每經編輯｜每經記者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京

近四年沒有在北京土地市場露面，今年開年便豪擲73億連奪三宗地塊，遠洋地產拿地節奏的“突然提速”備受關注。

“這三塊地也是根據我們整體投資策略拿下的，現在來看今年一月份這個時機，不管是從土地價格還是競爭程度，都是不錯的?！?月18日，遠洋地產董事局主席李明在接受《每日經濟新聞》記者采訪時透露，今年遠洋在土地儲備方面的投資計劃在150億～300億之間。

高周轉為王

“關鍵在于周轉率，核心凈利率上升是關鍵，抓效率抓成本就比以往更明顯，在五年前大家是不會關心房地產行業的人工成本是多少錢的?！崩蠲鲗Α睹咳战洕侣劇酚浾哒f道，在此之前，人工成本只占整個房地產行業運營成本的1%，鮮有超過5%的。

一邊是逐漸高企的運營成本，一邊是居高不下的土地價格，對于重點布局一線城市的房企來說，當行業利潤被逐漸攤薄，高周轉似乎成為了制勝的關鍵。

“我們計劃將周轉率從今年的22%提高到30%左右，要提高周轉率首先是要提高結轉收入，此外便是控制資產規模?！崩蠲鬟M一步解釋道，降低庫存是提高周轉率最快的方式，目前便需要把已經完工的項目存量消化掉，同時，要控制新增投入，加快銷售速度。

對此，蘭德咨詢總裁宋延慶在接受《每日經濟新聞》記者采訪時同樣指出，在當前市場形勢下，隨著競爭越來越激烈，房地產行業平均利潤率大約每年以一個百分點的速度在持續下滑。因為近年來土地成本和資金成本越來越高，事實上開發投資的杠桿率也是越來越低的。

正如李明所言，為了提高周轉率將已經完工的項目存量快速的去化掉，所以不惜在價格上做出讓步?！斑^了兩年的項目要堅決清理掉?！崩蠲鞲嬖V記者，目前在遠洋的庫存中，一年以上滯銷的產品貨值大約在100億，其中30%是因為市場、價格或產品本身所滯銷，“對我們來將真正滯銷的壓力不大?！?/p>

對于目前在杭州市場出現的“降價潮”，李明表示目前在杭州的三個項目降價壓力并不大，“其中一個項目銷售沒有問題，另外兩個項目存貨在10個億左右，但滯銷的也就是一兩個億?！?/p>

在采訪中，李明直言目前對于存貨量較大的城市也會有促銷的想法，“大概有5%左右的優惠”。

鋪路輕資產

遠洋地產在年報顯示，遠洋地產土地儲備于2013年減少7%至2135.3萬平方米，而大部分土地儲備都位于大連、秦皇島等環渤海地區。

“遠洋目前兩千多萬平方米的土地儲備，其中有1/3都是超大項目，這將會影響企業的周轉效益?！崩蠲鞲嬖V《每日經濟新聞》記者，目前遠洋面臨兩大結構調整：區域布局調整以及土地規模調整。

李明進一步說道，對遠洋來說，北京市場是其一直關注的重點，但對于深圳、上海這些城市的儲備還應該進一步擴大。此外，遠洋在秦皇島、撫順、天津著幾個地區都有超過100萬平方米的項目，這些項目雖然土地成本較低，但不利于企業精細化管理。

李明透露，年內將對土地策略進行調整，以盤活公司的土地。在一些二三線城市，將對100萬平方米以上的超大規模項目進行調整，如秦皇島度假項目的部分土地已退還給政府。

值得注意的是，在遠洋兩千多萬平方米的土地儲備中，商業物業的土地儲備占到了300萬平方米，其中將近一半的面積都將作為自持物業。

“堅持住宅開發和經營性物業并重將是遠洋長期的策略。”據李明透露，遠洋在2013年經營性物業的收入達到了8億元，而這一收入有望在2014年突破10億，“但經營性物業對于資金沉淀的占比非常大，目前這部分的收入支撐大概需要100億以上的物業投資，先期可能要達到200億，這也是影響遠洋毛利率以及周轉率較低的原因?！?/p>

當記者提出關于輕資產運營的問題是，李明表示，輕資產運營是遠洋接下來十年發展的重點，“商業地產（重資產）和房地產金融（輕資產）要占到未來盈利的三分之二，預計一年之后會非常清晰?！睋蠲魍嘎叮壳罢乒苤袊藟弁顿Y的高管已經出任遠洋主管投資與房地產金融業務的副總裁，這也將為遠洋的輕資產運營鋪路。