味著辦公場地與后續服務基本無法盈利，那么創業社區的盈利模式更接近于風險投資，即通過入股一個成功的項目獲取投資回報。”黃立沖告訴記者，但在國內，目前PE/VC股權投資的成功率只有5%，如此低的成功率很難覆蓋創業社區高昂的成本投入。

一位不愿具名的房企高管也告訴記者，其實近幾年國內出現過不少零散的創業社區，但都無法把規模做大，最大原因就是難以找到盈利點。在國外，所謂的創業孵化社區，多為政府出資補貼，如果完全市場化運作，實現盈利的屈指可數。

“當然，毛大慶在行業的影響力與人脈資源也許有助于他獲得較佳的創業項目，但如果沒有政府的補貼支持，要實現盈利也并不容易。”上述人士說。