每經編輯｜每經記者 楊羚強 發自上海    

每經記者 楊羚強 發自上海

過去兩天，在物業管理界最轟動的新聞莫過于花樣年旗下的彩生活擬在香港拆分上市。吸引人們關注的不僅是彩生活可能成為內地第一家獨立上市的物管企業，更因為招股說明書公布的部分物業管理業務毛利率奇高。根據公布的數據，彩生活旗下的一種名為 “酬金制物業管理”的業務，過去三年的毛利率分別是100%、100%、98.2%。

彩生活公布的物業管理業務利潤數據，讓業界大跌眼鏡，因為業內普遍認為，物業管理是一個微利行業。此前，蘭德咨詢總裁宋延慶調研發現，絕大多數的物業管理公司是虧損的。龍湖地產有關人士告訴《每日經濟新聞》記者，如果不是提供增值服務，物業管理的凈利率可能是個位數，甚至有虧損的風險。

針對外界的幾個疑問，《每日經濟新聞》記者通過花樣年品牌部門相關負責人試圖采訪彩生活，并發去了采訪提綱，但截至發稿，尚未收到回復。

部分物業管理業務毛利達100%/

根據彩生活公布的數據，2013年如果撇除上市開支的影響，公司的純利潤率達29.5%；2011年和2012年，純利潤率分別為16%和22.8%，遠超房地產開發的純利潤率。

在物業管理行業，這樣高的利潤水平也很少見。萬科2012年和2013年的年報顯示，其物業管理業務的營業利潤率分別為4.71%和12.19%。在房地產業界，萬科、綠城和龍湖被認為是物業管理繳費率最高、服務質量最高的幾家物業管理公司。彩生活的招股說明書顯示，根據中國指數研究院的相關統計，全國百強物業管理公司2011年和2012年的平均純利水平只有7.4%和8%。

彩生活招股說明書顯示，導致公司純利較高的原因之一，是它采用了一種名為“酬金制物業管理”的管理模式，在過去的三個年度，這種物業管理制度的毛利率分別達到100%、100%、98.2%。在彩生活主管的物業管理小區中，“酬金制物業管理”在過去三年中一直有比較高的比重。在2011和2012年，一度達到了物業管理小區95.6%和94.5%，只是在去年才降低至68.4%。

導致比重下滑的原因，是彩生活向新拓展管理的小區提供一種名為“顧問服務”的物業管理方式，這種方式的毛利率同樣是100%。

這兩種業務，為彩生活的整體高利潤率做出了很大的貢獻。根據財報，上述兩類物業管理業務占彩生活整個物業管理業務收入的47.5%，而物業管理又占到了公司去年總收入的58.7%，這意味著彩生活28.77%的業務收入來源都是這兩種高毛利的項目。

100%毛利率如何實現？/

稍有會計知識的人都知道，毛利率=（收入-成本）/收入，100%毛利率意味著這一業務完全沒有任何成本，或者成本由其他人承擔。

彩生活的招股說明書稱，根據酬金制，物業管理服務的有關成本由業主承擔，酬金制物業管理因此一般不會產生直接成本。

資料顯示，酬金制，顧名思義是物業服務企業與業主雙方按照約定的比例或金額，將物業服務合同費用分為成本和酬金兩部分。酬金為物業服務企業的全部利潤，成本則全部用于物業服務，物業服務企業只承擔按合同約定范圍提供服務的責任，不需承擔合同執行過程中盈利與虧損的風險，物業成本的結余和不足，由業主享有或補充。一般情況下，酬金式物業管理提取的酬金比例是10%~20%，花樣年的酬金比重則是物業管理收費的10%。

但上述方式，并不代表物業管理公司可以完全不用開支任何成本。由于業主支付物業費時，物業服務企業均需開具發票，所收費用全部按照收入上繳營業稅，增加了物業管理成本。

一家房企相關人士在說及花樣年的酬金制物業管理時表示，這其實是和業主商討物業管理收費的一種方法，實質上和包干制并無太大區別，業主對自己承擔的費用都是能夠接受的。言下之意，采用酬金制物業管理和包干制物業管理帶給企業的利潤總額并無太大差異。只不過在計算毛利率方面，兩種方式有所不同而已。

《每日經濟新聞》調查發現，酬金制物業管理在實際操作中，物業管理公司通常需要和業主簽訂一定的合同，如果最終的成本開支超過了當時的預算，那么物業公司要承擔多出的開支。

彩生活的招股說明書顯示，截至去年底，只占花樣年管理面積0.4%的包干制物業管理貢獻的毛利達到1224萬元，而占68.7%管理面積的酬金制物業管理貢獻的毛利卻只有6330萬元。

這反映出包干制物業管理其實比酬金制物業管理更賺錢，酬金制物業管理所謂的100%毛利水平又是如何實現的？

自動設備真能提高毛利嗎？/

既然包干制物業管理帶來業務利潤比酬金制更高，為什么公司要選用利潤不高的酬金制物業管理？

2011年，彩生活包干制物業管理的毛利潤率只達到了4.1%的水平；2013年彩生活包干制物業管理35.2%的毛利，對于物管行業平均毛利率來說，也同樣是一個天文數字。

彩生活是如何做到的？彩生活給出的答案是——通過標準化、集約化、自動化策略，減少人工成本上升帶來的影響，以提升純利水平。公司公布的數據稱，截至2013年底彩生活每百萬平方米管理建面的雇員數是121人，而中國指數研究院公布的數據，2012年百強物業管理公司每百萬平方米管理建面的雇員數是242人。

根據資料，彩生活采用停車場保安系統、遠程監控攝錄機等設施降低員工數量，以降低成本。彩生活的包干制物業管理毛利潤率因此由2011年的4%左右飆升至2013年的35%。

然而，這種方法是否真的能讓彩生活的物業管理利潤水平有大幅度提高，卻是一個疑問。綠城一位負責園區管理的人士說，事實上每家物業管理公司都在用自動化代替人工，但是要用自動設備替代一半以上的員工，卻是一件不太可能完成的事。特別是在設備使用初期，公司需要花費一大筆的安裝費用，后期也需要為使用和維護這些設備支付費用，算下來節省成本的幅度不會太大。

事實上，持類似看法的行業人士不在少數。他們都認同自動化設備可以替代部分人工，但對替代人工的數量和因此節省的費用持保留看法。

根據彩生活公布的資料，公司是從2012年下半年才開始大規模地升級其自動化設備，截至去年底共在全國79個小區安裝了自動化設施，上述使用自動化設備的小區只占到彩生活管理436個小區的不足20%。

在這樣的背景下，彩生活又是如何實現包干制物業高毛利的？《每日經濟新聞》記者通過其控股股東花樣年集團向彩生活發出有關采訪提綱，但截至截稿，后者未作回應。

終止物業服務的小區增加/

不過，對彩生活來說，大量使用自動設備，在降低人工成本占費用比重的同時，似乎也影響到了用戶的服務體驗。

家住成都某花樣年管理小區的一位業主對《每日經濟新聞》記者表示，由于使用了自動設備，小區的保安數量明顯減少，但隨之而來的是安全風險增加。她不時聽到小區有業主被偷盜的傳聞。

上海杜躍平律師事務所律師杜躍平說，根據有關法律法規，當業主大會上有2/3的業主要求更換物業管理公司時，物業管理公司就可以被更換。

招股說明書顯示，2011年花樣年有6個管理的小區終止了其物業管理服務，2012年是9個，2013年達到22個，占到其管理的小區總數的5%以上。根據花樣年公布的數據，其大部分管理的小區將在2014年和2015年到期。

對彩生活來說，新的管理方式能否贏得服務的小區業主支持，進而能夠繼續管理小區非常關鍵。如果大量的小區最終和公司解除管理合同，那么公司未來的發展前景顯然將受到影響。知情人士透露，彩生活大量兼并物業管理公司甚至以并不高的收費增加管理小區的目的，就是為了獲取更多的業主資源，去發展包括電商在內的增值服務。這一塊收入成長空間很高，也正是資本市場最為看重的。

綠城集團負責物業管理公司的有關人士也認為，提升物業管理的利潤，靠降低成本來實現無異于殺雞取卵，要讓物業服務的增值服務獲得更高的收益，提高質量是一項不可缺少的前提。

來自香港媒體的報道稱，目前香港市場還是比較看好彩生活的盈利前景。按招股價3.30～4.60港元，彩生活2013年市盈率59.74～83.28倍，市賬率3.59～3.71倍，這些指標均遠遠超過大部分內房股。