每經(jīng)編輯｜作者為CRIC中心研究員    

◎楊科偉

去年底，一線城市取消限購(gòu)的消息不絕于耳。在近期的地方“兩會(huì)”上，北京市副市長(zhǎng)陳剛表示，北京房地產(chǎn)價(jià)格正有所回落，房?jī)r(jià)正理性回歸，取消限購(gòu)暫不在考慮范圍內(nèi)。上海住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生也表示，上海目前未考慮放寬住房限購(gòu)政策。

2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體調(diào)整、表現(xiàn)低迷，一線城市在前三季度表現(xiàn)較差，但四季度表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。從CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，2014年一線城市商品住宅新增供應(yīng)量4370萬(wàn)平方米，同比增加19%，商品住宅累計(jì)成交約3210萬(wàn)平方米，同比下跌22%，整體供求比為1.36。但一線城市由于其潛在需求量大，購(gòu)房人群支付力強(qiáng)，第四季度均有不俗表現(xiàn)，成交反彈的力度和持續(xù)性卻為最強(qiáng)。尤其是2015年1月上半月，在其他二、三線城市后續(xù)需求不濟(jì)的情況下，唯獨(dú)一線城市成交量維持上漲，且勢(shì)頭不減，同比大漲31.5%。正基于此，城市庫(kù)存消化周期快速下降，北京、深圳由年中的20個(gè)月降至年底的12個(gè)月，上海由13個(gè)月降至9個(gè)月，市場(chǎng)中長(zhǎng)期供不應(yīng)求的矛盾依然揮之不去。

從購(gòu)房需求來(lái)看，在一線城市2014年的樓市表現(xiàn)中，上海成交表現(xiàn)最為穩(wěn)定，商品住宅成交總量為971萬(wàn)平方米，為近5年來(lái)第二高，僅低于2013年。成交價(jià)格依然小幅穩(wěn)定上漲，到去年12月均價(jià)已達(dá)30030元/平方米；北京樓市成交表現(xiàn)與上海并無(wú)二致，成交量在四季度上漲明顯，需求依然非常旺盛，不同的是成交均價(jià)一路下降，房?jī)r(jià)理性回歸。

另一方面，從開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)一線城市市場(chǎng)預(yù)期看，戰(zhàn)略上延續(xù)回歸一、二線的大勢(shì)，行動(dòng)上各路房企甚至中小企業(yè)也積極布局一線市場(chǎng)，直觀表現(xiàn)就是土地成交金額和樓板價(jià)雙雙突破歷史最高點(diǎn)。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，2014年北京土地成交總金額達(dá)到1916.9億元，同比微漲5%，樓板價(jià)高達(dá)11527元/平方米，同比漲幅達(dá)51%。上海2014年土地出讓金額與2013年同期相比雖有所滑落，但整體而言，上海土地市場(chǎng)熱度不減，從“方興地王”到“董家渡地王”，再到“前灘地塊”一天兩次刷新全國(guó)土地市場(chǎng)的最高成交單價(jià)；火爆的土地市場(chǎng)、頻頻刷新的地王，無(wú)不宣示房企對(duì)京、滬等一線城市市場(chǎng)的信心和預(yù)期。

行業(yè)正從“黃金時(shí)代”進(jìn)入“白銀時(shí)代”，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入 “新常態(tài)”，城市市場(chǎng)、需求結(jié)構(gòu)等諸多方面分化加劇，尤其是在整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、購(gòu)房適齡人口減少等也成為“新常態(tài)”的背景下，部分二線和三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)低迷，此時(shí)更加凸顯一線城市不動(dòng)產(chǎn)巨大的投資價(jià)值，土地交易不斷升溫、資金集中流向一線城市的背后，也折射出市場(chǎng)預(yù)期的變化，一線城市樓市的投資需求依然大量存在，未來(lái)可能會(huì)更加聚集。

北京和上海分別作為中國(guó)的政治和經(jīng)濟(jì)中心，人口吸附力短期不會(huì)有改變，剛性需求依然大量存在。對(duì)于需求量巨大，購(gòu)買力十足的一線城市來(lái)說(shuō)，假若放開(kāi)限購(gòu)，被抑制的需求集中釋放，成交量迅速暴漲，打破目前好不容易建立起來(lái)的良性平衡，引發(fā)的市場(chǎng)過(guò)熱于房地產(chǎn)發(fā)展無(wú)益。

2014年可以說(shuō)是中國(guó)樓市調(diào)控的“拐點(diǎn)”，諸多“去行政化”措施相繼落實(shí)，還房地產(chǎn)行業(yè)真正的市場(chǎng)化發(fā)展之路。未來(lái)隨著長(zhǎng)效機(jī)制逐漸完善，一線城市“限購(gòu)令”必然要退出舞臺(tái)。但短期內(nèi)貿(mào)然取消限購(gòu)，可能時(shí)機(jī)并不成熟，既沒(méi)有取消限購(gòu)的緊迫性，也沒(méi)有取消限購(gòu)的必要性。

我們認(rèn)為，雖然短期內(nèi)全面取消限購(gòu)會(huì)有問(wèn)題，于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展無(wú)益。但局部調(diào)整并不無(wú)可能，對(duì)一些“不合理”的條件進(jìn)行調(diào)整。比如北京要求必須繳納社保或者個(gè)稅5年以上方能購(gòu)房，上海的非戶籍單身不能買房等，的確“誤傷”了大量有真實(shí)自住需求的在京滬兩地工作、生活的非戶籍購(gòu)房者。另外如限購(gòu)的區(qū)域、產(chǎn)品類型也可以不用“一刀切”，比如存量較大的區(qū)域進(jìn)行政策放松；140平方米以上大戶型或者高端住宅完全交給市場(chǎng)，供求自由匹配。如若這樣，無(wú)疑將會(huì)更加有利于市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

（作者為CRIC中心研究員）