每經編輯｜白亞靜    

每經記者 白亞靜 發自深圳

中國物業市場很大，整個市場存量超過250億平方米，此外，每年還有8億～10億平方米的增量。而且，這一市場極為分散，物業百強企業平均管理面積為1500萬平方米，90%以上的市場都是在中小型企業手里。因而，在彩生活CEO唐學斌看來，彩生活的規模發展有廣闊空間。

2014年，彩生活快速擴張，管理面積從不到1億平方米拓展至2億多平方米，并將很快在管理規模上超越全球第一大物業管理公司世邦魏理仕（目前為2.6億平方米，平均增長速度在1個百分點）。 

其中，彩生活新增加的小區有近60%為收購所得。但正如唐學斌所說，收購的物業公司以及小區參差不齊，改造需要時間。

2015年，彩生活將采取怎樣的擴張邏輯，又將如何面對行業內的競爭者？彩生活上市之后首份年報出爐之后，今天（3月5日）舉行了年報媒體會。《每日經濟新聞》記者在現場向唐學斌提了六個問題。

問：在基礎物業的服務質量與社區增值服務（O2O平臺）用戶基數之間，彩生活如何平衡擴張速度？

答：就線上而言，“改造好一個小區，上馬一個小區的彩之云（彩生活開發的O2O 平臺app）”。

越簡單的背后，有著越復雜的經營管理內容在支撐。如果不是彩生活的小區業主，或者彩生活在當地沒有建立起相應的服務，那么就用不了彩之云。彩之云是一個柔性的系統，不同城市的服務不一樣。

總之，互聯網平臺不是一天能成熟，需要迭代思維不斷增強。

另外，在線下，由于社區改造很難，壓力很大，所以我們2015年的擴張新舉措是——同花樣年等開發商一起，打造彩生活。我們決定和在全國排名50名上下的開發商合作，把傳統賣房子改為賣70年的服務，就像蘋果手機一樣，不只是賣手機，還要賣服務。

問：未來有什么并購規劃？

答：收購了開元國際之后，我們有2.4億平方米（管理面積），以近四年100%以上的發展速度看，我們將很快在管理規模上超越全球第一大的物業管理公司世邦魏理仕（目前為2.6億平方米，平均增長速度在1個百分點）。 

不過，這絕不是簡單的規模擴張。在一個城市內，我們只收購一兩家有影響的物業公司，以他們為起點，通過傳統方式去承接其他小區。

重慶、浙江、山西、山東等地，我們還都沒有進入，這是未來收購的主要方向。至于已經進入的城市，則會通過全委的方式擴大在當地的比例。

去年我們制定了一個“百城千萬”計劃，擬進入100個人口規模比較大的城市，達到每個城市管理1000萬平方米，覆蓋10萬家庭、30萬人口，這相當于韓國的人口規模。

問：物業公司屬于輕資產運營，收購時如何估值？

答：不能按照傳統的估值方法，要按照內涵報酬率，按照彩生活的模式才能估值，否則無法給出一個估值。

像收購開元國際，如果算PE，那的確很高，不過那是因為這家企業很優質。2014年絕大多數的收購代價都很低。

問：彩生活O2O平臺的用戶數量目前有多少，轉化率如何？未來目標是什么？

答：目前彩之云的用戶超過128萬戶，活躍用戶超過50萬戶，客戶轉化率為40%，高于一般的互聯網企業。

未來目標是200萬個用戶，轉化率達到50%。

問：彩之云采用了什么推廣模式達到這個用戶規模的？

答：不是說下了彩之云這個軟件，就能提供服務。比如，在深圳有3萬家商戶進入彩之云，上千名維修工進入e維修（彩之云的一款垂直應用），這意味著有相當數量的地推人員在做。搭建好了平臺，我們就可以在社區業主繳納物業費或者停車費的時候，面對面的將產品推薦給他們。

問：如何應對行業內的競爭者？比如其他傳統物業公司以及O2O企業。

答：目前，彩生活是國內最大的物業公司，與其他傳統物業公司相比，管理面積差著一個數量級，我們的管理面積是9位數，排名第二的物業公司僅是8位數。

另外，絕大多數的中小型物業公司正處于成本逐漸上升、收費卻仍然很低的狀態，管理水平差，用戶不滿意，盈利能力單一，這些企業有很多正在虧損。

未來，我們會與很多O2O企業合作打造智慧社區，我們的合作方式與馬云的方式不同，我們不止是建平臺，還要建生態圈。因為我們每天會和業主面對面，所以必須要和提供服務的商家更加緊密，保證他們不能賣假貨。

另外，我們的平臺不僅有物業服務，還會提供房屋出租、買賣服務。

總之，彩生活是一個天然的O2O 入口，可以與很多垂直的O2O應用合作，與很多基于社區場景的互聯網企業合作。

 

附：

一、關于花樣年業績：

◆花樣年2014年實現合同銷售金額約人民幣102.14億元，超額完成全年100億元銷售目標，再度躋身全國房地產企業百億俱樂部。

◆3月3日，花樣年公布2015年2月銷售業績，當月實現合約銷售面積5.669萬平方米,合同銷售金額約人民幣4.71億元，同比分別增長35.38%和107.51%。2015年1至2月，花樣年累計實現合同銷售面積約13.34萬平方米，合同銷售金額約人民幣10.03億元，同比分別增長90.62%和153.28%。

◆花樣年2014年凈利潤約人民幣13.72億元，同比增長18.8%。

◆花樣年2014年毛利率為38.4%，超過行業標桿中海地產，堪稱行業翹楚。

備注：萬科2014年前三季度毛利率30.1%；德銀報告預測，2014年中海地產毛利率會介乎30 %至35%。

◆財務狀況頗為穩健。截止2014年年底，花樣年的銀行結余及現金約為人民幣46.53億元，與2013年年底相比，同比增加28.1%；凈負債比率由大幅下降18.1個百分點至86.7%。

二、關于彩生活業績：

◆2014年彩生活實現營業收入約人民幣3.89億元，同比增長67.0%。彩生活的收收益主要來自：一、物業管理服務；二、工程服務；三、小區租賃、銷售及其他服務。年內收益增長主要源于總計算收益的建筑面積增加及集團提供小區租賃、銷售及其他服務量增加。其中，物業管理服務收入約人民幣2.36億元，同比增長72.7%；小區租賃、銷售及其他服務收入約人民幣6530萬元，同比增長46.3%；工程服務收入約人民幣8770萬元，同比增長69.8%。

◆2014年彩生活實現毛利潤約人民幣3.1億元，同比增長115.7%。2014年全年整體毛利率由2013年的61.6%上升18個百分至79.6%，主要由于各項業務毛利率維持高水平，及高毛利率收入占比提升所至。

◆公司擁有人應占純利同比增長228.3%，至約人民幣1.457億元。

◆截至2014年12月31日，彩生活的銀行結余及現金約為人民幣6.87億元，較2013年年底猛增370.2%。

◆彩生活業務覆蓋范圍已延伸至中國109個城市及海外1個城市，而本集團在有關城市訂約管理796 個住宅小區，并與469 個住宅小區訂立顧問服務合約，合約管理建筑面積合共超過2億平方米。

◆2015年年2月16日，彩生活斥資3.3億元收購高端物業巨頭開元國際100%之權益，是迄今國內物業管理行業出現的規模最大的一宗并購案例。此前2014年11月彩生活成功收購新加坡Steadlink Asset公司，首度進入國際物業管理業務，取得了海外物業管理的經驗。（據新浪房產）