每經編輯｜每經實習記者 林東岳 發自上海    

每經實習記者 林東岳 發自上海

日前，住建部發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，表示要建立多種渠道發展租賃市場，推進房地產投資信托基金（REITs）試點。一時間，資本市場和房地產市場熱潮涌動，各方都在期待中國版的REITs能夠盡早落地。

盡管2014年中信證券和蘇寧云商已經開始試水REITs，但是在目前的金融監管環境下，我國房地產證券化產品離典型的REITs還有很大差距，開發商的擔保責任、物業抵押、股權轉讓、收益率等都受到嚴格的限制。

新加坡大華銀行上海分行一名業內人士告訴《每日經濟新聞》記者，目前中國對REITs的發展存在諸多政策限制，金融市場也不成熟，REITs還不具備真正落地的條件。

類REITs開始試水

2014年5月，中信證券推出“中信啟航”專項資產管理計劃，被認為是國內和典型REITs最接近的產品，該產品最大的突破在于可通過深交所綜合協議交易平臺掛牌轉讓，從而實現了REITs產品的流動性。2014年12月，中信華夏蘇寧云創資產支持專項計劃（以下簡稱中信蘇寧）成立，該產品推出的售后返租類似REITs的做法。

以上兩款已經面世的類REITs產品，持有物業分別為寫字樓和零售物業，均為商業地產。而住建部《意見》則是“鼓勵有條件的房地產開發企業，在新建商品房項目中長期持有部分房源，用于向市場租賃”。對此，曾有房地產開發商向記者表示，一來住宅的租金回報率較低，達不到REITs對收益的要求，二來對開發商而言，出于回籠資金的考慮，更傾向于賣房而非租房。

而即便是商業地產的證券化，與國外標準化的REITs產品也存在很大差異。《每日經濟新聞》記者了解到，中信啟航優先級每次轉讓額度不低于5000萬元，劣后級不得低于3000萬元，高昂的投資成本使得流動性大打折扣，也未能享受任何稅收優惠。此外，中信啟航和中信蘇寧受制于資產支持計劃的私募定位，投資者限制在200人以內，流動性仍然較弱。

五牛基金投資副總裁呂偉賓向《每日經濟新聞》記者表示，目前國內這些類REITs產品主要存在三方面的問題，一是針對特定投資人，無法在公開市場發行并交易；二是有預期年化收益，和市場波動并不掛鉤；三是無法做到像上市公司那樣，進行公開的信息披露。

在這一背景下，上述類REITs很難大規模推廣，更難以幫助整個地產業實現資產證券化。

有待政策放行

實際上，國內的REITs產品也都在嘗試增強流動性，期望能通過公開市場交易來實現REITs產品的成熟化。《每日經濟新聞》記者注意到，在中信蘇寧發行推介材料中，其預計在3年內通過公開發行REITs實現公募上市，但能否成行主要取決于政策上是否放行。

海通證券研報顯示，我國當前的房地產證券化產品均是私募定位，投資對象單一且均為被動管理，偏債權而非股權，主要是為了滿足原始權益人的融資需求，有預期收益率且到期需償還本金，而國際上典型的REITs本質上類似于房地產公司，投資REITs便是投資于該公司的股票。

國內REITs目前無法改變私募的定位，只能停留在“假股真債”的階段。呂偉賓認為，目前市面上幾乎沒有已經打造成型的REITs產品，主要原因還是政策限制，資產管理企業在產品設計上沒有參照依據，不知道邊界在哪里，摸索起來難度非常大。

2015年以來，房地產市場的行情并不樂觀，盡管住建部推進租售并舉，將公租房租賃作為試行REITs的窗口，但是金融監管體系并不完善，不動產的證券化產品無權轉化成有價證券，和股票等有價證券的監管程序存在很大差異，但是監管部門并沒有相應的措施出臺。

據了解，美國REITs的主體是權益型REITs，本質上是房地產公司的股票，因而REITs整體收益率走勢與股指一致，長期來看REITs收益率表現甚至好于股指，這在國內卻很難實現。

不僅REITs的發展存在難度，其他房地產金融模式，如產業地產私募基金、將物業拆分獨立上市等也面臨很大的難題。

綠地集團董事長兼總裁張玉良曾拿國外案例介紹稱，海外很多商業地產是由保險資金投資的。和其他資金相比，保險資金的資金回報要求較低，周期也比較長，最適合投資需要中長期運營的產業地產物業。但在國內，保監會對保險公司投資房地產有嚴格的比例限制，保險資金很難大規模流入投資性房地產。

類似的政策性限制還有很多，這成為房地產金融化的一個攔路虎。

海通證券研報稱，REITs的推廣是一項系統性工程，作為房地產證券化領域“最先進生產力”的體現，其成功推廣對政策環境和行業發展水平的要求較高，需在物業資產權屬、稅收政策、產品上市與交易、投資者范圍等方面進行統一部署方可成行。

呂偉賓認為，REITs的推廣需要多個領域的配套措施。目前REITs最大的掣肘在于稅收，只有稅務部門對租賃物業實行稅收優惠，REITs的收益率才能有所改觀，更多的投資者才會進入這一領域。他指出，從目前金融業的發展趨勢來看，盡管不少基金都在布局REITs產品，但是目前發展REITs產品的時機還不夠成熟。

呂偉賓指出，我國央行、住建部都曾試圖推動REITs發展，但卻始終未有太大進展，究其原因，還是因為REITs發展所需的各項條件無法全部滿足。未來只有住建、財稅、證監、保監、銀監等部門建立聯動機制，共同為REITs提供配套發展環境，REITs才有可能真正落地。