每經編輯｜每經記者 盧曦 發自上海    

每經記者 盧曦 發自上海

11月1日，SOHO中國在上海虹橋的凌空SOHO項目揭幕。活動的亮點本來是潘石屹夫婦和不久前退休的任志強，不料，復星集團董事長郭廣昌意外出現，令外界猜測紛紛。

此前，SOHO中國和復星集團就外灘8-1地塊的權益爭奪對簿公堂。在二審還未宣判的情況下，復星集團獨自主導了上述地塊項目“外灘金融中心”的開發。10月中旬“外灘金融中心”的封頂儀式上，持有項目50%股權的潘石屹卻未出席。

對于郭廣昌現身凌空SOHO項目揭幕活動，兩家公司均未表示此舉意味著雙方的上述官司和解。但有觀點認為，能請到郭廣昌，或許是潘石屹在外灘8-1地塊僵局中，已經許下了某些讓步的承諾。上海杜躍平律師事務所主任律師杜躍平對《每日經濟新聞》記者表示，如果兩家公司不作庭外和解，那么二審維持一審判決是大概率事件，對SOHO中國不利。根據法院的一審判決書，SOHO中國和證大以及綠城就外灘8-1地塊的股權轉讓無效。

雙方均稱外灘地塊案無進展/

11月1日，上海凌空SOHO揭幕，潘石屹張欣夫婦同時出現，剛退休的前華遠集團董事長任志強還與潘石屹展開了“滬上首次對話”。

《每日經濟新聞》記者在現場注意到，幾位大佬表現親和，賣力張羅，任志強還和潘石屹一起參與游戲，活動成為上海房產圈一大盛事。

次日一早，潘石屹更新微博：“凌空SOHO的建成，離不開朋友們的幫助，感謝你們！”出人意料的是，這條微博的配圖中，赫然出現了一位身穿米黃淺色西裝，沒打領帶的 “朋友”——復星集團董事長郭廣昌。圖片顯示，郭廣昌與張欣在晚宴上相鄰而坐。潘石屹還與郭廣昌單獨合影，兩人滿面笑容表現十分融洽。對于新浪房產調侃潘、郭兩人相貌相似的微博，潘石屹迅速轉發并配以大大的笑臉。

潘石屹、郭廣昌這兩位龍虎相爭的南北大佬，官司未了已成為把酒言歡的“朋友”？郭廣昌的出席，是否意味著外灘地塊官司已有解決方案？

記者昨日(11月2日)致電復星方面了解其中緣由，集團方面表示，尚不了解郭廣昌出席凌空SOHO揭幕一事，至于外灘地塊一案，“目前沒有新的進展”。SOHO中國方面透露，郭廣昌當日參加的是VIP晚宴，沒有參加其他的活動。至于外灘地塊一案，“沒有消息”。

外灘地塊“爭奪戰”二審已經歷了較長時間，至今沒有宣判。此前復星獨立推進了該地塊項目“外灘金融中心”的開發工作，目前項目已封頂，招租完成三成以上。

潘石屹執著南下當“包租公”/

在發布會現場，凌空SOHO的首席設計師稱，凌空SOHO由世界著名建筑師扎哈·哈迪德擔綱總建筑設計師，位置特殊，靠近虹橋樞紐，吸引的是長三角客戶，是長寧區的地標性建筑。SOHO中國此前曾將部分物業賣給攜程，在凌空SOHO的活動中高調介紹攜程，以期吸引更多更好的租戶。

對于SOHO中國來說，外界最關心的還是公司兩年前啟動的轉型問題，即將辦公樓從銷售為主轉為持有、出租為主，而資金回籠速度減緩對資金鏈將是不小的考驗。另一個話題則是，從2009年大舉南下入滬至今，SOHO中國是否在上海站穩了腳跟。

針對這些疑問，潘石屹當天回應稱，SOHO中國轉型進展“成功”，外界一直以來最大的質疑來自于負債率的提高，但這一問題沒有出現。然而，《每日經濟新聞》記者注意到，今年初潘石屹曾出售上海兩個完整的項目，并將凌空SOHO部分物業賣給攜程，這似乎與“持有”的思路并不一致。

比起轉型，SOHO中國 “南下”戰略啟動得更早。2009年，公司收購上海銅仁路爛尾樓，改造為SOHO東海廣場，從而宣告入滬。2013年底，潘石屹稱，SOHO中國在上海的投資已經達到500億元，占SOHO總量的比例達到75%。 潘石屹的南下之路本就磕磕絆絆，在外灘地塊項目遭遇與郭廣昌的紛爭，陷入了一個漫長的僵局。不過，潘石屹的南下之心仍然堅決，“我始終看好上海和北京市場。SOHO上海的幾個項目都基本租出去，北京寫字樓價格上浮幅度比上海還大。我認為，上海的大虹橋地區、外灘、陸家嘴地區不會受到影響。”

潘石屹讓步換支持？/

對于郭廣昌意外現身凌空SOHO揭幕活動，克而瑞研究總監薛建雄分析認為，如果潘石屹不發出邀請，郭廣昌是絕不會不請自來的。由此推算，潘石屹可能在外灘地塊一事上已作出讓步，即同意由復星主導，以此換來郭廣昌對SOHO中國在上海發展的支持。

目前郭廣昌和潘石屹對“外灘金融中心”項目的持股比例分別為50%和50%，沒有一方絕對控股，加上雙方之前的口水仗，外界普遍認為這一項目股東之間很難達成一致，有多種潛在風險，造成了項目在貸款、出租簽約等方面的障礙。僵局的持續對雙方都極為不利。

“郭廣昌在上海積累的關系，是潘石屹沒法比的。”薛建雄表示，面臨轉型壓力的潘石屹借力上海大佬郭廣昌，是一個聰明的選擇。

杜躍平表示，照目前的趨勢，二審維持法院一審判決的可能性很大，SOHO中國向復星作出讓步才能避免損失。根據法院的一審判決，SOHO中國和證大以及綠城的股權轉讓協議屬無效。在上海土地價格已大幅上漲之時，這樣的判決顯然對SOHO中國不利。

凌空SOHO所在的上海大虹橋是一個頗具希望的商圈，然而比起外灘地王還是遜色幾分。戴德梁行華東區研究部數據顯示，大虹橋商圈目前甲級寫字樓空置率在8%左右，低于上海全市平均水平（8.82%）。大虹橋樞紐板塊目前甲級寫字樓租金報價普遍在每天5.0～6.5元/平方米的水平。

外灘金融中心項目與陸家嘴隔江相對，陸家嘴寫字樓長期處于接近滿租狀態。仲量聯行今年三季報顯示，浦東甲級辦公樓租金環比上漲1.7%至每平方米每天10.0元，浦東超甲級辦公樓租金環比上漲1.2%至每平方米每天11.4元。

（每經記者林東岳對本文亦有貢獻）