每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 盧曦 杜冉樂 查道坤 楊羚強(qiáng) 王杰 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 盧曦 杜冉樂 查道坤 楊羚強(qiáng) 王杰 發(fā)自上海

曾幾何時，無數(shù)其他行業(yè)的資本競相涌入房地產(chǎn)業(yè)。而在市場環(huán)境風(fēng)云變幻之后，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的資本，開始尋求向外擴(kuò)張。

這種變化背后的邏輯，除了資本逐利而生的天性使然，更反映出當(dāng)前市場環(huán)境的嚴(yán)苛——對于身處其中的房產(chǎn)企業(yè)來說，與其等待政策“救贖”，不如從自身出發(fā)，尋找新的盈利渠道。

無論市場風(fēng)云如何變化，任何行業(yè)的運(yùn)行其實都有不變的規(guī)律——唯有變革，才有生機(jī)。

最近，一篇題為《一個杯子的8種不同營銷方案，悟透了能當(dāng)營銷總監(jiān)》的文章在網(wǎng)絡(luò)上紅火一時。作者認(rèn)為，通過不斷地賦予杯子新的價值，比如奧巴馬等名人用一個杯子喝過水，之后又被帶到了太空，那么這個杯子的售價就有可能從3元上漲到2000元以上，增值速度甚至可以超過火箭。

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，這一理論同樣有效。但是，開發(fā)商不可能讓所有的房子都請名人去住，要提升房屋的附加值，唯一的辦法就是由單純從事房地產(chǎn)開發(fā)向其他領(lǐng)域擴(kuò)張，最終使公司綜合競爭力擁有其他開發(fā)商無法企及的優(yōu)勢。

養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、現(xiàn)代化辦公及工業(yè)園區(qū)，這些都是房地產(chǎn)公司開拓其他領(lǐng)域以后發(fā)展出的地產(chǎn)新業(yè)態(tài)，這些新的業(yè)態(tài)因為能夠迎合消費(fèi)者對房屋以外的訴求，從而擁有很大的業(yè)績增長空間。

除此之外，跨行業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)，也讓房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道、經(jīng)營成本等多個層面獲得優(yōu)勢。

不僅如此，跨行業(yè)發(fā)展，還讓開發(fā)商獲得了更為豐厚的利潤。至于通過跨行業(yè)經(jīng)營，獲取大量的消費(fèi)者資源和數(shù)據(jù)，則是跨行業(yè)經(jīng)營另外的“副產(chǎn)品”。

海通證券的報告稱，如果說在黃金十年地產(chǎn)商應(yīng)該做減法，不斷將房地產(chǎn)以外業(yè)務(wù)剝離，那么，今天開發(fā)商需要做加法，通過開拓新的業(yè)務(wù)平臺，增加房地產(chǎn)本身的競爭力，并提升總體盈利能力。

公司樣本/

◎新歐鵬：

整合五大產(chǎn)業(yè)資源

渝派房企“黑馬”新鷗鵬（中國）企業(yè)集團(tuán)突然間成為當(dāng)前樓市調(diào)整期的明星房企。

今年6月初，原金科地產(chǎn)副總裁李戰(zhàn)洪加盟新鷗鵬（中國）企業(yè)集團(tuán)，并擔(dān)任該集團(tuán)副總裁，而來自龍湖、華宇、東原、碧桂園等房企的部分高管也火速入伙。

在新的高管團(tuán)隊組建后不久，新鷗鵬（中國）企業(yè)集團(tuán)旗下新鷗鵬地產(chǎn)集團(tuán)奔赴成都，以8.39億元拿下城東4塊土地，并拋出了“未來3年躋身全國20強(qiáng)與渝派房企前2強(qiáng)”的雄心戰(zhàn)略。

新鷗鵬官網(wǎng)顯示，在全國百強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)中，公司排名第65位，今年地產(chǎn)銷售額只有41億元。面對今年樓市下半場，新鷗鵬（中國）企業(yè)集團(tuán)將如何實現(xiàn)“彎道超車”？

李戰(zhàn)洪解釋說，新鷗鵬最大的競爭力就在于產(chǎn)業(yè)復(fù)合下的多業(yè)態(tài)拓展和跨行業(yè)擴(kuò)張，充分整合旗下地產(chǎn)、教育、農(nóng)業(yè)、金融、產(chǎn)業(yè)園區(qū)五大資源。未來包括教育、醫(yī)療、商業(yè)配套、交通等在內(nèi)的復(fù)合型功能社區(qū)，將是新鷗鵬地產(chǎn)最重要的品牌。

◎云南城投：

發(fā)展旅游地產(chǎn)

云南城投曾號稱是 “一級土地開發(fā)第一股”，但面對當(dāng)前樓市新變局，云南城投開始思變，力求突圍。

在今年一季報中，云南城投披露公司已儲備了12個旅游地產(chǎn)項目，權(quán)益投資近300億元，總建筑面積513.7萬平方米，主要涉及云南省內(nèi)的昆明、大理、玉溪、西雙版納及四川、陜西等區(qū)域。

對于發(fā)展規(guī)劃，云南城投表示，當(dāng)前公司正從扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略向增長型戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，將積極進(jìn)行差異化發(fā)展，依托集團(tuán)和公司的旅游資源拓展優(yōu)勢，以旅游產(chǎn)業(yè)合伙企業(yè)安盛創(chuàng)享為平臺，把旅游地產(chǎn)樹立為核心業(yè)務(wù)，塑造品牌，培育模式。

在當(dāng)前旅游地產(chǎn)開發(fā)中，一個不容忽視的難題是空置率較高，資產(chǎn)利用率偏低。當(dāng)前，云南正推進(jìn)“旅游強(qiáng)省”戰(zhàn)略，為云南城投發(fā)力旅游地產(chǎn)帶來了機(jī)遇。

今年4月，云南城投首試分時度假模式，擬借助大股東旗下的酒店、景區(qū)、第三方支付平臺等資源，打造公司旅游地產(chǎn)連鎖運(yùn)營“分時度假”平臺，為業(yè)主提供度假增值服務(wù)。

◎中南建設(shè)：

研發(fā)建筑機(jī)器人

一直致力于三、四線城市發(fā)展的中南建設(shè)，開始跨入房地產(chǎn)之外的行業(yè)發(fā)展。

5月8日，中南建設(shè)發(fā)布公告稱，公司與蘇州大學(xué)相關(guān)單位簽訂框架協(xié)議，共同研發(fā)建筑機(jī)器人及智能裝備。首先，大學(xué)要協(xié)助中南建設(shè)制定建筑機(jī)器人及智能裝備的發(fā)展規(guī)劃及人才技術(shù)引進(jìn)，并指導(dǎo)公司發(fā)展規(guī)劃的實施。其次，合作共建產(chǎn)學(xué)研結(jié)合示范基地，針對公司的建筑機(jī)器人及智能裝備發(fā)展戰(zhàn)略，探討可行的攻關(guān)方向；同時，雙方根據(jù)合作的需要和業(yè)務(wù)開展情況，建立聯(lián)合實驗室；另外大學(xué)還要幫助中南建設(shè)開展機(jī)器人專業(yè)人才培養(yǎng)、技術(shù)咨詢和技術(shù)培訓(xùn)。

中南建設(shè)是一家以建筑施工及房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)的公司，每年完成施工面積超600萬平方米，主要承接電視塔、體育會展中心、超高層公共建筑等項目。中南建設(shè)在公告中指出，隨著城市的發(fā)展，高層建筑、鋼結(jié)構(gòu)建筑、社會公共建筑對施工質(zhì)量、施工效率、施工安全的要求越來越高，須借助高端的自動化、智能化建筑工程裝備。

◎棲霞建設(shè)：

多渠道多行業(yè)投資

作為南京僅有的主營房地產(chǎn)的國資上市公司，棲霞建設(shè)近年來在做好房地產(chǎn)主業(yè)的同時，對外投資也成績斐然。其中，棲霞建設(shè)投資參股的棕櫚園林股份有限公司，是一次極為成功的投資。2008年公司作為戰(zhàn)略投資者，以現(xiàn)金出資2100萬元認(rèn)購棕櫚園林股份有限公司870萬股，持股比例為7.25%，隨著棕櫚園林上市，公司取得了6億多元投資收益。今年5月25日，棲霞建設(shè)以現(xiàn)金出資1.6億元認(rèn)購棕櫚園林非公開發(fā)行股票1000萬股，認(rèn)購價格為每股16元。棲霞建設(shè)稱，此舉是為進(jìn)一步延伸上下游產(chǎn)業(yè)鏈、分散行業(yè)風(fēng)險、拓寬盈利渠道。

此外，棲霞建設(shè)還積極跨界金融行業(yè)投資河北銀行股份有限公司。另外，投資南京電子網(wǎng)板科技股份有限公司也取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，電子網(wǎng)板老廠區(qū)地塊已經(jīng)被南京市國有土地儲備中心收儲，電子網(wǎng)板公司已獲得政府拆遷補(bǔ)償款6.8億元，這不僅還清了棲霞建設(shè)之前所有的前期借款，還為公司帶來良好的投資收益。

◎金科地產(chǎn)：

發(fā)力“產(chǎn)業(yè)嫁接地產(chǎn)”

金科地產(chǎn)在2013年年報中表示，面對樓市轉(zhuǎn)型，加快產(chǎn)業(yè)升級迫在眉睫，除了住宅之外，公司正發(fā)力“產(chǎn)業(yè)嫁接地產(chǎn)”戰(zhàn)略，加速戰(zhàn)略落地，強(qiáng)化對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)等新業(yè)務(wù)模式定型和管控創(chuàng)新。

今年1月初，公司剛成立的金科文旅投資集團(tuán)明確定位于文化新城、古街古鎮(zhèn)、旅游景區(qū)開發(fā)等，未來5年銷售150億元，擬打造川渝文旅投資龍頭企業(yè)。3月份，金科地產(chǎn)董事長黃紅云在接受媒體采訪時透露，明年銷售將實現(xiàn)500億元，公司今年可以推出養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

按照戰(zhàn)略規(guī)劃，金科地產(chǎn)力爭五年內(nèi)實現(xiàn)銷售額超千億元。

◎蘇寧環(huán)球：

涉足影視提升主業(yè)

海通證券近期發(fā)布研報認(rèn)為，地產(chǎn)開發(fā)商“1+X”跨行業(yè)發(fā)展將成為主要趨勢，并指出，只有發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的其他業(yè)務(wù)板塊，開發(fā)商才能有較好的盈利前景和投資收益。

事實上，在這份研報發(fā)表之前，很多地產(chǎn)企業(yè)就已經(jīng)在嘗試拓展新業(yè)務(wù)，目的是提升整體資金收益率和利潤率。蘇寧環(huán)球就是其中的一家。除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)外，公司涉足的領(lǐng)域包括混凝土生產(chǎn)與銷售、酒店住宿、餐飲，以及商業(yè)百貨等板塊。7月17日，蘇寧環(huán)球旗下蘇寧文化產(chǎn)業(yè)有限公司與上海泓霆影業(yè)有限公司簽訂并購框架協(xié)議，此舉標(biāo)志著蘇寧環(huán)球正式進(jìn)軍文化影視產(chǎn)業(yè)。

業(yè)界猜測認(rèn)為，上述影視業(yè)務(wù)可能會和蘇寧環(huán)球的房地產(chǎn)開發(fā)，尤其是項目的營銷環(huán)節(jié)實現(xiàn)資源共享，其投資的部分電視劇，有可能以蘇寧環(huán)球旗下項目為背景，提供更多的營銷通道。

◎華業(yè)地產(chǎn)：

養(yǎng)老等業(yè)務(wù)多元拓展

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)黃金十年已飄然而去，房企走多元化道路，成為目前發(fā)展的捷徑之一。值得注意的是，華業(yè)地產(chǎn)2011年便已涉足礦產(chǎn)。

光大證券的研報指出，多元擴(kuò)張、快速執(zhí)行，華業(yè)地產(chǎn)始終把握行業(yè)趨勢。公司的3次重大變化對新產(chǎn)業(yè)拓展和地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸作出了實踐。2011年為減少地產(chǎn)周期下行影響，華業(yè)地產(chǎn)成為當(dāng)年涉礦的代表公司，2013年9月養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策頻出，公司于2013年11月開設(shè)養(yǎng)老子公司；2014年銀行資金支持大幅減少，資金渠道轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)私募基金，公司于2014年1月參與設(shè)立國泰君安申易基金。

光大證券認(rèn)為，變革是對未來的預(yù)期，公司以實際行動證明其變革的持續(xù)，其快速執(zhí)行的能力將保障公司變革的落實。

在業(yè)內(nèi)人士看來，多元化戰(zhàn)略的協(xié)同效應(yīng)主要表現(xiàn)為，通過人力、設(shè)備、資金、知識、技能、關(guān)系、品牌等資源的共享來降低成本、分散市場風(fēng)險，以及實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。

◎中弘股份：

多點(diǎn)開花分散風(fēng)險

當(dāng)住宅地產(chǎn)的開發(fā)遭遇 “天花板”瓶頸后，不少企業(yè)寄希望于在其他行業(yè)逆襲。

作為一家以旅游地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的房企，中弘股份不斷為其多元化發(fā)展布局，投資礦業(yè)就是中弘的選擇之一。

早在2011年8月，中弘股份就曾發(fā)布公告，宣布以自有資金6000萬元收購仁源投資所持鑫興礦業(yè)49%的股權(quán)。2013年8月，中弘股份宣布與唐杭生游戲團(tuán)隊簽訂 《手機(jī)游戲戰(zhàn)略合作協(xié)議書》,擬在杭州組建杭州威震江湖網(wǎng)絡(luò)有限公司,力爭在2016年前成為中國手機(jī)游戲的領(lǐng)先公司之一。

國泰君安的研報指出，公司涉足礦產(chǎn)投資、手游等，分散主業(yè)風(fēng)險并有助于增強(qiáng)長期盈利能力，同時，公司在北京、海南、云南等地均有較大規(guī)模的特色旅游地產(chǎn)項目，后期具較大發(fā)展空間。

在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)看來，多元化的發(fā)展策略，能夠分散企業(yè)投資的系統(tǒng)性風(fēng)險。在樓市政策不斷調(diào)整的環(huán)境中，若有多元化產(chǎn)業(yè)做后盾，則企業(yè)的抗風(fēng)險能力自然會增強(qiáng)。

（實習(xí)生丁舟洋對本文亦有貢獻(xiàn)）

《《《

記者觀察

房企跨界須防止盲目多元化

每經(jīng)記者 吳悅

隨著房地產(chǎn)行業(yè)走過黃金十年，“瓶頸期”、“下行周期”等成為這個行業(yè)常常被人提起的關(guān)鍵詞。與不少其他行業(yè)的大型企業(yè)屢屢強(qiáng)調(diào)“專注主業(yè)”不同，房產(chǎn)行業(yè)如今更新的潮流是主業(yè)外擴(kuò)張，以謀求新的利潤增長途徑。

但是，市場中也有無數(shù)的案例告訴我們，盲目多元化也可能招致更大的風(fēng)險。比如在一些地區(qū)出現(xiàn)的中小房企資金鏈斷裂的案例中，其背后原因無一例外都有 “盲目多元化”——有限的資金下，卻把攤子鋪得太大，而這些業(yè)務(wù)之間沒有互相的協(xié)同，或者也沒有充分考慮投入和產(chǎn)出期的時間關(guān)系等，導(dǎo)致最終無以為繼，有些中小房企甚至因此而破產(chǎn)。

目前，房產(chǎn)市場開始進(jìn)入平衡發(fā)展期，未來幾年或許都很難再出現(xiàn)以往十年那樣的爆發(fā)式增長機(jī)遇。在這種背景下，房企要想更好地生存和發(fā)展，對自身的能力也提出了更高要求，對內(nèi)需要精細(xì)化管理，從產(chǎn)品到服務(wù)全面提升品質(zhì)，對外需要結(jié)合自身資源去考慮擴(kuò)張戰(zhàn)略以保證企業(yè)的穩(wěn)定增長，同時規(guī)避新業(yè)務(wù)可能帶來的風(fēng)險。

本期“第四屆中國價值地產(chǎn)年會特別報道”所列舉的諸多企業(yè)，在跨界方面已經(jīng)進(jìn)行了不少有益的嘗試，它們或是向旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等大房產(chǎn)領(lǐng)域下的子行業(yè)去滲透，或是拓展影視、機(jī)器人等新領(lǐng)域，不論涉足哪一個領(lǐng)域，都是考慮了現(xiàn)有條件和資源的情況下去充分整合，以發(fā)揮優(yōu)勢互補(bǔ)和協(xié)同效應(yīng)。基于此，這些房企的跨界之路從實際效果看，也都開始有所收獲。

也希望這些樣本，能給業(yè)界一些啟示。

·主辦：每日經(jīng)濟(jì)新聞報社

·時間：2014年7月25日~27日

·地點(diǎn)：中國·蘇州