每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 宋戈 實(shí)習(xí)記者 王耀龍    

每經(jīng)記者 宋戈 實(shí)習(xí)記者 王耀龍

10月29日，貴人鳥（603555，收盤價(jià)13.89元）發(fā)布了一則向董事長親戚轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的公告。公司全資子公司貴人鳥（廈門）有限公司將其持有的廈門市湖里區(qū)泗水道629號101單元、102單元以及103單元房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給貴人鳥（泉州）投資管理有限公司（以下簡稱貴人鳥投資），交易價(jià)為1317.75萬元，單價(jià)1萬元/平方米。值得一提的是，貴人鳥投資的實(shí)際控制人為林清輝、丁翠圓夫婦，林清輝現(xiàn)擔(dān)任貴人鳥董事兼副總經(jīng)理，其兄長正是貴人鳥的實(shí)際控制人林天福。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，這三處房產(chǎn)位于廈門湖里區(qū)翔安商務(wù)大廈裙樓一樓，翔安商務(wù)大廈其他樓層的平均價(jià)已達(dá)到約1.7萬元/平方米，1萬元的交易價(jià)格僅占周邊可參考房產(chǎn)售價(jià)的六折左右。為何上市公司愿意做這樣一筆買賣？

轉(zhuǎn)讓價(jià)遠(yuǎn)低于周邊水平/

公告顯示，貴人鳥上述轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)由子公司于2014年2月從與公司無關(guān)聯(lián)關(guān)系的廈門翔發(fā)地產(chǎn)有限公司購買，購買價(jià)格為1萬元/平方米。貴人鳥在公告中提及，此次房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有利于盤活公司存量資產(chǎn)，不會對公司財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果造成不良影響。盡管如此，1萬元/平米的轉(zhuǎn)讓價(jià)還是引起了市場關(guān)注。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，《海西晨報(bào)》于2013年8月8日的報(bào)刊中有一則拍賣公告顯示，當(dāng)時(shí)廈門市湖里區(qū)泗水道629號（翔安商務(wù)大廈）13層8套房產(chǎn)的起拍價(jià)2211.74萬元，8套房產(chǎn)的房產(chǎn)號分別為1301～1308，建筑面積合計(jì)1574.52平方米，根據(jù)2211.74萬元的起拍價(jià)計(jì)算，這8套房產(chǎn)均價(jià)為1.4萬元/平方米。

此外，翔安商務(wù)大廈部分房產(chǎn)目前在網(wǎng)上也被一些中介掛牌銷售，平均價(jià)均在1.7萬元/平方米左右，而同區(qū)域的海富中心等房產(chǎn)的出售價(jià)也同樣是1.6萬元/平方米之上。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也隨機(jī)走訪了翔安商務(wù)大廈附近的房產(chǎn)中介門店。一家翔安商務(wù)大廈附近的地產(chǎn)中介的人員表示，其去年曾促成翔安商務(wù)大廈的一個(gè)寫字樓成交，價(jià)格是1.7萬元/平方米。隨后，該置業(yè)顧問又向記者表示，“距離翔安商務(wù)大廈只有470米的海富中心有一套寫字樓在賣，1.95萬元/平方米，8樓。”

有翔安商務(wù)大廈物管人員在聽到1萬元/平方米的轉(zhuǎn)讓價(jià)時(shí)表示，“一萬塊錢你想可能嗎？13層今年年中給拍賣公司，裝修好、從來沒使用過的寫字樓拿去拍賣，價(jià)格是1.7萬（每平方）。現(xiàn)在這邊哪里還有賣一萬塊一平的樓呢？這邊的價(jià)格整體都上去了，不會太低。”

值得注意的是，貴人鳥此次擬轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)位于一樓，記者采訪的幾位置業(yè)顧問均提到，寫字樓的一樓價(jià)格可以比其他樓層賣得更高，“一樓和上面的樓層可有很大的區(qū)別，一樓是獨(dú)門獨(dú)院，有優(yōu)勢，可以挑高做店面，這樣也會賣得貴一點(diǎn)。”

10月31日中午，記者發(fā)現(xiàn)和翔安商務(wù)大廈中間只隔了一幢樓的同安商務(wù)大廈有一樓出售，這是一套尚未裝修的毛坯房，面積490平米。據(jù)中介人員介紹，這處房產(chǎn)的售價(jià)目前是2萬元/平方米左右。

記者也來到了貴人鳥擬轉(zhuǎn)讓的三處房產(chǎn)的現(xiàn)場，這三處房產(chǎn)是翔安商務(wù)大廈的裙樓。裙樓1、2、3樓都在裝修，一樓空曠且雜亂，除了木板、沙土等建材，還有許多電動(dòng)車，裝修工人往來穿梭，用小車向房間里運(yùn)送沙子。記者向現(xiàn)場一位裝修工人打聽后確認(rèn)，裙樓三層確實(shí)都被貴人鳥買了，同時(shí)其表示，裝修已經(jīng)有一段時(shí)間了。

貴人鳥董秘：交易價(jià)是帶約束條件的市場價(jià)/

貴人鳥遠(yuǎn)低市價(jià)將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)方，背后到底是何原因？公司此前公告表示這有利于盤活存量資產(chǎn)，但公司是今年方才上市，截至今年9月末，公司賬面上的貨幣資金已超過10億元，前三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入13.4億元，對應(yīng)凈利潤為1.91億元，這筆1000多萬的轉(zhuǎn)讓收入可謂是微乎其微。帶著這些疑問，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱NBD）采訪了貴人鳥董秘周世勇。

NBD：我們在裙樓一樓并沒看到101、102、103的牌子，公告中所說廈門市湖里區(qū)泗水道629號101、102、103單元是否是裙樓的一樓？

周世勇：是在裙樓一樓、整層、除了大廳，（主樓）大廳是歸物業(yè)的。

NBD：公司子公司貴人鳥廈門今年2月買入資產(chǎn)，僅持有8個(gè)月，即轉(zhuǎn)讓給貴人鳥投資。為何持有時(shí)間如此短？

周世勇：我們當(dāng)時(shí)買過來是1萬塊（每平方米），是從政府手里買過來的，持有不到一年，八九個(gè)月。當(dāng)時(shí)想自己建食堂，因?yàn)槲也荒芨淖兯男再|(zhì)，這個(gè)性質(zhì)是政府要求（必須干這個(gè)）的，后來考慮不建食堂了，所以干脆轉(zhuǎn)出去算了，自己不用了。

NBD：公司提到此次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的房價(jià)來源是根據(jù)今年2月份時(shí)的交易價(jià)格，但是我們注意到，上市公司在2013年就已經(jīng)交過預(yù)付款了。那么今年2月交易的房價(jià)是否是之前約好的？

周世勇：這個(gè)可能我要問一下，記不太清具體時(shí)間了，一到三樓確實(shí)和政府談了很長時(shí)間，當(dāng)時(shí)的規(guī)劃是只準(zhǔn)租不準(zhǔn)賣，也就是他 （政府）不能交易給我們，但由于我們給翔安區(qū)貢獻(xiàn)（納稅）也比較多，我們辦公場所也不夠用了，這棟大廈里已經(jīng)沒有整層的樓面給我們了。所以政府通過協(xié)調(diào)最后同意賣，這個(gè)中間的過程確實(shí)比較復(fù)雜。

NBD：記者在現(xiàn)場看到，裙樓一樓在裝修，裝修的錢是否是上市公司出？裝修什么時(shí)候開始的？裝修好以后用來做什么？

周世勇：是在裝修，也有一段時(shí)間了，因?yàn)槲覀儨?zhǔn)備往外租，裝修的錢當(dāng)然不是我出了，也不是上市公司出。我們跟裝修公司分開簽合同的，二、三樓裝修是上市公司簽的，一樓是單獨(dú)簽的。

NBD：我們?nèi)ハ璋采虅?wù)大廈實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，自去年起，翔安商務(wù)大廈現(xiàn)有業(yè)主轉(zhuǎn)讓價(jià)格均超過1.8萬/平方米，去年的成交價(jià)是1.7萬/平方米，周邊樓價(jià)基本上均高過1.7萬/平方米，周邊部分寫字樓一樓的樓價(jià)已達(dá)2萬/平方米，公司的轉(zhuǎn)讓價(jià)為何與市場價(jià)相差如此之多？

周世勇：實(shí)際這些樓都是帶著稅收繳納指標(biāo)的，并不能按照正常的市場交易價(jià)格去衡量。你問到的是市場價(jià)格，但這是不帶約束條件的市場價(jià)格，帶約束條件的市場價(jià)格你問問中介，（這個(gè)價(jià)位）能成交么？這個(gè)樓是翔安區(qū)政府的，這個(gè)樓上的每個(gè)單元都背負(fù)了納稅指標(biāo)的，是要有稅收貢獻(xiàn)的，不是能按市價(jià)去衡量的。寶碩大廈可以，同安大廈應(yīng)該也不可以。這個(gè)（翔安商務(wù)大廈）屬于廈門的飛地運(yùn)營中心。

一萬塊錢（一平方米）轉(zhuǎn)出去是因?yàn)槲覀兛紤]辦公用地沒法用，因?yàn)檎麄€(gè)使用是食堂、銀行、咖啡廳等不同用途，轉(zhuǎn)出去以后自己就不用了，客觀講即使持有也只能往外租，因?yàn)槿箻鞘菍儆谶@個(gè)樓 （翔安商務(wù)大廈）配套的商業(yè)，當(dāng)時(shí)政府規(guī)劃的時(shí)候是有要求的。

“約束條件”存異議/

根據(jù)貴人鳥 《公司章程》，公司與關(guān)聯(lián)方發(fā)生的交易金額在3000萬元以上，且占公司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)絕對值5%以上的關(guān)聯(lián)交易需股東大會審議，而此次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易不在此范圍，同時(shí)董事會決議也未提及將該交易提交股東大會審議。因此這次公司計(jì)劃轉(zhuǎn)讓的三套房產(chǎn)并未做評估。

貴人鳥此次房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格1萬元/平方米，若按當(dāng)?shù)馗浇?.7萬元/平方米的平均價(jià)來比較，已打了六折。貴人鳥董秘周世勇表示，記者調(diào)查到的結(jié)果是不帶約束條件的市場價(jià)，而帶約束條件的成交價(jià)則不同于市場價(jià)。

不過業(yè)內(nèi)人士卻提及，約束條件都是針對一手房的，從未發(fā)現(xiàn)二手房附帶約束條件。

有專門負(fù)責(zé)商鋪和寫字樓的房產(chǎn)顧問對記者表示，“公司注冊地在翔安區(qū)的企業(yè)，交了很多稅，如果想買翔安商務(wù)大廈，政府部門會有優(yōu)惠。據(jù)我了解，賣的時(shí)候沒有限制，現(xiàn)在五緣灣運(yùn)動(dòng)館 （臨近翔安商務(wù)大廈）這邊不可能買到1萬元/平方米的寫字樓，很多業(yè)主原來買過來，翔安、同安基本都在8000多元/平方米，現(xiàn)在賣的話一萬六七（一平方）。同安商務(wù)大廈一樓，業(yè)主買的時(shí)候在1.4萬元/平方米，現(xiàn)在賣2.1萬元/平方米。”

上述房產(chǎn)顧問補(bǔ)充道，翔安商務(wù)大廈二手房賣的時(shí)候不但價(jià)格沒有限制，連注冊地和納稅額度也都沒有限制了，“翔安商務(wù)大廈2008年開盤的時(shí)候有稅收和注冊地點(diǎn)的要求，現(xiàn)在五緣灣片區(qū)基本沒有一手的寫字樓了，而二手的沒有任何限制。”

另一位業(yè)內(nèi)人士也向記者證實(shí)了上述房產(chǎn)顧問的說法，他稱，“現(xiàn)在買翔安商務(wù)大廈的寫字樓基本都是二手樓了，一手的業(yè)主已經(jīng)把這件事（注冊地、納稅額度的限制）做完了，二手的業(yè)主就沒有這些限制了。”

對于貴人鳥此次轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)一事，記者采訪了上海杰賽律師事務(wù)所律師王智斌。王智斌表示，本來房產(chǎn)在上市公司名下，那么這次轉(zhuǎn)讓屬于關(guān)聯(lián)交易，就應(yīng)該采用一個(gè)比較公允的評估方法來確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格，雖然上市公司是今年2月才買的房產(chǎn)，但10月份賣出去就屬于二手房了，二手房交易一定要有一個(gè)公允的第三方進(jìn)行評估。

王智斌還表示，現(xiàn)在的情況是轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的價(jià)格和市價(jià)有比較大的出入，如果不帶任何轉(zhuǎn)讓條件（注冊地、納稅額等），轉(zhuǎn)讓的價(jià)格又過低的話，這種情況下上市公司的利益會受損。