每經編輯｜每經記者 于垚峰 贛州攝影報道    

每經記者 于垚峰 贛州攝影報道

1月5日，《每日經濟新聞》獨家報道了贛州出現首例房地產企業破產，欠債近20億元的新聞，在贛州房地產界引起了巨大的反響。

據悉，破產的贛州長發置業有限公司（以下簡稱長發置業）和贛州銀信置業有限公司 （以下簡稱銀信置業）分別位于上猶縣和尋烏縣，兩家公司的法定代表人曾長發目前已經被上猶警方控制。根據當地警方和法院的初步調查和審核，曾長發本人及名下兩家房地產公司存在大量的民間融資現象。

上猶本地房地產開發商廖家偉（化名）向《每日經濟新聞》記者表示：“當地許多中小開發商依靠民間融資籌集資金。目前開發商遇到的最大困難就是資金問題。”當下全國樓市處于深度回調，加上長發置業破產影響，上猶當地的房地產市場可謂一片蕭條，房地產商拿地的情緒一落千丈。

《每日經濟新聞》記者在上猶縣國土局得到的一份數據顯示，上猶縣2012年共出讓30宗土地（998.85畝），出讓金額14.2億元；2013年共出讓了30宗土地（2712.21畝），出讓金額6億元，土地出讓單價同比大幅下降。“2014年的統計報告正交給領導審批，我只能告訴你，很慘淡，1億元可能都不到。”上猶縣國土局一位工作人員告訴記者。

項目施工方已經全部撤離/

上猶縣是一個只有30萬人口的小縣，無論是人口規模還是經濟總量，均在贛州19個縣區中排名靠后。2013年，上猶縣生產總值43.1億元，排在贛州市倒數第二位。

1月8日，《每日經濟新聞》記者來到位于猶江大道登龍路的上猶商會大廈現場，這里緊鄰上猶江畔，原本規劃是一個包括寫字樓、酒店和公寓等在內的綜合項目。目前，兩棟大樓的主體框架都已經建好，但是并未封頂，現場已無人員施工，施工方已經全部撤離。

上猶商會大廈是長發置業開發的第二個樓盤，此前曾長發在上猶還開發過一個名為 “塞納河畔”的樓盤，因為容積率超標，被當地建設部門處以罰款。

“如果不是因為塞納河畔容積率超標，就不會有上猶商會大廈這個項目。”廖家偉告訴記者，長發置業開發塞納河畔有違規的現象，因此當地政府才要求長發置業接手上猶商會大廈，“這是工商聯的項目，通過了縣政府的會議紀要，都是內部銷售給下面的一些企業的。”

“誰都想不到，曾長發把這個項目搞成這樣，民間高息融資，一房多賣，讓這些業主損失慘重。”廖家偉頗為無奈地說，現在全縣乃至贛州的房地產業，都受到了沖擊，“2014年房地產行情本來就不好，各地都有大量的存量房，現在出了這樣的事，現在誰還敢輕易出手買房？開發商積壓的房子越來越多。”

為了考證上述說法，記者隨后以購房者的身份走訪了多家樓盤。

記者在一家名為玉龍灣的樓盤銷售中心看到，整個銷售中心只有四五名置業顧問，并無看房人員。在銷售中心內的一面墻壁上，張貼著銷售情況表，銷售價格均在7000元~8000元/平方米。一位銷售人員告訴記者，玉龍灣項目在上猶屬于高端的樓盤，墻壁上是精裝房的銷售價格，2014年剛開盤時定下的價格，“這個價格定高了，所以后來取消了，不做精裝房了，現在都是毛坯房，價格在每平方米四五千的樣子。”

上述銷售人員也向記者坦言，現在的房子確實不好賣，特別是長發置業破產后，對上猶房地產有一定的影響。目前還在賣的住宅尚有200多套。記者在售樓處張貼的預售許可證上看到，取得預售許可的住宅在300套左右，開盤一年多，只銷售了不到三分之一的住宅。

隨后，記者又來到上猶另一家名為旅游文化城的銷售中心。這是一個總面積達30萬平方米的旅游綜合體項目，銷售中心設在當地一家小酒店的大堂，由于沒有人來看房，唯一的銷售人員懶洋洋地坐在門旁，玩著手機。

上猶縣房管局一位吳姓副局長告訴《每日經濟新聞》記者，目前上猶縣大大小小的開發商有26家。當記者提出想了解目前上猶縣房地產開發數量和存量房的相關數據時，房管局辦公室人秘股副股長李平良表示，采訪他們需要經過當地宣傳部的允許。記者來到上猶縣委宣傳部，一位報道組長稱正常采訪，不需要經過宣傳部。

當地房管局和宣傳部都不愿正面接受媒體的采訪。隨后，記者通過電話采訪了上猶縣縣長余業偉。余業偉告訴記者，對于長發置業破產一事，其中的借款都是個人與企業之間的關系，政府只能是啟動司法程序，不好過多干涉。他表示，上猶的房地產市場，整體上來說是非常健康的，這是個案，不僅僅發生在上猶，其他縣涉及金額更多，“大部分上猶的房地產商經營非常良好。”

部分中小開發商項目情況嚴峻/

上猶縣的房地產市場是否真的非常健康，經營非常良好呢？《每日經濟新聞》記者通過在當地的實地調查采訪發現，當地房地產市場部分項目確實面臨巨大的資金壓力以及滯銷的現狀，經營很不樂觀。

“上猶縣的房地產開發商大部分是本地企業，鮮有外來企業，并且以中小型開發商為主。”文興路上某房地產企業的負責人告訴記者，除了曾長發的房地產公司破產之外，還有一些樓盤項目情況也很嚴峻，“甚至有些樓盤的老板都扛不住了，比如說天麓廣場，就已經轉手給他人了。”

天麓廣場位于上猶縣新二中附近，是一個融商業、住宅于一體的綜合體項目。上述房地產負責人向記者介紹，天麓廣場是一位姓羅的開發商負責的項目，目前其因為資金鏈跟不上，已經無法再繼續下去，將股權轉讓給了別人。

記者在天麓廣場現場看到，其沿街的商業店面大部分已經銷售出去了，有各式的業態都在正常營業，內部的商業部分則是大門緊鎖，尚無經營戶營業。

天麓廣場銷售中心只有兩位銷售人員，其中一位銷售人員對記者表示，之前的銷售情況她們并不清楚，目前在售的只有商鋪，并且余下的商鋪也處于暫停狀態，“原來是羅總在負責這個項目，現在是李總接手了，我們都是李總手下的人，剛剛來到這個項目。”

在天麓廣場的項目部，也只有兩個人在看守現場。一位看守人告訴記者，由于正處于交接的過程，所以項目已經全部停了下來，“我們也聯系不上老板，老板處于什么狀態，我們也不太清楚。”

據一位知情人介紹，天麓廣場原開發商是上猶本地人，實力并不雄厚，天麓廣場大部分已經竣工，但在最后關頭資金鏈跟不上了，被迫轉手，“目前接手的李老板也是上猶本地人，之前也在開發房地產，但是規模都不大。”

“目前上猶縣的房地產開發商以中小型為主，甚至有些是幾個人合伙，拿下一塊地皮，然后就開發起房地產了。”廖家偉告訴記者，除了極個別樓盤能超過十萬平方米以上，大部分樓盤的規模都是從幾千平方米到幾萬平方米。

事實上，不僅僅是在縣城，進駐贛州市的大型開發商也并不多，上百家房地產開發商，也以本地中小型開發商為主。

此外，記者采訪了解到，目前贛州不論是大型地產商還是中小型房地產，都面臨著巨大的庫存壓力。一位來自浙江的房地產商告訴記者，目前贛州市的存量房達到了1000萬平方米，去庫存壓力巨大。“興國、瑞金等贛州市下面一些縣市，庫存都達到了100多萬平方米，按照年銷售20多萬平方米計算，消化庫存需要四五年時間。”

贛州市房管局市場監管科一位負責人向記者表示，2014年的數據尚未統計出來，但是外界所傳的贛州住宅庫存1000萬平方米并不屬實，“贛州新建住宅每年銷售在100萬~200萬平方米之間，目前庫存也就是兩三百萬平方米。外界所說的數字可能是把開發商已經拿到的地統計進來了。”

多家開發商依賴民間高息融資/

2014年，不論是一線城市還是三四線城市的房企，均承受著量價齊跌的巨大壓力。

中國指數研究院公布的最新數據顯示，2014年12月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10542元/平方米，連續第8個月下跌，環比下跌0.44%。

“這時，往往中小企業飽受高庫存和資金壓力升級的雙重困難。”江西省社科院經濟研究所所長麻智輝認為，中小企業往往沒有能力在全國范圍內發展，更無法與一線城市的大型房企爭食，“持續低迷的市場使得很多小型開發商無法獲得充足的現金流，因此民間房地產企業破產已經不是新鮮事。”

對于曾長發旗下長發置業和銀信置業相繼破產，并欠下近20億元的債務，一位資深的房地產行業人士告訴記者，按照長發置業和銀信置業兩個樓盤的規模，即使一套房子沒賣，也不可能需要用這么多的資金，“這里面大部分負債為民間借貸，并且存在巨額資金去向不明的現象。”

“曾長發通過民間借貸融資并非個案，幾乎大部分中小房地產需要通過民間融資。”廖家偉告訴《每日經濟新聞》記者，本地中小型房地產企業并不受銀行青睞，因此很難從銀行獲得貸款，“民間借貸的成本明顯高于銀行，中小型房企在開盤后，如果不能夠快速消化，成本還會越來越高。”

當地融資的成本一般在月息2分至3分之間。記者拿到的長發置業兩份借款合同顯示，一份合同涉資550萬元，雙方約定的利息為2分；另一份合同涉資100萬元，利息3分，兩筆款項都是直接轉入了曾長發的個人賬戶。

“從銀行貸款，財務成本只有10%左右，而如果從民間融資，財務成本則要占到25%~30%之間。”贛州市一家房地產公司總經理告訴記者，因此民間融資的房地產企業開發成本要高于從銀行貸款的房企。“不過，如果這些房地產開發銷售順利，還是有一定利潤的，但是一旦出現高庫存，就危險了。”

此前，贛州第一家五星級酒店的開發商陳康博就在開發錦江公館樓盤時，民間融資數十億后崩盤，相繼被債權人告上法院。據知情人透露，目前陳康博旗下資產和債務業已被贛州市國資委接手。

上猶土地出讓金斷崖式下跌/

贛州長發置業、銀信置業的相繼破產，或許只是當前中小開發商的一個縮影。

近日，由中國社會科學院財經戰略研究院、城市與競爭力研究中心共同發布的《住房綠皮書：中國住房發展報告(2014-2015)》預測，2015年一、二線城市房價或將繼續下滑，三四線城市房價將穩中有降，2016年下半年才能迎來復蘇。限購政策有望全面退出，未來一半以上的開發商或將轉行、消失。

“房地產行業的持續走低，對于土地財政依賴程度較高的中小城市帶來的打擊較大。”江西省社科院經濟研究所所長麻智輝認為，這些城市必須要尋找到能夠接替房地產業的新型支柱產業。

據路透社報道，德銀報告預測，2015年中國財政收入同比增幅可能僅有1%，為1981年以來的最低。該行預計地方政府收入將下降2%，為1994年以來首次下滑。報告稱，占到地方政府收入逾三分之一的土地出讓金收入或將下降20%。

事實上，2014年，不少地方的土地出讓金已經出現大幅下降的趨勢了。《每日經濟新聞》記者在上猶縣國土局了解到，上猶縣最近三年的土地出讓金呈現斷崖式下跌的態勢。2012年，全縣土地出讓30宗998.85畝，出讓金為14.2億元；2013年土地出讓30宗2712.41畝，成交價6億元。2014年的數據尚未出爐，但一位工作人員表示，2014年成交不到1億元。

廖家偉告訴《每日經濟新聞》記者，據他所知，2014年上猶縣除了私人建房購買地皮，沒有一家開發商拿地，大部分土地出讓流拍了。

盡管接受記者采訪的開發商普遍表示不太樂觀，但是上猶縣縣長余業偉向記者表示，當地房地產市場還是比較健康，只是房地產在當地的經濟占比有所下降，“隨著我們工業和三產服務業增幅的投入，在經濟中占比越來越重，同時房地產市場趨于理性，沒有前幾年那么火爆，占比略有下降，這也是一個地方發展的戰略調整。”