每經編輯｜每經記者 杜冉樂 發自成都    

每經記者 杜冉樂 發自成都

從東部沿海到西部邊陲，大型商業綜合體已成為一個個城市耀眼的名片。但在巨量開發之下，市場供需有失衡的跡象。

按照萊坊國際的統計，至2014年底，國內主要城市綜合體存量面積（不含住宅部分）將達到3.3億平方米，較2013年增長17.8%，2014年，主要城市的商業綜合體規模將突破平均1000萬平方米。

別說商業持有，即便是銷售，也成為當前各大房企的一大頭疼事。為此，各種營銷噱頭粉墨登場。但不少業內人士認為，這解決不了商業地產的根本問題。商業地產到底該如何突破這種發展困境？

在前不久舉行的 “2014成都商業地產年度峰會”圓桌論壇上，圍繞商業生態鏈，多位嘉賓均表示，商業地產“定制化”應回歸以消費者和商家為核心，商業生態鏈各方須找準定位，協同發展。

商業生態鏈反向思維

萊坊國際的統計顯示，目前國內主要商業綜合體存量面積在1000萬平方米以下的城市有12個，主要集中在三線城市，1000萬~1500萬平方米之間的有9個城市，分布在一線及二線城市中，1500萬~2000萬平方米的有5個城市，而2000萬平方米以上的城市有4個（北京、沈陽、成都以及重慶）。

按照上述機構的研究結論，一個城市的城市發展綜合指數與商業綜合體開發規模存在十分明顯的相關性，結合前述統計，大部分城市存在過量開發的風險，主要都是1.5線與二線城市中經濟發展較好的城市。

以成都樓市為例，面對商業地產的白熱化競爭，綠地集團今年下半年以來推出了“定制化”整售模式，讓成都房企為之眼前一亮。實際上，因為去年底的熱播電影《私人訂制》上映，“訂制”話題一時風靡全國。

對于定制化的理解，綠地集團成都公司總經理李光輝表示，“對企業負責，也對產品本身負責，所以‘訂制’對于我們意義重大，我們還會繼續走下去。目前來看，成都有幾個比較成功的案例，一個是北邊的合資項目，我們從設計階段已將定制融入進去，為以后合作奠定了好的基礎。”

作為商業地產的金融屬性，在黃金灣投資集團董事長申威看來，當前中國房企恰恰缺乏 “訂制”概念，該集團之前跟澳洲房企交流時，澳方認為商業是商業，地產是地產，很多項目都是定制化，從拿地之前就該考慮運營，包括運營資本，資金從哪里來，運營周期多久。

以“消費者思維”貫穿定制化

但如今，“定制化”似乎有一種“被嚼爛”的味道。在20世紀德國美學家本雅明筆下的 《機械復制時代的藝術作品》中，傳統藝術內嵌的神秘“光韻”因為批量生產而消失殆盡。

在機械復制時代，大眾心理其實更期待獲取那些與眾不同的定制化產品。全動科技集團董事長兼總經理吳坤表示，“定制化應是一個‘個性化’商業生態鏈的消費者思維，最核心的幾個詞就是互聯網、個性化、消費者本身的訴求。”

上海三益建筑設計有限公司院長助理、副總建筑師袁威提出這樣的問題:“我們應該以什么身份做一個商業項目？是從業者還是消費者？”他說，訂制需要更多地站在消費者角度考慮問題。

那么，商業地產操盤手應如何以消費者思維參與項目定制化？袁威解釋說，消費者思維中很大的比重屬于體驗式消費，除了消費者，商家也是體驗的一部分，其體驗的是運營方對商家資源的匹配能力。3年以內發展最迅速的是一站式家庭型消費，寄望把一家老少的消費都抓住，關鍵就是孩子。

不過，上海童夢集團董事長印嵐并不完全認同袁威的觀點。在她看來，兒童只是帶動家庭消費的引子，所以不能成為最核心的產業。“訂制不能是抄襲，肯定跟你所在區域的消費習慣、消費人群有關聯。所以這條路會很長，欣慰的是大家都看到了這一機會，企業可以用少量體驗式業態帶動人口流量，它是一個流量入口。”

在數據化商業時代，技術如何融入體驗消費？吳坤認為，這只是錦上添花，回到核心還是如何把線上的流量導入線下。